小產權房能不能買，仁者見仁，智者見智。

我就跟你說一個現象。這里是蘇北的一個縣城，6年前，親戚因為手頭緊，不寬裕，剛好看上了一套小產權房，很明確，就是小產權房，就邀我去看看。我去看了，那是城市資產投資公司投資開發的房子，這個公司是代表政府的，我說能買，親戚就買了，有房產證，是鎮政府辦的，上面土地性質一欄寫的是劃撥，而普通商品房寫的是出讓，沒有土地證。去年，親戚又告訴我，他的房子已經變為大產權房了，就是要補交一部分土地出讓金。

說這么多，就是想告訴您，有的小產權房是可以買的。

首先，您要明確，這類房子只能住，沒法進行交易的。

其次，選擇小產權房，要看投資方是誰，不是說非得政府投資才行，至少，您要選擇成建制的，有一定規模的小區，千萬不要選就一棟兩棟的買。

最后，如果不是實在手頭不寬裕，不建議您買這樣的房子。

如何選擇，請您慎重考慮，因為房子不是小事情。

希望能夠幫到您，謝謝！

如果長期自住又資金不寬裕的，可以買。

小產權房有的是企業集資房，有的是城中村集體建房，地理位置還是不錯的，成規模的也還可以。

但你要明白的幾點是：

1 房子是小產權，集體土地或劃撥地，沒有土地證。

2 不能上市交易。可以私下交易，通過主題單位進行。

3 遇到拆遷或者征收你的權益受限制。

4 小產權房的好多物業公司都是特殊的如村里的人或者當權人的親戚朋友，管理和收費不規范。外來戶可能受欺負。

5 買小產權房的人素質相對差些，不是絕對啊，請不要誤會。人為環境不好。

6 國家政策不準許或不提倡。一旦有風吹草動不好脫手。

50多萬元的確可選余地不大，但差1000元每平不值當的承受風險，還不如買5000元每平的商品房！

以上僅做為個人建議，望慎重考慮！

要不要買小產權房，先了解一下下面幾個問題：

什么是小產權房？

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

小產權房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。小產權房是地方政府認可，國家不認可的，而從產權來說只有使用權，沒有所有權。

小產權房交易可能存在哪些風險？

1、小產權房買賣合同的很有可能被認定為無效合同。若合同無效，購買人的權利將無法得到保障。

2、小產權房沒有產權，所以不具有轉讓資格。“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。因此也不能合法的過戶，對其升值空間產生較大的影響。

3、如果遇到政策或者變動需要拆除房屋的話，購房者將無法獲得任何賠償，或者購買時的本金。購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

在實現生活中，為了解決小產權房買賣合同的效力問題，通常的做法是轉讓小產權房的使用權，或者以以租代售的方式來轉讓房屋。

小產權房能否過戶？

很多人都以為小產權房是不能過戶的，其實是可以的，但是有限制條件，因為國家實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。也就是說，如果購房者不是本村集體成員，就無法過戶，不過你的情況是可以過戶的。

購買小產權房可以到銀行按揭嗎？

首先，小產權房是國家不認可的，國家規定小產權房不能買賣，買賣合同不受法律保護。是不能辦理貸款業務的。

同時，從銀行貸款來說，銀行貸款必須提供合法的物業進行抵押，而小產權房是沒有經過主管部門批準而建造的，無法提供合法產權證明，因此也就無法辦理抵押貸款。除非是抵押貸款貸款，也就是拿現有手頭的大產權房子已抵押貸款的方式向銀行貸款用來買這個房子。但是抵押貸款的利息特別高。

所以，如果是村外的購房者，筆者不建議購房者選擇小產權房，如果不考慮房產投資、再轉讓，僅僅自住的情況下，可以考慮購買，不過買的時候，要降低風險，最好找一個律師起草一份雙方買賣合同，避免以后出現糾紛。不過題主是村內集體成員，可以考慮購買。

買小產權的群體，無非就是兩類：一類是剛需自信出于居家自住；一類是有投資需求的。我從以下幾個方面回答你！（僅說深圳的，其他城市的不解了）

小產權房能不能買？

1、官面上的說法是不能買賣的，因為涉及到土地問題！但深圳的小產權實際的成交活躍程度比較商品高得多！

2、深圳的小產權是由于特殊的背景在內的：深圳的小產權最先起源于1979~1992年，法律規定村民的房子可以自由出售、轉讓等，而這個一階段的房子主要是農民房和。農民房正式限制買賣是從1993年《深圳房地產管理若干規定》起的！但由于歷史問題，交易并未有停止，只是從明面轉入地下！在農民房受到限制之后（1993~2004年），又衍生出：村委統建樓、軍產權、集資房等，受房地產開發的大環境影響，小產權房更是進入了一個井噴階段！至今，小產權房占到整個深圳建面的半壁江山！

