搬遷費和安置費補償標準

農村搬遷要分是什么形式搬遷，是新農村改造還是棚戶區改造。

新農村改造就是按照400、500、600這個標準或者比這稍微高些執行。首先把房子扒了院子拆了，讓你自己找地方住，給你一年或兩年的租金補助，新房子基本上2-3年建成，但常常時間更長，現在改造后新建的基本上都是是小區樓房，多層或小高層（以前新建的是兩層小別墅），新房子的購買單價大約是1400~2000元。這種情形農村搬遷，只是對家中房屋等財產的補償，家中人口的多少對補償無大影響，因而農民意見很大，不配合，造成拆遷所需時間長，拆遷能有幾個月甚至是半年，拆遷問題較多，魚水關系惡化。

相比來說棚戶區改造條件要優厚的多，首先根據家中人口分配房屋，然后對家中房屋等財產進行評估賠償。新建的房屋無需用錢購買或者用很少的錢補差價，這種搬遷，大多數農民很配合，拆遷往往比較順利，拆遷完成時間也短。

以上兩種類型都屬于老家村里周邊村發生的事，這些都是聽村里人說的。但拆遷的村莊確實有拉著掃黑除惡的條幅，這是親眼所見。

根據“合村并鎮”，“環境整治”，“新農村建設”等項目用地的需要，各省市都出臺了相關的集體土地拆遷補償方案。原則上是以2011年1月21日國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》第590號令為基礎，各省市根據自身情況制定相關細則開展工作。

南京市也出臺了《南京市國有土地房屋征收與補償辦法》第318號文，各區也制定了相關細則，我身處江寧動遷第一線，江寧區目前依照江寧區第2號文和3號文開展工作。

江寧區拆遷補償的選擇方式有貨幣補償和產權調換。其補償標準包括以下幾個方面：

1、搬遷費。每平方50元*認定面積（人口認定）。保底2000元。

2、過渡費。認定面積*（8/9/10，根據區號檔位不樣）*36個月（如果貨幣補償12個月）。保底每月2000元每戶。

3、提前搬家獎勵。認定面積*410每平方。保底50000元每戶。

4、附屬物及太陽能，空調等物品的移機費。

5、裝修補償。認定面積*500每平方。

6、青苗費補償。以評估公司價格為準。

7、其他獎勵。

從接手的幾個江寧區農村集體土地拆遷項目來看，拆遷政策照顧到絕大多數產權人，認可度很高，老百姓能真真切切感受到拆遷帶來的紅利！

根據國家法律規定由被拆遷人選擇房屋拆遷補償標準方式。被拆遷房屋和補償房屋的面積以建筑面積計算。房屋拆遷補償方式可以采用房屋補償和貨幣補償兩種。由被拆遷人選擇房屋拆遷補償方式。

　選擇實行房屋拆遷補償的，可根據城市規劃的建設工程的性質，實行就地或者異地補償。拆遷住宅房屋，拆遷區域用于住宅房屋建設、被拆遷人要求實行就地房屋補

　償且按照批準的建設工程規劃能夠滿足被拆遷人補償房屋要求的，拆遷人應當實行就地房屋補償

　房屋拆遷補償依據商品房價

　新條例規定，拆遷住宅房屋實行貨幣補償的，按照就地房屋補償的計算方法，被拆遷房屋面積與住房改善面積之和將按照拆遷區域新建商品住房銷售價格結算拆遷補償金;被拆遷面積與住房改善面積之和不足45平方米的部分，以拆遷區域新建商品住房銷售價格的50%%結算(但不得低于同期經濟適用房價格)，計入拆遷補償金。

新條例中規定的拆遷區域新建商品房銷售價格以房屋拆遷公告發布之日的房地產市場評估價格確定。以上是對被拆遷人選擇房屋拆遷補償標準的具體方式。

一城一政策 現在大多政策都是貨幣安置

拆遷補償是由當地評估機構，評估以后再做賠償，各地的評估標準不一樣，

作為一個多年從事拆遷工作的筆者，既熟悉本地的拆遷政策， 也比較關注其他各地的拆遷政策，下面就結合本地拆遷安置實際和了解到的其他各地拆遷安置政策，作如下答復，以供參考。

