買房子簽認購書需要注意什么

我分3塊來回答：

我的首付怎么來的、朋友的首付怎么來的、低首付是什么。

我的首付怎么來的

首先我心里埋了顆種子，一定要買房。然后各種途徑和渠道去了解買房的知識、很認真地做筆記、很認真地思考。

2016年的時候，知道了“低首付”，找到了可以低首付的標的，只要首付十多萬就能買到的房子。

就和男朋友一起湊了十幾萬，還差3萬，于是XYK弄了點出來。

然后房子買了。

買了之后，出租。碰上大漲，房子跟著漲了。

等到時機，賣掉。

拿到錢再加上十多萬，用男朋友的三成名額在深圳買了個房。

整個過程，就是以房換房。

現在也建議大家可以走這種路線，先在別的地方找到自己能夠上車并且有潛力的房子，然后等待時間。我們等待了3年多（本來可以更早，但是當時掌握的信息不夠，有點擔心換不了，就一直拖著了），房子上漲變現。

不建議杠桿太大，那樣很辛苦。（尤其現在房住不炒，千萬別去送人頭）

我有段時間抉擇錯誤，負債了挺多錢，每個月的錢都還債，覺得這種日子很難過。身邊也有一起買房，杠桿很多的朋友，我倆經常在一起探討不應該杠桿太多，生活壓力大，沒有什么幸福感可言。

如果買對房子，你看著房子隨著時間的流逝而上漲，你會有種“跟時間做朋友”的感覺。

但是買錯的話，你就恨不得時光倒流，把當初那個錯誤的選擇抹掉。

所以，選對標的很重要。特別是現在房住不炒的當下，更需要謹慎。

這個要自己多做功課，多去看房，多分析，多跟有房子的人一起探討。

再講一個我朋友的首付錢怎么來的。

她已成家，做外貿，個體生意，本來就有一套房。后來也低首付買了一套房。這個錢在她們預算內，所以不用借。后來房貸和車貸還的差不多，又有了結余的錢，覺得壓力小了很多，想要買第三套房，本來預計首付二十多萬，但是出了一些事情，導致首付要五十多萬，合同已經簽了，只能硬著頭皮上。

各種XY貸、卡倒錢，終于弄下來。

后來我倆經常一起討論，這個債務給生活帶來的壓力有多大。每個月都在硬扛。生活沒什么幸福感可言。好像在為房子而生活一樣。

如果不是當初的欲望，不會導致這樣的窘迫。

確實很后悔。

尤其現在她這套房子賣，得虧本才能賣出去。更讓人后悔了。

所以我們是經歷了房子的上漲和下跌，才真正明白，房子，也是一種商品，只是它是一個大宗商品，門檻稍微高一點。

沒有永遠漲的商品。

如果你發現了永遠漲的商品，只是因為你還沒有經歷足夠的周期而已。

所以有時候如果真的買不上房，在你想盡了很多辦法依然買不上房的時候，你可以緩一緩再買。畢竟房子是為了讓我們過上幸福生活的。如果一味地追逐它，喪失了生活的幸福感，得不償失。

首付錢，怎么來？其實不是自己的積蓄，就是各種借，朋友借，銀行借，各種DY。有很多人玩XYK，覺得很開心，拿了未來的錢購買當下的資產。在上漲的時候，覺得自己英明神武，下跌的時候，根本來不及叫慘，炒房客一夜之間，傾家蕩產的新聞大家也不是沒見過。

所有你借來的錢，都是需要還的。

把握好尺度。

下面講講什么叫“低首付”，給首套房的人一個思路。

首先低首付這個操作，只存在于二手房，而且一般存在于金融比較發達的城市。比如深圳、廣州等地。具體自己的城市有沒有，要問中介。

我們常規的首付計算方式是：房子總價*30%（首付成數） = 首付款。

比如一個100萬的房子，那么100*30% = 30萬。你需要首付30萬才能買這個房子。

但是二手房的首付方式，實際上不是這樣計算的！

這是很多沒有買過二手房的人不知道的。

二手房的首付款實際是這樣計算：首付款 = 成交價 – 銀行貸款。

銀行貸款 = 房子評估價 *70%。

（以上的30%和70%我都是按照深圳首套來計算的。如果你所在的城市只需要首付2成，那么就意味著銀行可以貸款8成，數字也就替換成20%和80%。）

如果房子的評估價足夠高，那么銀行貸款就可以足夠多，在成交價保持不變的情況下，首付款就會相對低一些。

這就是所謂的低首付。

就是讓你的首付少一些，月供多一些。

而房子的評估價，在有些城市是可以做到比成交價更高的。當然，在一些城市，房子的評估價甚至低于成交價，這就會導致：誒，我不是首付2成的資質嗎？怎么首付不止2成？

4.最后，更多貸款知識歡迎咨詢，本人常駐廣州，從事貸款行業3年，同時對廣州房產頗有研究，從業房產中介6年，持有專業房地產中介證書，歡迎同樣有需求感興趣的朋友一起交流探討