3、縱觀近10年，因為小產權買賣而產生的糾紛也不過百十例而已（具體可以自行在裁判文書網查閱）

小產權應該怎么選擇？

01、剛需需求

1、如果資金允許的話，同地段優先考慮村委統建樓，其次是集資房、之后是農民房。目前的軍產房價格過高，且無法過戶，這個于剛需而言，性價比超低！

2、村委一手房，手續會簡單很多，主要是留意合同細節及簽約問題，如果有村委蓋章，也要清楚村委是甲方還是見證方！分期手續等等問題！

3、村委二手房，細節比較繁瑣，如確認業主，物業核對、初始資料及經過手、等等！如果有開發商可以重新辦一手合同或村委過戶的話，那手續會方便很多！二手村委房，除非是自己對對方非常有信心，不然還是找中介會更好，可以少跑很多路，少很繁雜的事兒。當然黑中介除外！

4、統建樓這個和村委流程差不多，只不過是沒有村委方而已！

5、農民房，這個是最為復雜的！復雜的是其背景，比如有一些是有綠本的，或者曾經有手續的，但后期有拆除重建的，或者地皮過了幾手的……等等！

02、投資需求

1、看自己的資金預算安排，像村委房、統建樓可以收一些業主急放的筍盤，短炒收益還是不錯的！

2、農民房，這個和剛需一樣，要看好手續，不同的是，你不用去糾結房子的實際面積，你只需關注整個地段的租售比及未來十年規劃，達預期即可入手！特別是現在深圳做為示范區，機會多多！

小產權房能買嗎？看完這五點你就知道了！

一、什么叫小產權房

現在一般來講，房屋有商品房，小產權，以前還一個軍產房，

商品房就是正常的紅本，可以上市交易，房管部門有登記的，小產權房通常都是指利用村集體土地建出來的房屋然后銷售，沒有正規的報批報建手續，嚴格來說叫違建。

二、歷史遺留建筑

當然有一些屬于歷史遺留建筑，雖然沒有正規手續，嚴格來說也不叫違建，簡單講關內如果是99年前建的房屋，關外04年建的房子，即便沒有正規手續，也可按歷史遺留建筑處理，不屬于拆違范圍。這類房屋可以同構申報來確權，拆遷也是能得到正常補償的，。

三、 小產權合同效力

小產權法買賣 從法律上來講合同就是無效的，不具備合法性 ，所以，從法律以上來講 當初付出去的房款 給誰 找誰要， 因為合同是無效的。無效處理 原則就是 ， 恢復原狀 還房款的還房款 ， 還房產的還房產。

小產權房的買賣會被當成合同無效的處理 通常都是 返還房款，也可以要求銷售方（村民或村委）酌情賠償的一定的差價損失（因購買小產權房，房價上漲了，當時失去買房機會。因為買賣雙方都清楚是小產權房，都存在過錯，這個酌情賠償不會多。

四、小產權是否能住、辦理學位

住可你當沒有問題，住屬于占有權，通過是在可以的，學位嚴格意義上是不可以的，但是村辦的幼兒園肯定，民辦小學肯定沒有問題。有的中介說小產權可以擁有學位的，這個買房子之前一定要在教育局網上核實。

五、是否能得到拆遷補償

這里我們分兩類建，歷史遺留建筑，講關內如果是99年前建的房屋，關外04年建的住宅，即便什么手續沒有，也是可以得到拆遷補償的，至于之后建的房子，如果納入開發，目前開發商實踐做法，也是給予補償的，以為是村建房子，原則上補償對象是村委，當然村委不耍賴，同意把補償款給購買者也是沒有問題的，通過來說，村委為了順利拆遷。 當然如果是新建的房子，向拆遷那得猴年馬月。

買賣小產權房有風險，大家需謹慎

不建議買小產權房，因為雖然小產權房的買賣是可以的，但是只有一紙合同，也只能私下交易，什么證據都沒有，唯一可以有的就是到公證處做一個公正，就算是最官方的手續了！

還有就是小產權房是不能在房管局做登記，也不能做抵押，所以無法貸款購買，只能全款購。買。也就是說小產權房沒有任何金融屬性的功能，不能享受到大產權房的政策福利，比如，教育，戶口，抵押貸款等。因為小產權房是屬于集體所有，所以也只能買家和賣家同屬一個集體才能進行交易。

說來說去，小產權房能幫你解決的只有居住問題。除此外還不受法律保護。最近廣州就提出小產權房的拆遷是不予補償的。

另外，小產權房還很容易發生一房多賣的情況，如果不幸碰到不良賣家，后果是很麻煩很嚴重的。

即使沒有錢也建議購買大產權房。因為普通商品房都屬于大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。可以賣給任何人。并且購買大產權房之后，購買者可以自由進行使用、或轉讓，不用補繳任何費用。

