一、離婚協議的法律性質

離婚協議在本質是屬于合同，基于契約精神有約必遵守履行。依照我國民法總則第一百三十六條 民事法律行為自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。 行為人非依法律規定或者未經對方同意，不得擅自變更或者解除民事法律行為。

離婚協議需要到民政婚姻登記機關審核，符合法定條件給予發放離婚證時生效。否則只成立未生效。若雙方拿到了離婚證而沒有辦理房屋過戶登記，雙方形成約定的合同之債，則需要繼續履行離婚協議內容。依照我國民法總則第一百七十六條 民事主體依照法律規定和當事人約定，履行民事義務，承擔民事責任。

二、產權認定

辦理房屋轉讓登記屬于物權行為同時也是履行約定合同內容的行為。根據物權和債權相分離理論，房屋屬于不動產，不動產物權變更實行登記公示主義，依照我國物權法第九條　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 　依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。因此結合本案房屋未經登記不產生物權變更，產權仍屬于原所有人。

三、維權途徑

1 、 若另一方不履行離婚協議內容，在沒有取得離婚證的情況下，雙方決意離婚則只能走訴訟離婚程序，由法院裁判。依照我國物權法第二十八條　因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

2、若已經取得離婚證，雙方協商解決協商不成則以物權糾紛為由到法院起訴，由法院裁判。

對夫妻而言，毫無疑問，產權以離婚協議的約定來認定

根據《中華人民共和國物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

但是離婚協議不是合同，根據相關司法解釋，離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力。

所以，對夫妻雙方而言，房屋未過戶的，產權仍應以離婚協議的約定認定。

但這只是對夫妻雙方而言的。

對夫妻以外的人，問題就復雜了

1、如果房屋原來登記在丈夫名下，離婚約定由妻子所有，在這種情況下，如果不過戶，男方將房子賣了并過戶給他人的話，買方如果確實不知道雙方離婚的約定，則適用善意第三人制度，產權已經轉移到買方，妻子只能要求丈夫返還賣房所得。因為物權法定原則決定了，經過登記公示的權利優先級，高于未經過登記公示的

2、房屋原來登記在雙方名下，不過戶的，獲得產權的一方可以出售，但是無法過戶。還是那個道理，不動產嚴格執行物權法定，產權人姓名未變更的，出售房屋仍應取得雙方同意。

3、如果房屋不過戶，另一方因為債務問題，法院來強制執行，取得產權但未過戶的一方，提出執行異議，法院能否支持，這個還真不好說。

如果是已經在民政部門辦理離婚登記，并在民政部門已經備案的離婚協議中明確約定了，房產的歸屬，那就是離婚協議履行的問題了。離婚協議約定對房產來說，只是發生了債權上的效力，也就是說，只要房屋沒有辦理過戶登記，那房屋的所有權還是推定屬于現在的產權人。如果對方反悔，不履行離婚協議約定，你可以起訴要求對方履行協議，辦理過戶登記。