買(mǎi)房貸款沒(méi)下來(lái)首付能退嗎

1.二手房交易，最為重要的是買(mǎi)賣(mài)合同。因此，作為一個(gè)家庭至關(guān)重要的生活資料的大額投資，我始終建議買(mǎi)房人要聘請(qǐng)律師參與，最好是陪同買(mǎi)房，而非一味地任由中介擺布；2.為何買(mǎi)賣(mài)合同重要？因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同是買(mǎi)房人與賣(mài)房人乃至中介公司之間的法律。有人說(shuō)，不是有合同法嗎？的確是有合同法，但合同法作為私法，完全尊重當(dāng)事人的意思自治。再說(shuō)，合同法也不可能規(guī)定得那么細(xì)，它只能規(guī)定一些發(fā)生糾紛后的處理規(guī)則。3.如果你們的買(mǎi)賣(mài)合同上約定，買(mǎi)房人不能成功辦理銀行貸款，則有權(quán)解除本合同且不構(gòu)成違約的話，你不但首付款可以拿回來(lái)，定金也可以拿回來(lái)，已經(jīng)支付的中介傭金也可以拿回來(lái)；4.如果合同中沒(méi)有這種約定，則意味著即便你不能獲批貸款，擺在你面前只有兩個(gè)選擇：一是自籌資金全款買(mǎi)房；二是選擇和賣(mài)房人協(xié)商并取得其涼解，終止合同的履行，讓對(duì)方退還首付款和定金。如果對(duì)方不能涼解，你就只能選擇違約了。此時(shí)，你需要付出的代價(jià)就是依據(jù)合同上的違約金條款支付違約金。首付款+定金或首付款扣除違約金后，若有剩余，對(duì)方應(yīng)該返還給你，若不足，恐怕你還要補(bǔ)足；5.當(dāng)然，你還有另外一種選擇，就是去法院主張解除合同，并主張不可抗力因素導(dǎo)致不能履約，要求不負(fù)違約責(zé)任，或?qū)⑤^高的違約金進(jìn)行降低。但無(wú)論如何，進(jìn)行訴訟，你都需要專(zhuān)業(yè)律師的幫助。

身邊確實(shí)有這樣的例子，幾年前有朋友在呈貢某樓盤(pán)買(mǎi)了房，已經(jīng)交了首付款，簽了合同。但在辦理房貸的過(guò)程中卻遇到了問(wèn)題，因?yàn)殂y行流水、征信等原因，被銀行拒貸了。這位朋友在創(chuàng)業(yè)，沒(méi)有固定收入，流水也不好。開(kāi)發(fā)商也不給退首付款，他只能咬著牙找身邊朋友親戚借錢(qián)把尾款補(bǔ)齊。

所以，房貸被拒了，首付到底能不能退?

首先要了解被銀行拒貸的原因：購(gòu)房者收入、征信、房子狀況，任何一個(gè)問(wèn)題都有可能被銀行拒貸。

銀行流水有問(wèn)題該怎么辦?

銀行要求流水是月供的2倍以上。如果房貸月供是5000，那么流水必須超過(guò)1萬(wàn)；否則就極有可能遭到銀行拒貸。

所以，為了確保貸款順利，銀行流水和收入證明一定要充足。

如果不夠，可以通過(guò)增加首付比例、找擔(dān)保人的方式來(lái)彌補(bǔ)。

另外，如果月供與收入差距比較大，可以采用這三種方式來(lái)彌補(bǔ)：

征信有問(wèn)題？

1、信用卡在兩年內(nèi)有累計(jì)6次或連續(xù)3次以上逾期的。2、房(車(chē))貸月供累計(jì)2-3個(gè)月逾期或不還款的。3、貸款利率上調(diào)，但仍然按原月供還款，并欠息的。4、信用卡違規(guī)套現(xiàn)的。5、助學(xué)貸款未按期還款的。6、持有某些未激活也會(huì)產(chǎn)生年費(fèi)的信用卡，并因?yàn)槟曩M(fèi)未還逾期的。7、為他人提供擔(dān)保，對(duì)方未能按時(shí)還款的。8、經(jīng)濟(jì)糾紛被法院判為被失信執(zhí)行人的。

