土地使用權(quán)繼承多少稅

中華人民共和國契稅暫行條例》第二條 本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：（一）國有土地使用權(quán)出讓；（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；（三）稅稅率為3-5％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。國有土地使用權(quán)抵押收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)：土地抵押額在200萬元(含200萬元，下同)以下：1000元/宗;土地抵押額在200—500萬元之間：2000元/宗;土地抵押額在500—1000萬元之間：3000元/宗;土地抵押額在1000—3000萬元之間：4000元/宗;土地抵押額在3000萬元以上：不超過7000元/宗;抵押雙方不變，同一宗地再次或多次抵押按上述標(biāo)準(zhǔn)25%收取土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者依該合同取得的土地使用權(quán)即終止。由于土地使用權(quán)是一種有期限的他物權(quán)，土地所有者出讓土地使用權(quán)的結(jié)果并不導(dǎo)致所有權(quán)的喪失。因而，使用期屆限滿，土地使用者理應(yīng)將土地使用權(quán)返還給土地所有者，這是土地國家所有權(quán)的最終體現(xiàn)，也是土地有償、有期限使用原則的具體反映。為了平衡土地使用權(quán)人和土地使用者利益，《城市房地產(chǎn)管理法》第21條從以下兩個(gè)方面對(duì)土地使用權(quán)期限屆滿的法律后果作了規(guī)定：續(xù)期土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后的續(xù)期(1)續(xù)期申請(qǐng)的提出(2)續(xù)期申請(qǐng)的審批(3)續(xù)期的性質(zhì)收回（1）土地使用權(quán)有國家無償收回（2）國家在無償收回起土地使用權(quán)的同時(shí)，無償取得該土地上的建筑、其它附著物品土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別土地使用權(quán)出讓是指國家將土地使用權(quán)出讓給公民或法人；出讓是指將所有權(quán)的部分權(quán)能(占有、使用、收益)與所有權(quán)相分離而作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則是土地使用權(quán)在公民或法人之間的轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓有出售、交換、贈(zèng)與、繼承等方式。按照土地用途不同使用期限也不相同。最高年限按下列用途確定：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。土地使用期限為土地使用權(quán)證上的土地使用期限減去該土地已經(jīng)使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申請(qǐng)續(xù)期。取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。

不需要。1）土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。 　　（2）土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物極其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。 　　（3）土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種： 　　①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。 　　②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。

結(jié)合雙方主體身份核定贈(zèng)予的真實(shí)性。 如果是以贈(zèng)予為由掩蓋買賣事實(shí)，需要繳納20%的個(gè)人所得稅。

一、受贈(zèng)方：個(gè)人所得稅財(cái)政部國家稅務(wù)總局的《關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅[2009]78號(hào))，就個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題進(jìn)行了明確。《通知》規(guī)定，以下三種情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。二、受贈(zèng)方：契稅《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第二條規(guī)定，本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：(一)國有土地使用權(quán)出讓。(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換。(三)房屋買賣。(四)房屋贈(zèng)與。(五)房屋交換。可見，個(gè)人無償贈(zèng)送房產(chǎn)，受贈(zèng)方需要計(jì)算繳納契稅。但是，需要注意的是，土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與契稅的計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。另外，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]137號(hào))規(guī)定，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》(國稅函[2004]1036號(hào))規(guī)定，《繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。三、贈(zèng)與方：營(yíng)業(yè)稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]144號(hào))規(guī)定，個(gè)人向他人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況。新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，為營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為。這里的有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益，這是一般的原則性規(guī)定，但對(duì)個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的行為，作為“特案規(guī)定”納入了視同銷售范圍。《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條第一款規(guī)定，單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。其計(jì)稅依據(jù)是，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定。納稅人有上述視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營(yíng)業(yè)額或價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核定征收營(yíng)業(yè)稅。要注意的是，此前《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)(營(yíng)業(yè)稅問題解答(之一))的通知》(國稅函[1995]156號(hào))中曾規(guī)定，只有單位無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為才視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)不征收營(yíng)業(yè)稅。而按照2009年1月1日起施行的新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則，個(gè)人無償向他人贈(zèng)送房產(chǎn)，出贈(zèng)方也要繳納營(yíng)業(yè)稅了。還有，《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅[2008]174號(hào))第一條規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購買不足2年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買超過2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。由于新營(yíng)業(yè)稅對(duì)個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的行為，作為“特案規(guī)定”納入了視同銷售范圍，因此，財(cái)稅[2008]174號(hào)文件也適用個(gè)人無償贈(zèng)送房產(chǎn)行為。另外，由于城建稅、教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)為納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅稅額，因此，個(gè)人無償贈(zèng)送房產(chǎn)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅同時(shí)，出贈(zèng)方也要計(jì)算繳納相應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加。四、雙方：印花稅《印花稅暫行條例》第二條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)屬于印花稅應(yīng)納稅憑證。《印花稅暫行條例施行細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，個(gè)人無償贈(zèng)送房產(chǎn)，出、受贈(zèng)雙方都需要按0.05%稅率計(jì)算繳納印花稅。

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