首先農(nóng)村房屋在宅基地的基礎(chǔ)上建設(shè)的，但農(nóng)村宅基地只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無效，不受法律保護(hù)。

再次根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂房屋買賣合同，從主體、合同內(nèi)容等有具體的要求的，合同詳細(xì)約定房屋、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。

1、當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。簽訂合同的時候首先要判斷對方主體是否具有具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。

2、合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款： （一） 當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；

（二） 標(biāo)的；

（三） 數(shù)量；

（四） 質(zhì)量；

（五） 價(jià)款或者報(bào)酬；

（六） 履行期限、地點(diǎn)和方式；

（七） 違約責(zé)任；

（八） 解決爭議的方法。

當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

3、具體到買賣合同當(dāng)中，可以參考商品房買賣合同的相關(guān)約定，為了防止一房二賣，我們在起草買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議時可作出如下約定， “出賣人將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)向出賣人主張賠償，賠償金額為買受人重新購買 同地段其他商品房 所需購房款的差額。”這樣約定足以讓 因房價(jià)上漲而反悔的賣方獲得不到任何利益。

4、把違約責(zé)任在合同中明細(xì)清楚。

5、若有補(bǔ)充協(xié)議，要說明其他合同文本如與補(bǔ)充協(xié)議相沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。

6、很多細(xì)節(jié)的問題與對方約定清晰，確認(rèn)無誤簽字，實(shí)踐中若把握不清，可以咨詢專業(yè)的律師。

農(nóng)村集體房屋買賣合同應(yīng)注意：

1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無效，不受法律保護(hù)。

2、要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。

3、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意，如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

4、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。

5、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。

6、辦理審批、過戶等手續(xù)。

【法律依據(jù)】

《土地管理法》第六十二條，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

隨著農(nóng)村地區(qū)城市化建設(shè)的快速推進(jìn)，近年來，因拆遷利益引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件日益增多。本文討論的背景為，涉案農(nóng)村房屋買賣發(fā)上于上世紀(jì)九十年代，且買賣雙方存在親屬關(guān)系，并未簽訂書面買賣合同，買受人實(shí)際占有、使用并控制爭議房屋，并主張因親屬關(guān)系并無購房款支付收據(jù)。本文分析上述事實(shí)背景下，事實(shí)農(nóng)村房屋買賣協(xié)議是否成立的認(rèn)定原則，并提出農(nóng)村房屋買賣注意事項(xiàng)。

一、事實(shí)農(nóng)村房屋買賣合同的成立

1.事實(shí)農(nóng)村房屋買賣合同成立的要件

《中華人民共和國合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式”。《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認(rèn)定是以合同法第十條第一款中的‘其他形式’訂立的合同”。由此，是否簽訂書面合同并非判斷爭議雙方之間是否形成合同法律關(guān)系的絕對標(biāo)準(zhǔn)。

雙方未簽訂書面協(xié)議情況下，是否存在事實(shí)上的買賣合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)結(jié)合爭議雙方實(shí)施行為時的意思表示以及雙方是否實(shí)際履行爭議房屋買賣合同權(quán)利義務(wù)來考量，具體包括買受人付款情況、房屋實(shí)際交付使用情況、土地使用證交付情況、以及雙方對相關(guān)事實(shí)的認(rèn)知。其中付款情況以及爭議房屋交付使用情況為基礎(chǔ)事實(shí)要件。

2.舉證責(zé)任

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（“《民訴法解釋》”）第九十條以及第九十一條規(guī)定，買受人作為主張法律關(guān)系存在的一方，應(yīng)當(dāng)對產(chǎn)生該法律關(guān)系的基本事實(shí)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。具體到本爭議背景下，其核心證明責(zé)任在于購房款的支付。

雖然原則上“否認(rèn)無需舉證”，但并不代表出賣人主張房屋買賣合同關(guān)系不存在無需舉證。法律關(guān)系是否存在取決于上述四方面事實(shí)要件的成立與否，尤其是付款以及交房。對于付款，買受人之舉證責(zé)任大于出賣人。然而，本爭議背景下，買受人實(shí)際占有使用并控制爭議房屋，即表示，買受人已初步舉證證明房屋的交付。該種情形下，就房屋交付事實(shí)要件的舉證責(zé)任已經(jīng)轉(zhuǎn)移，出賣人主張并未基于買賣交付房屋，而系借用或者委托管理的，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

3.證明標(biāo)準(zhǔn)