總體來說，就是購買小產權房的風險很大。如果錢不夠的話，購買大產權房可以按揭，還可以使用住房公積金進行貸款。住房公積金進行貸款，利率很低的。買房不是買白菜，還需慎重慎重再慎重。錢花了，最重要的就是買個安心。

購買小產權房其實要看個人的價值觀和需求。世界上沒有絕對的能不能！存在即是合理的。

小產權房的出現可謂解決的很多人的住房問題，相比租房人們敢裝修了，也要穩定很多。但是小產權房確實沒有法律的支持與保障。購房協議也不受法律保護，有利有弊。

那么究竟什么樣的需求應該買小產權房呢？

外來做生意、務工的不需要落戶的，購買小產權房可以解決住房問題。

不要求長期居住幾十年的，小產權房屋建設在集體土地之上，拆遷為概率大。可能不能長期居住。

投資吃租金的，因為房價便宜，買來吃租金回本也快。

解決階段性住房要求的，等到資金足夠就換房的。小產權房可以轉手，等到資金足夠轉手賣房也不錯。

什么樣的人不應該買小產權房？

需要落戶長期居住的，小產權房不能落戶，解決不了教育、醫療等問題。

希望通過拆遷獲利的，網上很多案例，拆遷翻臉的很多，購房者被逼只能離開，協議又不能受法律保護。

想以小產權房取代住房的。小產權房取代住房不實際，畢竟今后走向不明朗。

所以，購買小產權房全看自己的情況而定。有人買值了，有人買賠了，沒有統一標準。

小產權房之所以稱為小產權，就是因為它的產權是沒有的，建小產權的土地是沒有經過公開的招拍掛的程序，土地的使用權仍然是國家政府沒有批準你去見這種住宅用房，所以這樣的房子就沒有房產證，也在法律上是沒有保障的。

所以這種情況下，我們一般是不建議購買小產權房的，雖然說小產權房價格會比商品房便宜，這主要便宜也是因為他的土地是沒有交土地出讓金的，所以才會便宜，但是這種說白了，它也就是一種違章建筑，如果要進行清理的話，那有可能得不到任何賠償，因為你本身就是違法的。

雖然目前來看，全國這種小產權房的量是很大的，沒有這種全部清理的可能性，未來有可能會出臺相關的方式，去讓小產權房轉正，那這個轉正的過程中，肯定是要補交土地出讓金，或者其他方式去解決，這里面后續的問題也會比較多。

小產權房在全國來看都是一個問題，所以說能不買還是不要買，盡量選擇商品房，商品房作為投資居住都是很好的。

我不倡導買小產權房。

小產權房是由于土地沒有經過合法出讓、轉讓程序而進行的房地產開發項目，其對應的一系列建設手續包括規劃、土地、建設、質監、消防、房產登記等是沒辦法完成的，這樣其權益會收到一定的影響。例如沒有規劃手續，則就不知道該項目是否符合城市發展的要求，萬一哪天由于重大工程需要拆遷怎么辦？其內部的規劃設計是否合理，日照能否滿足要求等？沒有建設、質監手續，沒有建設主管部門的監督和檢查，設計、施工單位的資質、技術和質量如何保證？沒有這些手續作前提，消防怎么驗收？……因為8000多的房價只買2000多，差的不只是土地出讓金。

上述這些問題，即使對于專業人員來說也是個頭疼的事，更何況一般人員，為此常常會顧此失彼，出現這樣那樣的問題，這是我不建議買小產權房的重要原因。

如果特殊情況確實需要買小產權房的話，我建議首先看其位置，是否符合城市大的規劃要求，最好是有規劃部門認可的設計方案。那種買了就等著拆遷補償的想法是絕對要不得的！這種權益也是得不到保證的，再就是買了以后辦不成房產證，當然也做不了抵押貸款。至于房屋的質量問題，只能是自己瞪大眼睛了（盡管瞪了也沒用）。

很多人都問小產權房可以買賣嗎？但是，卻不了解什么是小產權房？下面首先說一下什么是小產權房？

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

通常所謂的小產權房主要指兩類：其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房;其二是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

根據《土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。

小產權房沒有不動產權證，很多有宅基地使用權證。宅基地使用權的轉讓一般需要同時具備幾個條件：(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房;(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;(4)轉讓行為征得集體組織同意;(5)宅基地使用隨房一并轉讓。

一般在司法實踐中，對于農村房屋買賣合同效力以認定無效為原則。當然，并非所有的買賣均是無效的，需要具備上述所說的條件。