未辦理房產證的房屋如何買賣

自從國家實行不動產登記制度以后，不動產證取代了房產證，房產證正式退出了歷史舞臺，不動產證是房屋權屬的唯一合法憑證。除了符合銷售條件的商品房外，其他房屋必須是辦理了不動產登記以后才允許合法上市買賣，房屋交易必須依法交納營業稅、契稅等相關費用。房屋辦理不動產證必須符合如下條件：1，辦理了工程規劃和施工許可手續且竣工驗收合格。2，必須按規定交納市政設施配套費、房產測繪費等相關費用。

有一套180平米的現房，還沒辦房產證，想把它賣出去，怎么操作好呢？小菜認為，辦法還是有一些的，具體操作方式分享如下，供參考。

第一、先確認大前提

你180平米的房子已經是現房了，還沒有辦房產證，現在想把房子賣了。

從這些背景信息描述來看，大致可以得出如下兩個大前提：

01、房子是一手商品房

這個前提是最重要的！

根據《城市房地產管理法》規定，未依法登記領取權屬證書的房子不得轉讓。但已購商品房轉讓的問題，由國務院規定。

這個法律規定的立法目的是禁止來源不明的房子入市交易，比如，城中村違章建蓋的房子，無法取得房產證，這類房子的買賣就是不允許的，小產權房也是不允許的。

這個法條的立法目的也不是要禁止已購未取得房產證的一手商品房入市交易。相反，根據《物權法》的規定，已購未取得房產證的一手商品房是可以交易的，只是無法辦理產權過戶，必須等到取得房產證后才能過戶。

大白話就是，私下可以交易，買賣合同也是有效的，但產權不能過戶，因為沒有房產證。

這個法條在屬性上屬于行政管理性規范，不屬于合同效力性規范。

究竟是什么意義呢？

也就是說，雙方可以達成交易，簽的合同也是有效的，但因為你們沒房產證，所以，我作為不動產管理機關，因為你們不滿足過戶條件，我就不能給你辦產權過戶手續。

我不給你辦產權過戶手續，這是我作為管理機關應該遵守的工作原則，但我不給你辦產權過戶手續，不代表我就因此否定你們之間簽署的買賣合同的效力。

因此，已購未取得房產證的一手商品房，只要開發商“五證”齊全，并已網簽備案，就這類房子進行買賣交易，簽署的合同是有效的。

02、房子可能是全款買的，也可能是按揭買的

這是付款方式的問題，也是很重要的大前提！

基于法律對銀行債權和抵押權的保護，會對雙方簽署的交易合同有效性產生決定性影響。

（1）全款買的

由于不牽扯第三方利益，雙方簽署的買賣合同自雙方依法簽署時生效。

（2）按揭買的

根據《擔保法》規定，抵押期間的房子不得買賣。但抵押權人同意的除外，受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外，出讓人用售房款提前結清貸款的除外。

也就是說，只要雙方的交易沒有實質性地威脅到銀行的債權和抵押權，銀行就沒有必要去行使否定權，但一旦銀行行使否定權，雙方簽署的、以銀行貸款抵押物為標的物的買賣合同，就會歸于無效。

大白話就是，銀行是雙方簽署的買賣合同的審判官，你們影響到他的利益了，他就會讓你們的買賣合同無效；如果沒有影響到他的利益，他才懶得去管這些閑事。

第二、把房子賣出去，如何操作？

分析前面的兩個大前提，有助于我們認識接下來要做的事情在法律上能不能做？有什么法律后果？會不會私自交易，造成自己向買房人違約，而導致自己為了賣個房子，而得不償失。

搞懂前面的兩個大前提后，我們現在來討論房子買賣操作層面的問題：

01、全款買的房子的操作

基于上面的分析，這種情況下，雙方交易的合法性和自由度都是很大的，除了不能辦理產權過戶外，幾乎是沒有啥限制的。

實踐中，可以采用兩種方式來操作：

（1）定金協議

雙方就房子買賣的大體細節和條款都談妥后，簽署定金協議，繳納合同定金。

這個定金協議的性質是立約定金！就是簽署定金協議目的是為了擔保日后正式簽訂《房屋買賣合同》，具有擔保作用。

具體流程：買房看房，看完覺得滿意后，雙方洽談，就買賣的主要內容達成一致，簽署定金協議，繳納定金，出具收條，然后等房產證下來，簽署正式的買賣合同，辦理產權過戶，按約定付房款，交房，其他手續交接，完事！

（2）買賣合同

雙方不簽署定金協議，直接簽署買賣合同，按照約定支付首付款，扣一部分尾款。

根據《物權法》的規定，當事人雙方就不動產設立、變更、轉讓、消滅物權的合同，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

