二手房買(mǎi)賣(mài)存在的風(fēng)險(xiǎn)

小超解答為您解答您的疑惑

從事了3年二手房產(chǎn)工作的我，對(duì)于如何挑選房子、購(gòu)買(mǎi)房子是再了解不過(guò)了。這里我就為您詳細(xì)描述一番。

《禮記•大學(xué)》中提到：“修身齊家治國(guó)平天下”。不必多說(shuō)，那一定要有一所房子才行！

那么在購(gòu)買(mǎi)二手房的過(guò)程中，要想不被別人牽著鼻子走，就一定要懂得以下幾點(diǎn)才行：

一、二手房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：

1.私產(chǎn)：私產(chǎn)房也是大家接觸最多的一類(lèi)房型，是可以上市自由買(mǎi)賣(mài)的房產(chǎn)。

2.公產(chǎn)：公產(chǎn)房不允許進(jìn)行交易。產(chǎn)權(quán)歸單位所有，個(gè)人只有使用權(quán)。個(gè)人無(wú)產(chǎn)權(quán)證，只有單位發(fā)的房票（房產(chǎn)使用證）。

3.軍產(chǎn)：不可上市交易，可繼承，如要賣(mài)出必須賣(mài)給部隊(duì)。

注意：購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)要看清房產(chǎn)證上面的信息，私產(chǎn)房有標(biāo)識(shí)。

二、二手房屋稅費(fèi)問(wèn)題：

稅費(fèi)主要是：契稅、個(gè)稅、增值稅及附加

1.契稅：

契稅是房產(chǎn)交易中必然存在的一項(xiàng)稅費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

首套房或者二套房，房屋面積≤90平方米，契稅為1％

首套房房屋面積＞90平方米，契稅為1.5％

二套房房屋面積＞90平方米，契稅為2％

其中北上廣深：首套房契稅政策同上；二套房和非普通住宅，契稅為3％

注意：二手房的契稅，是按照房屋的評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算的，而非房屋的成交價(jià)格。

2.增值稅及附加稅

房子成交日期起到再次出售日期未滿(mǎn)2年的，即要收取增值稅（老百姓常說(shuō)的大稅，以前是滿(mǎn)5年沒(méi)有大稅，現(xiàn)在是滿(mǎn)2年即可）。按規(guī)定增值稅及附加應(yīng)該是由賣(mài)家承擔(dān)的，不過(guò)一切都決定房子的價(jià)格，即使賣(mài)家承擔(dān)了稅費(fèi)，但是房?jī)r(jià)提高了，也是一樣的，所以交易時(shí)可以雙方協(xié)商，在合同中寫(xiě)清楚即可。

3.個(gè)稅

滿(mǎn)五唯一免征個(gè)稅。滿(mǎn)五是指房產(chǎn)證從下證日期開(kāi)始計(jì)算到最后交易日期滿(mǎn)5年，唯一是指賣(mài)家在本地區(qū)的交易記錄里只有這一套房子。買(mǎi)二手房最好選滿(mǎn)五唯一的，可以節(jié)省不少的個(gè)稅征收。

三、二手房屋自身性質(zhì)：

1.商品房：商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。

2.回遷房：回遷房享受?chē)?guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說(shuō)，不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門(mén)參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。

注意：買(mǎi)房子強(qiáng)烈建議購(gòu)買(mǎi)——正規(guī)商品房！正規(guī)商品房！正規(guī)商品房！

四、二手房屋是否存在糾紛：

1.抵賬房：房屋是否有抵押貸款和抵賬行為，購(gòu)買(mǎi)前請(qǐng)查清，以免受騙上當(dāng)。

2.家庭糾紛：房屋是否存在家庭糾紛，比如房屋所有人并沒(méi)有全部同意出售住房等。

五、二手房屋客觀因素

1.所在位置：房子所在位置很重要，主要看是屬于郊區(qū)還是市區(qū)內(nèi)，內(nèi)環(huán)外環(huán)等，根據(jù)不同省市略有不同。

2.周邊設(shè)施：周邊建設(shè)情況，是否有地鐵、車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、超市等。如果建設(shè)不齊全，要看日后是否有建設(shè)發(fā)展的可能。

3.小區(qū)規(guī)劃：小區(qū)封閉與否，管理是否到位，綠化面積占比，是否人車(chē)分離等。

4.物業(yè)情況：物業(yè)要找好，以免以后出現(xiàn)問(wèn)題叫天不應(yīng)，叫地不靈可就麻煩了。

5.樓層：高層以15層為最優(yōu)，10層以下要注意是否出現(xiàn)擋光，光線不足等。多層以3層為最優(yōu)，所謂“金3銀4”，當(dāng)然如果是老年人住房，在沒(méi)有電梯的情況下，可以適當(dāng)選擇。

