如何買小產權房才有效

小產權無法辦理房產證，產權無法過戶

買小產權房的風險

1、缺少“五證”

如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。

2、拆遷難補償

只要依法辦理了相關審批手續，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證

這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

4、小產權房不能抵押或者上市轉賣

由于沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

5、小產權房不能抵押貸款

小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復，這意味著你需要一次性付款買房。

購買農村小產權房需要注意的問題：

(一)法律效力

“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：

對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

(二)房產轉讓

“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

(三)小產權房的法律風險

第一種就是農民的住宅房交易，有的城市居民喜歡農村傳統的平房大院，前幾年幾萬元就能買到，近兩年隨著征地的急速擴張，近郊區的平房大院動遷補助費標準很高，出現了大量賣房村民反悔要求確認買賣合同無效的案件，如何發配動遷補償費和買房款之間的巨額差價成了司法審判中的難題，國內的大部分法院還是確認集體土地上房屋買賣合同無效，只是保護購房者的購房款及翻新改造和裝修的費用，增值補償部分還是歸村民所有。

第二種就是各類農業園或者養老院的別墅，這類房屋一般成規模開發，如果這類房屋的買賣發生糾紛，例如，逾期交房或交房標準、房屋質量、配套設施、物業管理等出現問題，合同中約定的違約賠償條款都不能得到支持，因為前提買賣合同是無效的，其結果一般是退房退款。所以，此類房屋在尚未建成階段風險很大，如果是購買已建成使用的，買房人對現狀已經認可，發生爭議的風險較小。

第三種就是集體土地上的樓房交易。集體土地上的樓房大多是解決農民集中上樓或動遷安置等名義立項建設時，超建形成的。有相當多的購房者持有房產執照和契稅完稅證明，使這類房屋的交易在表面上看上去已經得到政府的認可。實際上這部分房產執照是八十年代套印市政府紅印印刷的類似于獎狀式樣的一種產權證，當時有一部分流失在鄉村土地辦公室，后來市政府已經公告停止使用這種獎狀式產權證，但一部分違法建設的集體土地上的住宅購買人在九十年代仍然從售房企業或村委會獲取了這類產權證，并且繳納了契稅。

第四種小產權房大多是二手房交易，少量是新建房屋，主要是沒有辦理征地手續及欠繳土地出讓金。不僅合同會被確認為無效，未來面臨再次動遷補償費標準較低的風險，由于購買時相對于國有土地上的商品房比較便宜，將來動遷時的補償費標準相對低于同地段的商品房也是正常。

(四)小產權房能否轉正

目前小產權房的情況比較復雜，不排除個別建設的小產權房屋因補足相關土地、規劃等手續而取得城市房屋產權的情況，但該情況并不是普遍現象。因為目前開發建設這些小產權房的開發單位基本都是些“小家”，房屋建成銷售后，開發單位得到銷售款后，也都撤走了。而小產權房轉正時，需要這些開發單位再掏錢來補辦相關手續，而此時房屋已經銷售完畢，小產權房即使轉正了，開發單位也沒有任何收益，所以絕大多數的開發單位不會為已經銷售的小產權房補辦轉正手續。因此購房者不要認為“小產權房”將來都能轉正，才決定購買小產權房。

一般來說，國家政策在那里，什么叫小產權房，小產權房就是沒有紅色的房產證，只有綠本，像這樣的房子就是國家一般不認可的，不比商品房，可以買賣交易，這種小產權房一般一棟樓只有一個房產證，可以住，就是一般不能交易，不過這種小產權房比商品房便宜，居住是沒有問題的，一般家里經濟不是特別寬裕的話，我覺得買小產權房也沒有什么，就算到時候政府想拆也得案住房面積好像是1:0.8的比例，商品房就是1:1，甚至更高的比例來賠償。

非商品房買賣合同引發的糾紛，認定協議無效后，如果出賣人一方有錯，應承擔補償對方差價的過錯責任。”鄭州市高新區法院法官樊永鴻說，不過，還應區別對待：如購買人明知房屋不能上市交易還簽合同、要求補償差價，法院不應支持;而如果買房人不知道房屋情況的，法院應該支持。

看到這個標題： 不懷好意的笑了：

突然就想起了倉央嘉措的情詩：世上安得雙全法 不負如來不負卿！

既然想占盡了別人便宜：又想自己的利益最大化不受一點點損失：

你覺的這天下的好事為什么那么喜歡發生在你身上呢？

天上不僅僅會下蛋糕

以上是律師為大家講解的關于”如何買小產權房才有效“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。