感謝邀請，下面斗牛財經小編開始回答問題。

第一次買房，簽合同時需要注意的地方很多，一定要引起大家注意，不然一不小心就會陷入陷阱。

1、定金陷阱

簽訂合同時，繳納一定定金是很正常的。但是在購房時，對于定金要格外注意，尤其是注意定金和訂金的區別。雖然一字之差，但是帶來的結果是不一樣的。

2、模糊詞語

為了保護自己的利益，開發商往往會使用一些模糊詞，老逃避相關責任。遇到這種情況購房者一定要多加注意，以防調入陷阱。

3、房子實際情況

購房合同中，一般都會有房子的面積大小。但是在交房時可能會出現實際大小與合同中不一樣的情況，這點也需要引起注意。

4、開發商資質

購房者在簽訂購房合同之前一定要先確認一下開發商的資質是沒有問題的，這關系到自己簽定的購房合同是否有效。購房者要注意查看開發商的“五證”和“兩書”是否齊全，因為只有開發商完全具備這些證書，才有賣房的資格，這樣購房者購買的房屋才算是合法的，相關的權益才能得到保障。

5、空白條款

在合同中，一般會有空白條款或空白頁需要大家補充的。如果在簽訂合同時，沒有需要補充的東西，則要進行刪除，不然會造成日后糾紛的源頭，需引起大家注意。

上面這些方面就是在購房時需要注意的一些問題，除此之外，還有很多細節是各位購房者在簽訂合同時需要注意的。

好了，今天的回答就到這里，希望能幫到大家。最后，祝大家投資順利??！

實踐中大多數開發商在房子買賣合同簽訂前，會要求買房人簽訂《房屋認購協議書》（簡稱認購書或意向書）。這簽訂認購書要注意什么？買房人簽了房屋認購書，事后不想買了又該怎么辦？

一、簽訂認購協議書特別要注意哪些事項

1、審查開發商是否具備商品房銷售條件

購房者在簽訂《房屋認購書》之前，要確定開發商已經拿到預售許可證。因為沒有預售許可證資質的項目，就算和開發商簽訂了認購協議書，也不會受法律保護。有的開發商故意隱瞞沒有預售許可證的事實，就要承擔締約過失責任，退還購房者交付的定金、利息。

2、規避受牽制條款

購房者簽訂認購協議書時，一定要注意認購書里是否有受牽制條款，例如：購房者在規定期限內未簽訂合同的，開發商所收定金不予退還。此條款沒有區分不同情況下的過錯方，直接認定為購房者的錯誤并且不退還定金，這是不合理的。所以，最好用市建委制定的認購協議書示范文本，或者和開發商在協議里明確雙方在什么情況下購房者有權要求終止協議。

3、不使用模糊概念

在簽訂認購協議書時，購房者一般都已經和置業顧問談好價格、戶型等信息，如果認購書上對價格條款方面的規定使用的是”均價“、”優惠價“、”折扣價“等模糊字眼，一定要讓開發商將協議內容更改為具體單價、明確數額。

4、格式條款進行認真審查

購房者應認真審查認購協議書的格式條款，并提出具體的補充條件，尤其是關于定金的約定要特別注意。另外，最重要的是別把《認購協議書》和《房屋買賣合同》等同，這兩者的法律意義是不一樣的。

5、注意認購協議書中權利義務的對等性

原則上來說，認購協議書要保持對雙方平等互利的原則，但大部分情況下，購房者與開發商簽訂的認購協議書，都是由開發商單方面提供的，對購房者來說限制較多。例如，協議中“價格或者房號保留10天“，這句話應該是指開發商的單方保留，但有的開發商就會偷換概念，將這句的意思改為保留購房者10天內交錢購房的權利。