這是《物權法》對《城市房地產管理法》的糾偏，也是區分當事人之間物權行為和債權行為的立法依據。

基于這項法律規定，雖然雙方買賣房子不能辦理過戶，但雙方簽署的買賣合同是合法有效的，受到法律保護。

正是由于買賣交易了，也有了款項和房屋的交付，會出現大額資金往來，但房產證沒下來，產權沒過戶，對賣家幾乎是沒有風險的！但對于買家來說，風險是極大的！！！

這個風險來自于哪里？

比如，賣家把房子賣了，錢收得差不多了，但房子還在賣家名下，萬一賣家對外大額負債，被眾多債權人起訴，房子大概都會被查封，甚至被拍賣。

如果房子被查封，或者被拍賣了，對買家來講，一點辦法都沒有，只能眼睜睜地看著房子被處分，無力挽救。

因為在法律上，房子還屬于賣家的財產，被他的債權人申請執行，就在情理之中。而買家和賣家之間，只是有買賣合同關系，基于買賣合同付的款項，也只是一種普通的債權而已，跟他的其他債權人是一樣的。

如果賣家負債累累，買家付出去的款項幾乎就等于打水漂了，房子同樣拿不到，如果再花錢裝修的話，那買家虧得就更慘！！

當然，這只是少部分人可能會存在的情況，多數人應該都是誠信和善良的。

具體流程：買家看房，確認無誤后，雙方面談合同細節，達成一致后，簽署合同，繳納一部分款項，扣些尾款，移交房產資料，移交房屋，等待房產證下來，辦理產權過戶，付尾款，完事！

02、按揭買的房子的操作

基本操作流程跟全款買的房子類似，只是注意一個問題就可以了–結清貸款！

結清貸款再交易，對雙方都是一種保護。

怎么說呢？

（1）對賣家而言

房子基本賣了，貸款還要接著還到房產證下來，是不是憑空多付些利息？這樣就不劃算。

一定不要做一種交易，就是將按揭轉給買家去還，等房產證下來了再去結清貸款。

這樣做的風險在哪里？

就是征信！！！買家不按時還款，每個月就晚一兩天還，等房產證下來，賣家的征信是不是就徹底花了？！

（2）對買家而言

最大的風險就是買賣合同簽了，但是銀行“一不高興”，主張買賣合同無效，那是不是買家就玩廢了？

說白了，貸款不結清，買賣合同就是效力待定狀態，可能有效，可能無效，那就是一種不確定的交易狀態，除了債權人查封，還有銀行抵押權，這一壺可不好喝。

第三、站在賣家的角度，還需要注意些啥？

總的來說，期房買賣，賣家的風險很小，基本都處在有利的位置，但也有一些細節問題，需要加以注意。

01、尾款

由于房產證沒下來，雖然買賣合同簽了，款付了大部分，但基本都要保留一部分尾款，用于約束賣家在取得房產證后積極配合辦理產權過戶。

基于這個交易慣例，風險點在于收尾款和辦手續順序問題，也就是要在辦理產權過戶之前或者同時，要把尾款全部收回來，不宜等到過戶完了再收款。

02、對房子使用的監督

一般如果簽了買賣合同的話，又付了大部分款項，多數都會在簽完合同就交房，但房子還在賣家名下，萬一買家有些非法用途，或者出租出去沒把控好租戶，租給了傳銷組織，牽扯到房東，帶來一些不必要的麻煩，就不是很好。

因此，不管對方是出租，還是自住，都要側面多監督下，或者在合同中約定好出現這些情況的責任負擔問題。

03、裝修款的報備

如果是將毛坯房賣出去，對方接房后要裝修，裝修方案要到你這里報備，并將裝修預算、決算單據留一份給你。

這樣做的目的在于萬一后期扯皮，交易終止，結算裝修費用的時候，不會被漫天要價。

因此，在沒有取得房產證的情況下，將180平米的現房賣出去，還是需要注意很多問題，雖然利好的因素更多，但也要控制好不利因素，將風險全控制在自己的節奏中，不要出現差錯。

　　《房屋所有權證》是國家依法保護房屋所有權人合法權益的法律憑證，是產權人行使其合法權益的必備要件。未經登記的房屋不受法律保護，同時也會給購房人帶來不必要的麻煩和損失。 　　