一、關于國有土地房屋征收的問題

國有土地上的房屋征收補償，首先由拆遷方、被拆遷方選定雙方共同認可的評估中介機構，對被征收的房屋按其結構、面積，并參照當地同類性質商品房的均價進行評估，然后根據評估的總價值進行一次性補償，被拆遷方領取補償費后自行解決住房問題。

簡而言之，國有土地房屋征收，是按“選定中介評估機構——中介機構進行房屋價值評估并出具評估報告——支付房屋征收補償——被拆遷方自行解決住房”這樣的程序進行的。

二、關于集體土地房屋征收安置的問題

集體土地房屋征收安置，是廣大農村群眾十分關心的問題，各地安置的政策、方式與標準因地區差異、經濟發展水平等而不同，就筆者接觸和了解的情況來年，主要有以下安置方式：

（一）還建農房或重新劃地自建。這種情況已相對較少，但個別地方還有。這種安置方式對安置對象有所限制，只能是本村的農業戶口人員才能選擇。

1.還建農房：主要是集中建設，由被拆遷群眾按規定選擇相應面積的還建房，有按原房屋宅基地面積還房的，也有按現有農村人口數還房的（各地對每人的基本住房面積有規定，有25平方的，也有30平方的，等等），當然要看各地的政策，目前是以現有農村人口數還房的較普遍。

2.重新劃地自建：就是拆遷后根據被拆遷戶的現有農村人口的數量，在提高原有房屋補償標準，并給予相應的建房補助等，由被拆遷群眾在重新劃分的宅基地上自行修建農房。可分為集中建房（鎮村規定集中還建點，劃分宅基地給群眾自建）、分散建房兩種方式。筆者這里就是集中建房，原房屋的補償標準提高70%（即原磚混房屋的補償每平方米1100元左右），并給予建房補助，老百姓只負責建好自己的房屋，集中建房點的所有基礎設施均由政府負責。

（二）限價商品房安置。采用這一安置方式的地方也逐漸減少，筆者這里三年前已淘汰。這種方式是由政府修建商品房，被拆遷群眾按規定的政策選擇對應面積的套房。這種安置方式既有按原房屋宅基地面積還房的，也有按現有人口數還房的，各地也是按現有人口數還房的較多（按人口安置的，非農戶口的將會打折）。

比如，筆者這里執行該政策時，每個安置對象是30平方米，假如被拆遷的一家人是3個農村戶口的安置對象，那么就可選一套120平方的，也可選2套各60平方的安置房。

（三）貨幣安置。這是采用得最多的安置方式。這種安置方式其實是在限價商品房安置方式的基礎上變通而來的，只是把每個安置對象應安置的面積按當地一般商品房的均價進行了現金折算，由安置對象領取貨幣安置款后自行解決其住房問題。

筆者這里已執行此政策三年，每個農村戶口的安置對象12萬元（即每人30平方的保障住房，當時的商品房市場均價約4000元），非農戶口的每個安置對象貨幣安置款約6萬元。

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(本文圖片來自于網絡）

沒有統一標準。都是隨便給點。總之沒有好處到百姓。

導讀：棚戶區改造年年是攻堅戰，年年都在開展工作，每個地方都在響應號召，然而很多咨詢的老百姓一直說項目是棚戶區改造，但是補償只允許貨幣補償，那么，我們要有疑問了，既然是棚戶區改造，為什么只能是貨幣補償？為什么沒有產權置換？不難想象，這很明顯以棚戶區改造名義拆遷，進而商業開發用地。那么，到底什么是棚戶區改造？棚戶區改造具體流程又是什么？補償尺度又是什么？今天征地拆遷律師團隊崔鵬說一說！