個(gè)人征信問(wèn)題如果不是自己的原因造成的，只能在還清欠款之后等上5年自動(dòng)消除。

購(gòu)房者年齡超標(biāo)？

如果貸款人年齡超標(biāo)了，銀行也可能拒貸。

以“購(gòu)房者年齡+貸款年限”不超過(guò)65年的計(jì)算方式來(lái)衡量自己的貸款年齡。

對(duì)于這種情況，只能建議購(gòu)房者縮短貸款年限來(lái)申貸。

回到正題，房貸被拒，能退首付呢？

如果是自己的原因造成房貸申請(qǐng)不下來(lái)的，定金不能退，首付能退。

如果是開(kāi)發(fā)商或銀行、原業(yè)主的原因能退；定金、首付都能退。

首先，張運(yùn)玲律師表示，不同情況的處理是不一樣的，首先看合同中有沒(méi)有寫(xiě)明違約責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。如果沒(méi)有約定或者約定不明，則按照下面情況處理：

1、開(kāi)發(fā)商原因

如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可證，或者是銷(xiāo)售不具備使用條件的現(xiàn)房所造成銀行不予批準(zhǔn)貸款的，那么購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商退還首付及定金。另外，還可以要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。

2、購(gòu)房者原因

如果是因?yàn)橘?gòu)房者提供的資料不真實(shí)，或者購(gòu)房者的信用記錄不好所造成銀行不予批準(zhǔn)貸款的，那么購(gòu)房者應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，首付款不僅拿不到。甚至還會(huì)被要求賠償。

3、非買(mǎi)賣(mài)雙方原因

如果是因?yàn)檎恼撸蛘咩y行的規(guī)定發(fā)生變化，從而導(dǎo)致購(gòu)房者本應(yīng)拿到的貸款不能實(shí)現(xiàn)的，那么購(gòu)房者應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商。協(xié)商不成而合同上又沒(méi)有約定的，在這種情況下，購(gòu)房者是可以起訴并舉證自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，而確實(shí)又無(wú)力購(gòu)房，從而要求開(kāi)發(fā)商返還首付及定金。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定以及商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事、以及由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。因此，無(wú)論是審批未過(guò)、放款過(guò)慢、額度不足等哪項(xiàng)原因所造成的購(gòu)房合同無(wú)法繼續(xù)履行，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首付都是可以退的。

在仔細(xì)查看了陳先生的合同之后，張運(yùn)玲律師表示，在2017年5月20日，陳先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的不管是商品房預(yù)售合同也好，還是買(mǎi)賣(mài)合同也罷，實(shí)際上這個(gè)合同已經(jīng)形成了。雖然第一份合同沒(méi)有蓋章，但是陳先生已經(jīng)實(shí)際交付了首付款，對(duì)方也已經(jīng)給陳先生開(kāi)具了相應(yīng)的收據(jù)，證明陳先生交付款項(xiàng)的義務(wù)已經(jīng)完成了，那么這個(gè)合同從這個(gè)時(shí)候開(kāi)始生效。但是后來(lái)又簽訂了第二份合同，這份合同，雖然當(dāng)時(shí)沒(méi)有蓋章，但是后來(lái)公司也補(bǔ)蓋了簽章，這個(gè)合同最終也是有效的。這份合同從內(nèi)容上看，實(shí)際上它只對(duì)貸款的銀行進(jìn)行了變更，也就開(kāi)始是興業(yè)銀行，但是現(xiàn)在辦理貸款的銀行變成農(nóng)業(yè)銀行。那么在簽這個(gè)合同的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商也預(yù)示到相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，所以又跟陳先生簽訂了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，在補(bǔ)充協(xié)議中給陳先生做出特別提示，也就是陳先生要承擔(dān)自己貸款辦理不下來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

張運(yùn)玲律師表示，開(kāi)發(fā)商具有一定的專(zhuān)業(yè)性，在購(gòu)房者選擇貸款購(gòu)房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該知道購(gòu)房者需要滿足什么樣的貸款條件，在陳先生買(mǎi)房之前，也就是3月份，廊坊地區(qū)出臺(tái)了相關(guān)的購(gòu)房政策，像陳先生這樣的外來(lái)戶在香河買(mǎi)房，首付款必須交到50%才有資格。但是在陳先生的合同中仍然約定是30%，那么我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商存在一定的過(guò)錯(cuò)。所以從合同成立、生效、解除這幾個(gè)角度來(lái)講，我們可以選擇訴訟的渠道來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。

我不知道你的首付是直接給房主了還是怎樣。在天津，首付是在雙方去房管局打完買(mǎi)賣(mài)協(xié)議以后，兩天之內(nèi)將首付存在貸款的銀行在房款局設(shè)立的監(jiān)管賬戶里。要是貸款沒(méi)有審批下來(lái)，也得需要賣(mài)家配合，一起去房管局解除買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，才能在把首付退還給你

以上是律師為大家講解的關(guān)于”買(mǎi)房貸款沒(méi)下來(lái)首付能退嗎“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。