1、未經登記的房屋不能買賣。即使私下成交，也不能辦理過戶手續。 　　

2、未經登記的房屋不能抵押。以房屋抵押進行貸款，是一種銀行認可的安全融資方式，如果沒有產權證，房屋不能抵押，將影響做生意或投資。 　　

3、未經登記的房屋不能出租。如果出租的房屋沒有產權證，租賃雙方發生糾紛(欠租或到期不騰房)，出租人的合法權益不能得到保護。 　　

4、未經登記的房屋不能保護合法權益。當權利人因房屋產權問題與他人發生糾紛或遭到侵害時，由于無法向行政、仲裁或司法機關提供產權證，自己的權益得不到保護。 　　

5、未經登記的房屋不能得到補償。一旦遭遇房屋拆遷補償，購房人會因沒有產權證而有可能得不到補償。 　　

6、未經登記的房屋不能辦理繼承或贈與手續。房屋進行贈與或繼承時，要辦理公證手續。而按規定，沒有產權證，公證部門不予辦理相關手續，繼承人和受贈人的權益得不到保障。 　　

不請自來我來回答這個問題，沒有房產證的房子進行交易，從法律上說發生交易行為是不受法律保護的，購買無產證的房子風險非常大的，因為賣方一旦出現房屋糾份或外債的情況，對于買方來說要維護自己的權利，就非常困難，出現問題只能自己承擔。

以下這些房子一定不能買！①，利用集體所有土地開發的房子也就是所謂的小產權；②，未經批準或私自變更立項的樓盤，未取得規劃審批的樓盤，私自變更規劃的樓盤，私自改變土地使用用途；③，土地產權存在糾紛；④，沒有銷售資格證，無產權證的房屋屋；⑤，未經驗收或驗收不合格的房屋；⑥，土地或房屋未解除抵押的；⑦，開發商未交納相關稅費的房屋；⑧，土地，房屋被有關部門查封的；⑨，有法律規定不讓出售的房子。對于以上這些沒有房產證的房子，就是再低的價格也不能買，一旦出事是不受法律保護的，切記，切記！！！

但有些房產證沒辦下來的房屋想進行買賣，一般分兩種情況：①，剛剛交了首付的房子，但還沒有開始按揭；②，房屋正在按揭中，但還沒有交房；以上這兩種情況是可以交易的。交易流程主要有三個步驟，一定要注意：①，首先賣方必須還清所有貸款；②，必須要經過開發商同意更名為新的買方名下；③，買方也是全款購買，不能按揭。這種房子交易的優點是手續比較簡單，省去交易的所有稅費；缺點是不能按揭，對于以后出售也比較難。

另外一種交易方式是：雙方約定等房產證下來再辦理過戶，這是比較穩妥的方法，前提是買賣雙方必須要簽訂一份協議(房產證下來辦理過戶)，約定好首付款和過戶時間，然后預付首期款，等房產證下來辦理戶，必需先過房產證，再過土地證，全部辦理完必后再交付所有尾款！！以上就是沒有房產證的交易流程，希望我的解答對你有用。我是明天更美好，歡迎互動交流！！！

圖片來源于網絡

這個必須去找專業律師！

您好！謝謝邀請，沒有產權證的房子，可不可以買，這個要看具體情況：

1、小產權房：

（1）小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。這類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。按照國家的相關要求，這類“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。

買這類房子的時候要慎重，不過如果是在縣城郊區，因為鄉鎮頒發的，天高皇帝遠，其實買的人也很多，畢竟便宜，多數人都只是直接私自簽訂協議。

（2）當然還有一種小產權房，叫做經濟適用房，這類房產再轉讓時需要補繳土地出讓金。這類小產權房是合法的，只要交足購房款，轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規定較為明確。這類房子可以買，價格確實也便宜。

上述兩類房子是沒有產權證的，因此你必須全額購買，無法在銀行貸款，購買自住的建議可以入手，投資的話不建議。

2、違背土地性質建設的商品房

在中國的鄉鎮及偏遠縣城或城郊區，存在著很多土地性質為工業用地，實際卻建設為商品房出售的建筑。因為工業用地的出讓金較便宜，商住用地的土地出讓金貴，因此很多奸商給鄉鎮府及縣政府部分貪污腐敗份子賄賂，申請工業用地，實際在建設商品房出售，因土地性質為工業用地，因無法辦理商品房產證，故全部也都是簽自己設定的協議，此類建筑，如果有人知情舉報至上級，屬于違章建筑，一旦奸商無法擺平，就存在被拆除的可能。這類建筑不建議購買。

希望以上回答能對你有所幫助，有其他任何疑問，歡迎留言提問，有空我將一一回復。

房產證沒有不能過戶。可以先簽買房協議，付定金。產證辦好后，過戶要付營業稅，所得稅（你朋友），你要付契稅。具體到房產。交易中心咨詢

產權證沒有辦理下來是不能辦理過戶手續的，如果在產權證沒有辦理下來的時候進行房屋買賣，那么是屬于合同房買賣，需要注意以下幾點：

確定產權證下來的時間（可以給開發商致電查詢）；

約定產權證辦理下來后的過戶時間；

協商違約責任；

如果有貸款的情況下，那么這個貸款誰來償還；

約定稅費繳納人；

簽訂買賣合同后到公證處辦理合同公證；

然后等產權證下來后在辦理過戶手續；

建議買這種房子最好找家大型的中介操作；

以上是律師為大家講解的關于”未辦理房產證的房屋如何買賣“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。