近期在北京“新型冠狀病毒”疫情形勢嚴峻，尤其是這次第二次疫情沖擊，導致很多企業面臨不小的經濟壓力，特別是餐飲、酒店、旅游、零售等行業，因此受到疫情原因承租方提前解除租賃合同的現象尤其多，那么在此期間期間終止合同算違約嗎？

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新冠肺炎雖然屬于不可抗力，但并非對所有合同的履行都構成影響，對于在疫情發生前簽訂的合同，當事人一方以受新冠肺炎疫情影響，導致合同不能履行為由，要求解除合同的，需要結合合同簽訂時間、履行期限屆滿的時間節點以及采取替代措施的可行性及履約成本等因素，綜合考量疫情對于合同履行的影響程度，具體來說還要具體分析，通常可分為：

1.疫情對合同履行沒有影響的，應當按約繼續履行，當事人一方以疫情屬不可抗力為由，要求解除合同的，一般來說不支持。

2.疫情對合同履行雖有一定影響，但未導致合同不能履行或未導致履行對一方當事人明顯不公平、不能實現合同的目的等情形的，應當鼓勵交易，可以引導當事人通過變更履行期限、履行方式、部分合同內容等方式，繼續履行合同。一方以當事人以疫情屬不可抗力為由要求解除合同的，原則上不予支持。

3.因疫情形勢和政府及有關部門采取的疫情防控措施導致合同根本不能履行，當事人請求解除合同的，人民法院應予以支持。

4.疫情對合同履行有重大影響，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，應當適用公平原則，參照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法》;若干問題的解釋（二）》第二十六條和《最高人民法院關于正確適用》;中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）服務黨和國家的工作大局的通知》的規定予以處理。

那么一旦企業行使此類權利，那么免責范圍又該如何計算呢？

1.依據合同法規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。因此，在不可抗力導致合同不能履行時，債權人、債務人均負有減損義務。如果債權人未采取適當措施導致損失擴大，應自行承擔擴大的損失。如果債務人未及時通知債權人或未及時采取其他適當措施導致債權人損失擴大，債務人對債權人擴大的損失應承擔賠償責任，而不得主張免責。

特別注意的是：不可抗力免除的責任僅限于違約責任。首先，如果不可抗力只對部分合同義務的履行產生影響，則免責范圍一般應限于該部分合同未履行而產生的違約責任，而不能籠統地認為可以免除整個合同的違約責任。其次，如果不可抗力僅導致合同一時不能履行，則免責范圍一般應限于遲延履行產生的違約責任，而不能認為當事人可以不再履行合同，因此用不可抗力或情事變更而需要中止履行、遲延履行或解除合同的，應按法律規定及時履行通知義務。

綜上，如果是協商一致，因為疫情原因不能履行合同要終止合同的，那么肯定不屬于違約行為。如果合同約定，在這種疫情出現的情況下，一方可以解約，那么合同一方就可以行使解除權，因此也不構成違約行為。如果合同沒有約定，雙方又不能達成一致解除。按照法律規定，出現疫情是否能解除呢？這主要看你們雙方合同履行的實際情況，此次疫情是否實質影響了合同的不能履行，如果實質影響了，那么終止則不構成違約，否則違約風險較大。