一、什么是棚戶區改造

棚戶區改造是中國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合，以原地安置為主，優先考慮就近安置。嚴格意義上講棚戶區屬于政策并不是法律規定，棚戶區，一般指簡易房屋和年久失修房屋集中區，小區中缺少規劃，導致宅院分布凌亂不均，斜路、死路、交叉路太多，房屋結構簡陋，抗震、防火、防洪性很差，居住嚴重擁擠，配套功能差、小區環境差、道路泥濘、無任何綠化、無公共活動場地、采光通風差的集中居住地。從以上我們不難看出棚戶區特點：居住容積率大、配套功能差、小區環境差、房屋年久失修。這也是我們判斷我們的房屋是否屬于棚戶區改造的定義。

國務院《關于加快棚戶區改造工作的意見》（國發〔2013〕25號）指出：棚戶區改造的基本原則是公益事業的定義。

二、什么是棚戶區改造的具體流程

1、國有房屋

依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定：b jybcp

（1）廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證；

（2）對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見；

（3）組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案；

（4）對于征收范圍內的房屋進行實地調查；

（5）房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；

（6）作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用；

（7）作出房屋征收決定后應當及時公告，公告應當載明征收補償方案；

（8）房屋評估；

（9）被征收人簽訂補償協議。

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2、集體土地上房屋

依據《土地管理法》《征用土地公告辦法》及各部委最高院司法解釋相結合的方式

（1）公布擬征地公告；

實施單位：區縣級主管部門；內容：擬征地項目、四至范圍、補償方法、安置途徑、評估機構的選擇等等。

（2）入戶調查

調查：土地及房屋權屬、面積、地上附著物、裝修等等。調查后簽字確認人手一份。

（3）聽證會

紅線范圍之內的權屬人參加，并經過三分之二同意簽字摁手印（報批征地批準必備手續）。

（4）收到征收土地方案批準文件之日起10個工作日內進行征收土地公告

內容：征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途；被征收土地的所有權人、位置、地類和面積；征地補償標準和農業人員安置途徑；辦理征地補償登記的期限、地點。

（5）做出房屋拆遷安置補償方案公告

內容：土地補償費、房屋補償費、安置補助費、附著物補償費、裝修補償費等事項。

（6）開聽證會

內容：討論房屋拆遷安置補償方案，并經過三分之二同意簽字摁手印上報市縣區政府，并報省或者國務院備案。

（7）被拆遷人簽訂補償協議。

三、棚戶區改造補償尺度

1、國有房屋

貨幣補償

依據《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

產權置換：

依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條與第二十一條的規定，棚戶區改造優先原地回遷，并拆一換一，即拆你一平米還給你一平米。

2、集體土地房屋

貨幣補償：

因棚戶區的特點，說明集體土地房屋已納入在城市規劃區內，土地利用價值高，假如按照農村集體土地房屋拆遷：房地分開補償的話，嚴重影響了我們的生活水平。并違反了國務院辦公廳《關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》第二款規定，征地涉及拆遷農民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農戶的居住問題，切實做到被征地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。因此，依據中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關于加強監督檢查進一步規范征地拆遷行為的通知》中規定，在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執行。以及最高人民法院《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，但應當扣除已經取得的土地補償費，即宅基地補償費。因此，房屋拆遷貨幣補償參照周邊類似商品房的市場價格（均價）計算。

產權置換：

參照國有土地房屋征收補償條例原地回遷1：1。

棚戶區改造是利國利民的大好事，法律制定的流程和補償尺度是一種約束力。老百姓不懂法律不要緊，莫要盲目去任從，聽之任之，及時咨詢專業征地拆遷律師團隊，做到心中有數。

征地拆遷律師團隊崔鵬在此忠告大家：

強拆的非是房子，是你的權益和尊嚴；

罪惡內心沒有光明，不要奢望它會善待；

補償就在塔尖上，需要方法才能觸摸；

信訪就像求平安，等待老天爺的開恩；

不懼他們的違法行徑，所懼我們內心的懦弱；

天下沒有做不成的事，只有做不成事的人。（字字珠心）

以上是律師為大家講解的關于”搬遷費和安置費補償標準“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。