二、買房人簽了房屋認購書，事后不想買了怎么辦？

1、開發商與買房人簽訂認購書的原因

開發商之所以要與買房人簽訂認購書，主要原因在于：房屋一旦被買房人選中，開發商就必須向買房人預留該房屋，并愿意就該房屋與買房人簽訂正式的《商品房買賣合同》，如果買房人不與開發商簽訂《商品房買賣合同》，那么就會給開發商的銷售造成影響甚至是損失，買房人需要依照《房屋認購協議書》的約定承擔違約責任。

2、能不能退定金或訂金

訂金可退：具有預付款性質的“訂金”，只要當事人是在合法、自愿的基礎上約定的，都應依法根據約定判斷是否退還。

定金不退：買房人給付的定金在總額20％以內的，由于自己原因不想買房的，不能主張返還定金。而超過20％的部分，可以主張返還。

因此，購房者在簽訂購房意向書的時候要注意協議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒有“另有約定”。

3、簽了認購書怎么要回定金

上買房人與開發商之間簽訂的《房屋認購協議》中交付的定金明確了是定金的，且不超過法定比例20％的，是沒有理由主張返還的。但是實踐中，還有幾個補救的辦法可以嘗試：

a、調查開發商是否取得了《商品房預售許可證》

如果開發商沒有取得《商品房預售許可證》，開發商在法律上沒有權利出售該房產，這個時候購房者可以和開發商協商退定金，協商不了可以投訴舉報。但是需要注意的是，雖然開發商沒有取得《商品房預售許可證》，但是雙方簽訂的認購書還是是合法有效的。

這就要進一步看協議中，是否有約定購房人需在簽訂認購書多少日內，到開發商處簽訂正式的網簽合同了。如果開發商在雙方約定簽訂正式是的網簽合同前，沒有取得預售許可證，仍是開發商違約，買房人可以據此主張返還定金。

b、審查認購書是否有不公平、不合理的條款

如果認購書存在不公平、不合理的條款，買房人可以和開發商協商變更合同內容，如果雙方協商不成的，那也可以因為不能歸于購房者的責任，主張開發商返還定金。

一、檢查“五證地產開發商在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔貨量責任的法律文件和保證文件。

1、“五證”

“五證二書”可以證明開發商的項目在規劃、工程、土地使用等方面是通過了政府的批準的，其開發的商品房也具備了進入市場交易的資格。

如果覺得“五證”名稱太多不好記的話，其實只要重點查驗開發商的《國有土地使用證》和《預售許可證》就行了，因為如果沒有《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》，就拿不到《國有土地使用證》和《預售許可證》。

2、“兩書”

“兩書”就是《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，可以作為商品房買賣合同的補充約定，也是房地產開發商在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔貨量責任的法律文件和保證文件。

二、檢查認購合同的各項條約是否完善？

1、認購合同

關于新房的認購簽約合同，地方上是有規劃的文本文件的，所以在簽約前，要注意開發商是否采用的是房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本。仔細檢查認購合同約定的事項，看看是否有遺漏。

2、補充協議

合同的補充協議，是開發商與購房者雙方根據具體的交易情況給予的細節上的補充說明，是購房者容易忽視但也是容易產生維權爭議的部分。

所以在簽訂認購簽約合同之前，購房者一定要仔細查看合同及補充協議上的條款內容，比較開發商和購房者雙方所規定的權力與義務是否對等。

3、空白條款

即便采用了有關部門給定的規范合同文本，有些不良開發商也能在這上面做手腳，畢竟開發商給到購房者的合同中還有不少空白條款，在簽訂之前，購房者一定要詢問清楚填充內容，以免日后開發商在上填寫不利于自己權益的條款。

三、檢查交房日期是否明晰？

購房者在進行認購簽約時，要注意合同文本上關于交房時間的描述，不能使用模糊不清的時間點，比如說“水電氣安裝后、質量驗收合格后交房”等等。

一定要求開發商將交房時間以“某年某月某日”的形式明確寫出，并約定好若因開發商原因不能按時交房，應該如何對購房者進行違約賠償的問題。

四、檢查違約賠償條款是否明確？

在整個購房過程中，會有很多環節可能導致整個購房交易不能完成的情況，比如簽約后購房者要求退房、開發商未能按期交房、房屋實際面積變動超過3％、房屋主體出現嚴重的質量問題、購房者無法辦理過戶拿不到房屋產權證書等等。

根據這些情況，雙方要明確約定好相應的違約責任，以免出現購房糾紛。

以上是律師為大家講解的關于”買房子簽認購書需要注意什么“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。