6.朝向：板樓中南北為最優(yōu)，東西次之，同時(shí)也有南北東、南北西、東西南（少見(jiàn)）、東西北（很少見(jiàn)）以及單南、單東、單西。單朝向的房子要注意：?jiǎn)文舷蚴亲詈玫模追Q(chēng)“小三陽(yáng)房”，全天有光；單東早上有太陽(yáng)，單西則為“夕照日”，夏天會(huì)很熱。點(diǎn)式樓中以東南為最優(yōu)，西南次之，同時(shí)也有東北、西北、單東、單西、單南、單北。單北向不建議購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)槿瓴灰?jiàn)太陽(yáng)，會(huì)很壓抑。

7.是否臨街/臨橋：房子如果臨著大街或者大橋會(huì)很吵，極度影響人們休息，高層15層以上還能好一些，如果是多層樓房，估計(jì)白天想睡個(gè)午覺(jué)都成了夢(mèng)想。

8.格局：房屋的格局很重要，通透戶(hù)型一般面積較大，多為2室住宅，下圖是正規(guī)“H”戶(hù)型圖，是通透戶(hù)型里很好的格局。

9.裝修：裝修主要看個(gè)人喜好，如果想自己裝修，那最好選擇沒(méi)有裝修的毛坯或者簡(jiǎn)裝房，可以適當(dāng)節(jié)省資金。

10.風(fēng)水：風(fēng)水還是很重要的一個(gè)問(wèn)題。有的人絕不購(gòu)買(mǎi)18層的住房，原因就是有“18層地獄之說(shuō)”。也有人很在意房子周邊的情況， 本人曾經(jīng)帶一位客戶(hù)去看房，結(jié)果房子窗戶(hù)外面有一個(gè)很高的大煙囪，客戶(hù)當(dāng)場(chǎng)表示不滿(mǎn)意。

六、二手房屋交易流程：

在大家大體了解之后，就再也不用害怕買(mǎi)房子不懂被人忽悠了，是不是呢？

大家還有什么見(jiàn)解和看法，一起討論吧！

風(fēng)險(xiǎn)一：來(lái)自房屋本身方面的風(fēng)險(xiǎn)。

1、對(duì)房屋所在片區(qū)考察不仔細(xì)。對(duì)居住影響比較大的不利因素比如，小區(qū)距離鐵路或立交橋，垃圾處理廠、污水處理廠，化工廠、火化場(chǎng)，陵園墓地。如果不慎購(gòu)買(mǎi)了這些片區(qū)的房子，從風(fēng)水角度來(lái)看也是很不利的，即使以后賣(mài)房也會(huì)很難升值的。無(wú)論這樣的房子多便宜，我們都要避免購(gòu)買(mǎi)。2、房屋有嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。如年代久的單板房（預(yù)制板）頂樓的房子已發(fā)生漏水問(wèn)題。3、房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。比如交易的房屋為非法建筑或者已經(jīng)被列入拆遷的范圍；房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議；房屋為共有，出賣(mài)人未經(jīng)共有權(quán)人同意。房屋已經(jīng)出租，沒(méi)有得到承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明；房屋已經(jīng)抵押，沒(méi)有得到抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的聲明；依法被查封的房屋。風(fēng)險(xiǎn)二：來(lái)自中介方面的風(fēng)險(xiǎn) 二手房交易比較復(fù)雜，涉及的方方面面比較多，二手房中介公司在這方面比較專(zhuān)業(yè)，通常大家購(gòu)買(mǎi)二手房都是通過(guò)二手房中介公司，通過(guò)正規(guī)的信譽(yù)好的公司來(lái)交易，為買(mǎi)賣(mài)雙方規(guī)避很多風(fēng)險(xiǎn)，也為買(mǎi)賣(mài)雙方節(jié)約大量的時(shí)間精力。但是有些不法二手房中介機(jī)構(gòu)設(shè)置圈套，坑害消費(fèi)者，從而為交易雙方帶來(lái)不必要的麻煩和損失。現(xiàn)在我將二手房中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常存在的問(wèn)題總結(jié)以下幾個(gè)方面。1、中介公司不讓購(gòu)房者與房主見(jiàn)面，從中賺取差價(jià)。為牟取最大的利益，某些二手房中介公司在沒(méi)見(jiàn)到出售方時(shí)會(huì)要求購(gòu)買(mǎi)方先以較高的價(jià)格下取一定數(shù)量的“定金”，然后中介公司再虛擬一個(gè)客戶(hù)約見(jiàn)房東以較低的價(jià)格簽下定金合同，中介公司以全部購(gòu)房款支付給出售方后要求出售方在公證部門(mén)做委托授權(quán)書(shū)，這樣中介公司就變相成了二房東，中介公司再把該房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給真正的購(gòu)房方。這樣中介公司的差價(jià)就賺到了。這部分差價(jià)通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中介費(fèi)的收益，所以某些小公司會(huì)以較低的中介費(fèi)為誘餌來(lái)吸引客戶(hù)，實(shí)際上小公司又以賺取差價(jià)的形式讓購(gòu)房者買(mǎi)單。2、中介公司有意隱瞞房屋所在地段不利于購(gòu)房者的規(guī)劃情況和房屋質(zhì)量問(wèn)題。職業(yè)道德差的經(jīng)紀(jì)人為了個(gè)人的傭金，有意隱瞞房屋的問(wèn)題。找對(duì)中介公司找對(duì)經(jīng)紀(jì)人也是很重要的。3、簽訂不公平合同。中介公司在擔(dān)當(dāng)中介過(guò)程中，對(duì)自身有利的條款寫(xiě)得比較明確，對(duì)自身不利的條款寫(xiě)得比較含糊，而購(gòu)房者因缺乏經(jīng)驗(yàn)往往予以認(rèn)可，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者則有苦難言。4、中介公司操作流程不規(guī)范。如在未查詢(xún)交易房屋的產(chǎn)權(quán)是否有抵押、查封等限制交易的情況下就讓購(gòu)房者下定金或支付房款。風(fēng)險(xiǎn)三：來(lái)自交易主體雙方的風(fēng)險(xiǎn) 1、來(lái)自出賣(mài)方的風(fēng)險(xiǎn)。非真實(shí)的房屋所有權(quán)人，如假人假證，偽造產(chǎn)權(quán)證；出售方已收取定金后，有其他買(mǎi)方出更高價(jià)格，出售方有利可圖時(shí)違約。2、來(lái)自購(gòu)買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房前未了解自己的貸款資格而導(dǎo)致貸款審批不過(guò)。買(mǎi)方無(wú)購(gòu)房資格，不符合目前現(xiàn)行的限購(gòu)政策。

