農村自建房可以買賣嗎

農村的土地歸集體所有，分配給農民的宅基地，村民只有使用權，而沒有所有權。不能買賣，但是可以流轉。

而依法申請農村宅基地的人通常情況下只能為農村村民，而且專指本集體經濟組織的成員。農村村民將原有住房出賣、出租或者贈予他人之后，不可以再申請宅基地。

非本村集體經濟組織成員或者是城鎮居民一般不允許申請宅基地。當然也有特殊情況。例如，三西省實施《中國人民共和國土地管理法》辦法規定，集體經濟組織招聘的技術人員在本村落戶的可以申請使用宅基地。

宅基地流轉的方式有以下幾種：交換、轉讓、租賃、入股、贈予等。

如今房屋市場很是火爆，不只是城市樓房，就連農村的平房，交易量也是逐年遞增，一來是因為城市化進程中，拆遷越來越多；二來是由于現在宅基地很難批下來，沒有宅基地的人只能通過買賣同村人的房屋來獲得農房，在農房買賣的過程當中如何辦理過戶，成為很多人關注的問題。

客觀來說，農房過戶這個問題，一個地方一個政策各地都不一樣，我只能給大家說說我們這里過戶的幾種情況僅供參考，至于大家當地是什么政策也不能一概而論。

我們這里農房過戶大體流程是，雙方簽訂協議付錢交易完成之后，帶著房產證，土地證，戶口本，身份證等證件，到不動產登記中心來辦理，如果這些證件不是很齊全，可以去查檔，然后會有相關人員到村里去實地查看房屋進行測量，在這些都完成之后，就等著稅務部門去做評估，然后帶齊資料辦理繳稅過戶就可以了，一般雙方加起來用不了2000塊錢稅款。雖然說現在工作流程有所改進，但是農房過戶的手續和程序還是比較繁瑣的，持續時間也比較長。

這是在正常情況下的辦理流程，但是有的村子可能涉及到拆遷、征地等問題，在辦理過戶過程當中會引發許許多多的麻煩，所以就被暫停擱置辦理過戶。這種情況下的處理方式就是只能先雙方簽訂協議，然后跟村委會打個招呼，找個見證人作下見證，付款交易完成之后，就可以先搬進去住著。

不過這種情況下引發的矛盾也不少，因為雖然說已經交易完成也有協議，但是畢竟房產證上還是原戶主的名字，真遇到拆遷賠償時，還是以房產過戶為準，協商不好就要通過法律途徑來解決。

本人從事了多年的宅基地管理工作，特結合宅基地的政策和工作實際作答。

第一，宅基地在特定的條件下是可以轉讓買賣的。

具體來說宅基地要合法地轉讓買賣，須同時滿足下列條件：

1. 該宅基地本身無使用權屬爭議，且所在的村里和社里同意。無使用權屬爭議，就是該宅基地的使用權是清楚明了的；由于宅基地的所有權為集體組織，所以在買賣轉讓，當然得征求主人的意見，不過在農村的實際情況是，只要購買方符合條件，村里和社里一般都會同意。但一程序不能省略，因購買方要建房還得村里、社里蓋章同意才行。
2. 購買方須符合“”一戶一宅”條件。只要購買方購買后是用來建房，不管是遷建，還是擴建，都得要符合“”一戶一宅”條件（本村的農村戶口，宅基地使用面積符合規定）。

若未同時滿足上述條件，該宅基地的買賣轉讓（其實買賣中就包含有轉讓這一形式）就是無效的，就不合法。

第二，通過不合法的渠道而購買宅基地所建的房屋，嚴格意義上講都違建，目前正在推進分類處置的相關工作。

不合法的一戶多宅的（即原有農房，又不合法地占地修建了農房），一些會通過拆舊處理（目前各地都在清理并拆除），一些會通過合法地分戶等進行合法化處置。

城鎮戶口人員、非本村人員購買宅基地建房的，無法確權，一些地方已妥善處置一部分，一些地方即將啟動新一輪處置工作。

問: 農村自建房可以轉讓嗎？是否合法？

答: 農村自建房可以轉讓，但必須在法律規定的條件下轉讓才合法，否則，即非法轉讓。

農村自建房只能在同一村集體范圍內合法轉讓。

1、《土地管理法》規定，農村自建房的宅基地所有權為本村集體所有，只有本村集體成員才有使用權。轉讓農村自建房，必須連同宅基地一起轉讓，因為宅基地使用權是用益物權，不能當商品買賣，只有具備宅基地使用權的人購買農村自建房才是合法的，轉讓自建房，宅基地一起轉讓，宅基地使用權轉讓給本村村民沒有改變宅基地集體所權的性質，所以是合法的。

2、農村自建房在同一村集集范圍內轉讓必須符合一戶一宅規定。《土地管理法》規定，農村一戶人家只能擁有一處宅基地。也就是說農村自建房的轉讓只能轉讓給沒有宅基地的本村村民，有宅基地的人再購買宅基地就違反了一戶一宅規定。

農村自建房的非法轉讓。

《土地管理法》規定，禁止城市人購買農村宅基地，禁止農民將宅基地出售給城市人，農村宅基地不得跨村轉讓。也就是說，將農村自建房轉讓給本村集體以外的人都是不合法的，轉讓行為不受法律保護。

有人說我只轉讓房屋，不轉讓宅基地行嗎？

行的，確實經常有人將農村自建房非法轉讓給本村集體以外的人員，或者轉讓給已經有宅基地的本村人員。你轉讓房屋確實沒人管得到你，轉讓后購買人居住使用房屋也是不受影響的，但轉讓后，宅基地是不能確權過戶登記的，也不能新建、擴建、改建的，遇征占拆遷只補償房屋不補償宅基地，這就是只賣房屋不賣宅基地的代價，也是不受法律保護的具體體現。

總之，農村自建房可以轉讓，但只有轉讓給本村沒有宅基地的村民才合法。跨村轉讓和轉讓給城市人以及轉讓給本村有宅基地的人都是不合法的，非法轉讓的代價其實相當于轉讓房子，不轉讓宅基地，宅基地是集體的，沒有宅基地資格權的人購買了農村自建房也無法合法使用宅基地，所以，非法買賣的農村自建房不能推倒重建，拆遷補償只補償房屋不補償宅基地。

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