由于案涉糾紛并無書面協(xié)議，極可能雙方舉證無法完全還原客觀事實(shí)，而法官不能拒絕裁判，應(yīng)當(dāng)以證據(jù)能夠證明的案件事實(shí)為依據(jù)依法作出裁判。對此，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條規(guī)定，“雙方當(dāng)事人對同一事實(shí)分別舉出相反的證據(jù)，但都沒有足夠的依據(jù)否定對方證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件情況，判斷一方提供證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力，并對證明力較大的證據(jù)予以確認(rèn)。”《民訴法解釋》第一百零八條規(guī)定，“對負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。對一方當(dāng)事人為反駁負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人所主張事實(shí)而提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，認(rèn)為待證事實(shí)真?zhèn)尾幻鞯模瑧?yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)不存在。”

買受人主張成立農(nóng)村房屋買賣合同關(guān)系，其應(yīng)當(dāng)舉證證明基礎(chǔ)要件事實(shí)的存在具有高度可能性，出賣人主張不成立，應(yīng)當(dāng)充分舉證證明買受人實(shí)際占用、控制爭議房屋的權(quán)利依據(jù)，以對抗買受人之舉證。最終，裁判人員將結(jié)合雙方舉證情況，綜合判斷買受人之舉證是否達(dá)到高度可能性，從而認(rèn)定事實(shí)房屋買賣合同是否成立。

雖然舉證以及證明標(biāo)準(zhǔn)相對清晰，然司法實(shí)踐中，該類糾紛的裁判結(jié)果具有較大的不可預(yù)期性。一方面，法官運(yùn)用邏輯推理和日常經(jīng)驗(yàn)法則對雙方證據(jù)進(jìn)行判斷時，由于經(jīng)驗(yàn)法則并無客觀標(biāo)準(zhǔn)可尋，不同裁判人員基于各自的背景所形成的經(jīng)驗(yàn)不同，基于相同證據(jù)對事實(shí)的認(rèn)定中，亦存在較大偏差。另一方面，不同案件細(xì)節(jié)有所不同，用以佐證基本事實(shí)存在的細(xì)節(jié)可能影響裁判人員心證的形成。

二、農(nóng)村房屋買賣注意事項(xiàng)

1.簽署書面協(xié)議并進(jìn)行權(quán)利確認(rèn)

未明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系，建議買賣雙方簽署書面協(xié)議，并邀請村委會或村里老人見證。根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)，對于非同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣房屋的，應(yīng)經(jīng)過縣級土地管理部門進(jìn)行權(quán)利確認(rèn)。

2.留存相應(yīng)證據(jù)

于買受人而言，在購買農(nóng)村房屋時，除需簽訂規(guī)范的書面買賣合同外，還應(yīng)當(dāng)要求出賣人就收到購房款出具收款憑證，并及時要求出賣人交付土地使用權(quán)證等權(quán)屬證明文件。

于出賣人而言，如出借房屋或者委托親朋好友管理，應(yīng)明確該意思表示，并通過書面協(xié)議或者錄音等形式予以固定。且，即便是不使用房屋，亦應(yīng)當(dāng)留存對房屋有控制權(quán)的證據(jù)，避免被認(rèn)定為基于買賣的交付。

1，在農(nóng)村的房屋買賣協(xié)議簽訂時還是比較簡單的，假如你是買房者得知誰家房屋要出賣，你就可以去聯(lián)系賣房屋的主人，問他的房屋價(jià)格是多少等相關(guān)信息？

2，當(dāng)你確定要買這棟房屋時，你就要和賣房人雙方一起簽訂房屋買賣協(xié)議書，(房屋契約證)在雙方簽訂房屋買賣協(xié)議時一定要注意以下事項(xiàng)，在書面協(xié)議中要注明，房屋座落位置，建筑面積，層高，朝向，購房金額，房屋年限產(chǎn)權(quán)，村組干部簽字，買賣雙方簽字。

農(nóng)村房屋可以買賣，但是農(nóng)村的房基地不可以隨意買賣。

如果本人已經(jīng)進(jìn)城或者離開農(nóng)村，要把老家在農(nóng)村的房子出售，不可以買給有城市戶口的人但可以買給同村的村民，或經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)落戶的農(nóng)民，當(dāng)然只能算建筑物的錢了，土地是不能算錢的。

法律依據(jù)

《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意。

2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。

4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。

5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

答：1.農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無效，不受法律保護(hù)。

2.要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。

3.農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續(xù)。

4.沒有房產(chǎn)證的，要經(jīng)過委員會同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來辦理房產(chǎn)證時使用。

5.農(nóng)村房屋買賣要謹(jǐn)慎，對于此類交易，法院是以認(rèn)定無效為原則。想要有效的話，要求是買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且經(jīng)過審批(或符合審批條件，比如沒有宅基地等)。