的確。買(mǎi)二手房可能存在的風(fēng)險(xiǎn)太多了。

抵押查封風(fēng)險(xiǎn)。如果原業(yè)主用房屋來(lái)抵押借款，在辦理過(guò)戶(hù)前借款沒(méi)有還清并解除抵押，可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封。

房款支付風(fēng)險(xiǎn)。二手房交易由買(mǎi)賣(mài)雙方自行支付房款，所以很有可能發(fā)生糾紛。

共有權(quán)人簽約風(fēng)險(xiǎn)。在交易中如果產(chǎn)權(quán)的另一方不同意，不配合簽字，那簽了的合同也是無(wú)效的。

違約風(fēng)險(xiǎn)。交易中如果任何一方反悔，則要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。

物業(yè)交割風(fēng)險(xiǎn)。哪怕簽了買(mǎi)賣(mài)合同，出售方若拖欠物業(yè)費(fèi)等，也會(huì)存在問(wèn)題。

因此，在買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，一定要明確稅費(fèi)，是否存在抵押風(fēng)險(xiǎn)，房款支付方式，共有產(chǎn)權(quán)人簽約，是否拖欠水電物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題。

大致的環(huán)節(jié)圍繞以下的這幾點(diǎn)，流程圖看著比較清晰。

要強(qiáng)調(diào)，看重房子，一定要先去交易中心做產(chǎn)調(diào)，就是調(diào)查交易房屋的產(chǎn)權(quán)信息，比如有沒(méi)有房產(chǎn)證？房產(chǎn)證上的房主，是否與賣(mài)方一致，有沒(méi)有貸款，有沒(méi)有被抵押，有沒(méi)有官司等等，否則風(fēng)險(xiǎn)不可控。

二手房交易的流程上圖很詳細(xì)了，在這里就不贅述了，主要就這幾個(gè)步驟：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同→辦理貸款手續(xù)、支付首款→產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)、地產(chǎn)）過(guò)戶(hù)，房屋交割→領(lǐng)房產(chǎn)證（賣(mài)方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸。

至于你說(shuō)的給了錢(qián)不過(guò)戶(hù)之類(lèi)的，辦理貸款手續(xù)、支付首款之后都是對(duì)公環(huán)節(jié)，只要前面合同訂好，基本沒(méi)太大問(wèn)題：

提醒一下，簽合同時(shí)候就要先明確違約責(zé)任，每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金，另外就是合同上的時(shí)間必須都是精確的日期，別使用模糊概念。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”二手房買(mǎi)賣(mài)存在的風(fēng)險(xiǎn)“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。