開發商賣沒有產權的車位合法嗎

地上停車位和地下停車位性質不同

停車位問題一般是小區內居民和開發商之間比較難以調和的問題，停車位分為地上停車位和地下停車位，一般情況下地下停車位產權歸屬比較清晰，在首先滿足業主需要的情況下，有產權的地下停車位歸開發商所有。開發商可以出售。

在建筑區域規劃內建造的停車位，開發商可以辦理產權登記，一般情況是開發商在開始建樓盤時就向上級部門報批規劃停車位的區域。而人防車位和占用業主共有道路或其他場地的停車位屬于全體業主共有。

之所以居民和開發商之間有這么多的糾紛，是因為法律并沒有明文規定停車位的歸屬問題，但是根據這幾年的最高法的相關判例可以看出，如果開發商能獲得車位的產權證，開發商就有權自行出售車位，如果開發商辦不了產權證，車位歸屬于全體業主共有。

目前小區車位（庫）類型主要分為以下幾種：

　　1.敞開式地上車位

　　由于小區的土地使用權歸全體業主，通過在小區土地上劃線確定的車位，開發商無權出售，這些成為都屬于全體業主共同使用。

　　2.地下車庫（位）建筑面積分攤

　　如果地下車位作為公攤面積被小區業主分攤了，開發商就無權出售，應該屬于小區全體業主所用，嚴格地說是屬于小區的配套設施，可以由業主委員會委托給物業公司出租給業主使用，出租收益扣除管理成本后劃入小區維修基金。

　　3.改造車位

　　還有一類車位是在小區規劃時就沒有載明的，開發商為了謀取利益私自在建筑物的地下空間改造成的停車位（庫），這種車位由于沒有計算在建筑物的建筑面積內，因此無法取得產權證，除非開發商繳納土地出讓金并辦理產權證，才能夠合法出售，否則仍然屬于業主共有。

　　4.三面有護圍的地上車庫（位）

　　如果開發商在規劃時明確了這類車庫（位）有獨立的用地面積和建筑面積，經過房管局審批核發了產權證，那么開發商就可以正常出售。

　　5.地下車庫（位）屬于人防工程

　　還有一類停車位，是人防工程車位，有的是和普通車位在同一樓層，二者并沒有特別明顯的區別，唯一可以區分的是，人防工程車位區域中有厚厚的大鐵門，在遇到災害或者戰事時用于提供避難場所使用。根據《中華人民共和國人民防空法》第5條規定：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。具體講就是，開發商投資建設了人防工程車位，所以應當享有所有權、收益等所有權的相應全能。而國家也沒有法律法規禁止開發商以轉讓或出租的方式處理人防工程車位的使用權，因此，開發商有權對人防車位使用權做出轉讓或出租的處理。不過如果開發商將人防工程造價納入到公攤物業中，由全體業主買單，那么車位就該歸全體業主所有。

　　6.地下車庫（位）建筑面積未分攤

　　如果車位建筑面積未分攤，且開發商取得了產權證，開發商就能出售車位，前提是只能出售給本小區的業主，但如果跟業主沒有事先確定，就不一定屬于開發商了。對這一點，不少城市都有相應規定，比如《北京市城市房屋管理辦法》第13條規定：“按照國家和本市規定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨同轉讓的，應當在房地產轉讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉讓。” 也就是說如果業主和開發商在房屋買賣合同中沒有對開發商擁有產權的地下車庫進行特別約定，車庫也應當歸業主按份共有，其收益也應歸業主。

　　如何辨別車位產權情況？

　　這車位的問題還真是多啊，我們購房人該如何辨別車位的產權情況呢？

　　根據國家政府公共信息公開的政策顯示，公眾有權向政府查閱所在小區的規劃竣工，購房人可以查閱以下下內容來判斷車位產權情況：

　　1.《土地使用權出讓合同書》

　　就是查看《土地使用權出讓合同書》中是否明確停車位是屬于開發商單獨出資，為其專有部分，如果沒有明確，那么可以認定的是，小區停車場用地與主體房屋是一個整體，按照國家相關法律規定，小區規劃紅線內土地將隨著地上建筑的出售而自然轉移給了業主，這種情況下，車位就該歸全體業主。

　　2.《建筑用地規劃許可證》

　　可以查看小區建設報備中，是否明確了屬于開發商的“專有車位”，如果沒有的話，車位就屬于小區公共配套建設項目歸全體業主所有。

　　3.《建設工程竣工測量報告》

　　每個小區項目完工后，都要進行建設工程竣工測量和建設工程規劃驗收等質量檢測工作，如果地下車庫、半地下室、房屋架空層、設備用房、公眾通道等沒有計入建筑容積率，其建設成本已經分攤到購房價款中，停車場應屬于全體業主。

　　以上材料，業主委員會或者其委托的律師事務所可持委托證明到當地國土規劃局、建設測量部門查閱、復印本小區原始備案相關檔案材料，并且可以以此為依據向開發商追回小區停車場所有權。

說了這么多，
清遠泰東驗房公司老余想告訴大家：

　　1.小區車位并不是一定都屬于全體業主，具體要看住宅相關建設文件和購房合同中有無規定和約定、開發商是否擁有車位的產權證，充分了解車位建設的出資方和產權情況、當地政府相關政策規定后，才能判斷。

　　2.購房人可以持業主委員會的介紹信，或者委托律師、業主本人持有效身份證到相關部門通過查閱《土地使用權出讓合同書》、《建筑用地規劃許可證》、《建設工程竣工測量報告》等材料，核實車位產權情況。

