土地價格計算方法

一、土地價格是土地經濟作用的反映，也叫地價，是土地權利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。我國的地價是以土地使用權出讓、轉讓為前提，一次性支付的多年地租的現值總和，是土地所有權在經濟上的實現形式。 二、土地價格 高低取決于可以獲取的預期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。 1、用公式表示：土地價格=地租÷利息率。 2、所以，土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格，它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。不同的權利可取得不同的土地收益，也會有相應不同的土地價格。 3、由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地價格與一般物品的價格相比，有其自身的特性：價格基礎不同；形成時間不同；土地價格的高低不由生產成本決定，主要由地產的有效需求決定；地價具有明顯的地區性和地域性；地價形成市場的不充分性；地價呈總體上升趨勢；地產一般不具有折舊現象。

樓面價的計算公式為：樓面地價=土地總價格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。樓面價是指房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系，一是土地本身的價格，二是規劃容積率。計算時要包括各種購買土地是所發生的費用；容積率就是用用規劃總建筑面積除以土地面積，樓面價簡介;樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價和房價的關系;1、樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包括了樓面價，開發商在拿地的時候指出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一。2、而一般情況下，樓面價和房價呈正比例關系，樓面價高的房子房價肯定貴，房價一般為樓面價的2～3倍。但實際情況中也會有不成比例的情況：

劃撥土地無年限，出讓土地有年限。土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式：P=a/r.P為土地價格，a為土地純收益，r為土地還原率。土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式為：P=a/r*[1-1/(1+r)n次方]。n為使用土地的年期或有土地收益的年期。

答：(1)基準地價修正法

基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：

基準地價修正系數法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2

式中：K1——期日修正系數

∑K——影響地價區域因素及個別因素修正系數之和

K2——年期修正系數

(2)成本逼近法

成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。

其基本計算公式為：

土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益

(3)市場法

市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

土地價格根據該地塊三年來的產出，地面作物，地區價值評估算出。

根據我國《土地管理法》規定，農民的耕地被征收的，補償項目應該包括以下幾項。

1.土地補償費，計算方法是被征收的土地前三年平均年產值的6-10倍，在農村每畝地年產值大概在2000元左右，拿最高的10倍算下來，土地補償可以得到2萬元。2.安置補助費，計算方法是需要安置的人口數乘以土地年產值乘以征收倍數，征收倍數是4-6倍。3.青苗補助費，這個各省規定都不一樣，大概也都是每畝1000元左右。

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。征收范圍限于城鎮的經營性房屋。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。根據稅法規定，房產稅的計算方法有以下兩種：1.按房產原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：年應納稅額=房產原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二種按租金收入計算，其計算公式為：年應納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產免納房產稅：一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產;二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產;第三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產;第四、個人所有非營業使用的房產;五、經財政部批準免稅的其他房產。

土地價格估算，您肯定結合當地實際情況，周邊環境，進行踩盤，縱觀橫觀，進行對比，千萬不可盲目定位定價！這可是一個經驗數值哦！

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