疫情之下，受疫情管控措施影響，導致近期絕大部分商業物業（如寫字樓、廠房等）無法像往常一樣正常辦公。這可能會引發租賃合同糾紛（這里僅指商業租賃合同糾紛）呈爆發增長態勢。筆者近期也接到顧問單位關于這方面的咨詢，這些咨詢有些來自出租方，也有些來自承租方，幾乎都指向商業物業的減租免租問題。為此，筆者嘗試從中立角度來看待這個問題，提供一些解決思路，供大家參考。希望能夠為廣大中小企業解決此類問題提供些許幫助。

一、一個處理原則——公平原則

深圳市于2020年2月8日發布《應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業共渡難關的若干措施》，其中在減免物業租金中提到：對于租用深圳市、區政府以及市屬、區屬國有企業持有物業的非國有企業、科研機構、醫療機構和個體工商戶，免除2個月租金。同時，該條措施積極鼓勵倡導社區股份合作公司、非國有企業、個人業主參照國有企業做法減免物業租金。可以推測的是，絕大部分中小企業可能無法符合該政策的條件，無法享有該優惠。因此，出租方是否減免租金完全取決于其自身態度。可以預料，這次疫情中，辦公場所租金承擔問題可能是關系一大批中小企業生死存亡的重大問題。但這個時候，不能搞道德綁架，強行要求房東減免租金，還是要秉持公平原則解決可能面臨的租賃合同糾紛。對于物業的出租方而言，其每月收取的租金需要用于償還物業的貸款或用于其他固定支出。所以，業主也是這次疫情的受害者。不能僅考慮承租方損失而忽略業主的損失。近期，廣東省高院發布的《廣東疫情防控民事行政審判通告》中提到的相關合同的處理思路，措辭也是“經濟損失按公平原則合理分擔”。

二、兩個備選思路——不可抗力和情勢變更

誰都難以預料到新型冠狀病毒會成為2020年的第一只黑天鵝。作為商業物業租賃合同雙方，在簽約時確實難以預料到已經交付使用的物業會無法使用或者被限制出入而無法正常使用。但是，特殊期間，有特殊期間的處理辦法?！逗贤ā芳捌渌痉ń忉岅P于不可抗力和情勢變更的相關規定為這個問題提供了解決思路。近期，網絡上已經有不少媒體在宣傳疫情期間不能履行合同屬于不可抗力。我們認為每一起租賃合同糾紛都有其特殊性，不能一刀切。不能一味強調疫情對于租賃合同的影響就一定屬于不可抗力，除非為防控疫情，由政府及其部門采取行政措施直接導致租賃合同不能履行，或者由于疫情的影響致使合同當事人根本不能履行，這也是2003年‘非典’疫情時最高人民法院的審判指導意見所持觀點?？梢?，認定不可抗力，除了有疫情這一因素是不夠的，還需要其造成合同根本不能履行的后果。但現實是，深圳市現有的做法是：由企業申請復工，符合條件的批準復工。這種做法情況下，筆者認為認定不可抗力有一定難度，以情勢變更為由變更合同從而達到減免租金的目的獲得支持的可能性更大。

三、三種解決方案——協商、調解、訴訟或仲裁

（一）自行協商解決，是首選方案。也是特殊情況下筆者比較提倡的方案。

自行協商需要雙方能夠換位思考，能秉持包容理解的態度，雙方都需要有足夠的誠意來解決問題。若雙方自行協商達成書面協議并妥善解決，那么問題將迎刃而解。疫情之下出現的合同違約，爭議雙方一般都不存在商業道德問題。而且，爭議雙方在疫情特殊情況下，都希望求解決資金短缺局面。相較平時而言，雙方協商解決的可能性更大。廣東省高院發布的《廣東疫情防控民事行政審判通告》也明確提到：“鼓勵和支持雙方當事人協商解決，經濟損失按公平原則合理分擔”。

（二）調解可能會成為疫情下解決租賃合同的重要途徑。

疫情的出現，糾紛雙方都清楚不是對方刻意違約，都想在危及中解決問題求生存，都愿意讓步。但由于缺乏專業性，又沒有中立第三方參與，所以雙方都不知道該如何讓步，減免的幅度該如何把握。所以求助第三方可能是大概率事件。這里的調解是通過居委會、街道辦調解等進行的人民調解。相較于自行協商，這種調解帶有一定官方色彩，有一定權威性。而且，一旦達成調解協議，若一方不遵守調解協議，另一方可進一步通過訴訟要求其繼續履行。而且，此時啟動訴訟在道義上會占上風，在舉證責任上，因已經取得現成的調解協議，相較于直接提起訴訟也會輕松很多。鑒于疫情影響面廣，糾紛存量大，建議負責調解的職能部門做好調查，提前做好相應預案，引導類似糾紛盡量通過調解，并組織好調解力量，避免到時應對不足。

（三）訴訟或仲裁是最后的解決方案。

不到萬不得已，不要輕易啟動。畢竟，都是疫情的受害者，疫情之下，沒有贏家。而且，即使是通過訴訟或者仲裁，最終還是會根據公平原則，裁判雙方共同分擔損失。當然，如果通過協商、調解或均無法解決爭議，訴訟或仲裁也在所難免。當然，值得一提的是，在訴訟或仲裁過程中，也可以調解。而且，到法院立案，深圳法院還有一個訴前聯調環節，這個聯調，耗時長的可能會有兩個月時間，調不成，再轉立案。另外，對于最后的租金減免，法院也是秉持公平原則，酌定減免幅度，也就是減免的幅度法院會根據案件具體情況自由裁量，不是一刀切。目前，還沒有看到對于減免幅度相關的指導性意見。如果這些利害關系都清楚的情況下，雙方還是將解決不了問題，那么，就作好下面的準備吧。

四、證據，最重要的是證據！

特殊時期，政府或政府部門頒布的各種公告、決定、指導性意見等文件必然會成為爭議中的證據或雙方都不得不認可的事實。大數據時代，這些事后都好找，按住不說。講講具體的證據。

（一）租賃合同雙方溝通的相關證據。包括雙方就租金的延期繳納、減免等事由進行溝通的往來信函等書面文件、郵件、QQ、微信聊天記錄、短信、通話錄音等等。

（二）政府部門對租賃物業采取的禁止或限制人員進出的防控措施。如政府部門對租賃物業張貼的封條的照片、視頻等等。

（三）物業管理處對租賃物業所在樓棟采取的禁止或限制人員進出的防控措施。如物管針對進入樓棟的人員進行勸退的通告、或核查身份證件對疫區來的人員實施勸退的相關文件或做法的相關視頻、短信、微信或QQ聊天信息（筆者前幾天就見過有些樓棟查驗身份證件，限制湖北籍人員進入）。

（四）制造證據。根據合同法第一百一八條之規定：因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。所以，采取恰當的方式通知對方，屬于主張不抗抗力一方的義務，需要制造這方面的證據。

由于案件情況不同，這里僅列舉部分大概率存在且需要的證據。還需根據自身的訴訟地位以及個案具體情況搜集更為充分詳盡的證據，再根據訴訟請求進行取舍以及整理編排。但是，筆者仍然建議以自行協商為首，調解次之，萬不得已再考慮訴訟或仲裁。

五、重要提示

以上是筆者對疫情期間租賃合同糾紛處理的一些思考，因案情各異，上述意見不構成對各位讀者處理相關糾紛的法律意見，請大家特別注意。再次提示大家：疫情之下，沒有贏家，建議盡量通過協商方式處理租賃合同糾紛。