　　3.目前國家對車位的相關法律還不是很完善，為了自己的合法權益不受侵害，最好了解了以上1、2的內容后，再決定是否買車位，以及是否聯合業主進行維權。

（以上資料來源網絡）

提問很好。我是實體經濟守望者，我選擇回答。

請問無產權的車位可以買賣嗎？合法嗎？受法律保護嗎？

一、無產權的車位可以以雙方簽定長期租賃協議的方式交易。所以開發商在協議中會寫明，由開發商把車位租給業主十年，一次性收取業主十年的租賃費用（實際指我們理解的購買車位款），十年后，由該業主自由使用該車位，不再交租賃費用，且業主可以一直繼續使用。

二、合法。業主若想賣車位可以通過內部轉讓并在協商一致的情況下以租賃的形式訂立協議條款。

由于業主和開發商屬私下交易，和房產局無關，便沒有監管。協議是開發商擬定的，條款肯定會傾向于開發商。所以買家要把眼睛擦亮點，看清楚再簽，并不是說開發商一定會騙你，但至少要做到心里有數。

感謝閱讀。

我是“實體經濟守望者”，關注我分享更多的創業知識！

要區分不同情況和受讓對象具體分析。

《中華人民共和國物權法》對車位的權屬作了原則性的規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。

規劃車位、車庫必須在首先滿足業主需要的前提下可以轉讓，即要按照規劃轉讓給業主。

法律規定業主共有的車位，開發商無權轉讓。

按照最高人民法院的司法解釋，不能進行獨立登記的車位不能轉讓。

小區地面車位屬于全體業主所有。地下車位屬于開發商建造的專門用于停車位的，屬于商品性質的，開發商有權出售，但是地下防空空間規劃的車位不屬于開發商，開發商無權出售！

首先人防車位是屬于國家的財產，開發商物業只有管理的權利，是不能用來出售的，而且也辦不了產權證。如果確定開發商賣的是人防車位，那肯定跟你簽的合同只是長期的使用合同，并不是買賣合同！現在很多開發商都這么玩文字游戲。

人防車位一般與普通車位在建筑物的不同樓層，一般位于普通車位更下的樓層，大型的密閉鐵門是人防車位區域的標志之一，也有部分建筑中人防車位與普通車位位于相同的樓層，按不同區域劃分。從使用角度而言普通車位和人防車位沒有任何區別。

人防車位可不可以買賣：

通常不可以的，具體看是否有產權，如果有產權就可以買賣，如果沒有產權就不可以買賣的。地下停車位為什么只賣不租是因為地下停車位是人防工程車位，屬于國家，不能出售，所以沒有產權。

地下車位不可出售的條件：

開發商是否有權銷售地下車庫，要看車庫是屬于全體業主所有還是屬于開發商投資興建的建筑物，滿足以下條件之一的，車庫屬于全體業主所有，開發商無權出售。

1、開發商在計算公攤面積時已把地下車庫的建筑面積計算在內。

2、開發商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本之內。

3、根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的，即小區在規劃時已經明確了車庫作為公共配套設施的功能，將建車庫作為開發商的法定義務。

謝邀：

房地產開發商，根據工程設計圖，進行工程預算、備料……組織按圖施工，最后決算竣工，驗收……銷售……。

現代房地產開發的居民小區，不僅要建住房，還要建配套的公用工程，隨著汽車的使用的普及，小區地上地下車庫停車位的建設也是必不可少的配套公用工程……。

小區配套工程，都由開發商按工程設計圖施工，並納入工程的預決算中，成為整個小區工程的組成部分……。

小區的地上地下停車位也與小區的草坪、道路、綠化、小橋、傳達室、健身房、給排水系統、供電系統、通訊、電視……一樣，是小區的配套工程，是小區共有的，為小區購房業主所共有。

工程決算就是開發商的銷售成本，根據此成本、房屋質量、小區地段、供求關系、利潤……，再開盤定價出售……因此凡購買小區樓房，其配套工程——公共設施都有份：如草坪、道路、健身房、給排水系統、通訊、地上停車位、地下車庫停車位……

所以如果開發商出售停車位與出售小區業主的傳達室、廣場、道路、通訊設備、草坪、綠化樹木是一樣的是二次出售，是錯誤的……。

買沒有產權的車庫等于租用，（只有使用權，沒有產權你后期也無權出售）

買來長期使用還行，短期不需要考慮購買。

（不然后期考慮出手基本沒人要，只有使用權沒有產權的車庫，買了基本就爛手里了，除了后期捆綁房子一起出售，但出售的價格也不樂觀，因為不是你的產權你無權出售。）

（一）看你租金和車庫總價是否成正比。

如果周邊車位租金500元/月，一年就是6000元，10年6萬；20年就是12萬；30年18萬（均不包含后期租金上漲情況）；以此類推，車位超出這個價格太多的基本不用考慮，因為車位沒有產權不能用于銀行抵押，后期轉手也是問題（買在手里僅僅只是使用權，沒有產權無權出售。）

（二）看價值與價格。

1、價值沒有產權不能交易也就相當于沒多大的價值（買在手里僅僅只是使用權，沒有產權無權出售）；

2、該社區是否在市中心地段，該地段是否屬于停車非常困難的情況，若符合可以買，因為不買就意味著沒地方停車，只能向別人租用；

3、還是看價格，你覺得值就可以買。

（三）看自己住在該小區多長時間。

1、過渡性的住房，不建議購買。

2、長期居住型的，可以買，畢竟自己私人使用的空間，雖然只有使用權。

以上是律師為大家講解的關于”開發商賣沒有產權的車位合法嗎“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。