新年伊始，說說正式實施的《民法典》，由于民法典替代了原有的一系列法律，因此也有些變化。尤其是涉及房產相關的一些變化特別值得注意，跟廣大買房、賣房的息息相關的一條變化就是我們今天本文的主題。

今天就說這一條：

2021民法典房子不解除抵押可過戶

這條規定并沒有那么簡單，目前網上很多人順手一句解讀轉發，容易造成誤導，尤其是以為不需要經過銀行就直接辦理了，所以這篇就單獨展開解釋一下。我分三部分說：

一、新老法規變化

二、抵押權和貸款怎么辦

三、具體執行有沒有可操作性

新老法條規定的變化

過去要換房最大的難處是背著尚未還完的貸款，沒法辦理過戶;

因為你的貸款沒有還清之前，你的房產抵押給了銀行。所以你要想過戶必須得到銀行的同意，一般只有你提前還完剩余的貸款房產才是你自己的，然后才可以交易過戶。

一般貸款購房的情況下，要償還完貸款，然后然后憑銀行開的貸款結清證明，去房屋所在區產權登記部門注銷銀行的他項權利，然后房子就可以拿出來自由交易了。有抵押貸款的房子，在辦理貸款協議之前會先辦理個他項權證，你不注銷他項權是辦不了交易的。

說實話之前法規的規定也是為了保障抵押權人的權益，在房貸中抵押權人就是銀行，銀行也是債權人這個很好理解。如果抵押的不動產交易了，而沒有經過債權人的同意，那么銀行回頭找誰要錢去?那么新法規怎么可以在抵押狀態下過戶了呢?這個我第二部分再細說。

老法規對交易而言，則是一個大難題，既然背負著房貸，房主資金不會太寬裕，要過戶去籌措一筆錢一次性補上全部房款是很有難度的，客觀上不利于交易。而且提前還款一般在貸款合同里有約定，需要交納一定的費用，類似罰息，例如貸款20年，你5年就準備提前還款，銀行當初跟你計算利息的時候是按照30年算的，利息收入會有折損，所以部分銀行要求提前還款的話需要收費。

對于一線城市這個情況尤其是麻煩，因為北上廣深的房價大家懂得，動輒一套房子八百一千萬是很常見的，很多換房的都是賣掉舊房子買新房，本來就因為首付款太高而交易周期很長，再需要提前付清貸款操作起來就需要很長時間。

新的法規規定，抵押不動產可直接轉讓，無需先行注銷該不動產上的抵押權，也不以抵押權人的同意為前提(有約定除外)，抵押財產過戶，不影響抵押權。因此新法要簡單的多。

抵押和貸款怎么辦

抵押的房子可以過戶，但并不是抵押權就沒有了，當然債務也肯定沒有解除。

簡而言之，從法律上來說抵押權人必須同意的情況下，才可以進行抵押財產的轉讓。這個權利是收到《物權法》的保護的，原因很簡單，對于抵押權人、債權人而言這是一種保障，否則誰還敢借錢啊，那么金融市場就失去了一大塊的可能性。

我們去買期房的時候，要辦理預抵押，他項權證，然后貸款，償清貸款之后再解除上述，擁有全部房產權。現在民法典的新規下，抵押的不動產產權人可以變化，A買的房子貸款，可以轉售給B，然后產權也隨之給了B，但是抵押權還是在銀行。

然后說債務，其實產權變了，債務按說隨之就變了，但是債務跟產權不太一樣的地方，是此時貸款合同還是A和銀行簽訂的，債務也不是跟產權一樣可以直接過戶轉讓的。

我知道民間有過這樣的事情，甲欠乙5萬，丙又欠甲5萬，然后甲讓丙把錢直接給乙，首先說這種情況欠條就容易亂;銀行可不會這么操作，所以前面說的A的貸款不能轉給B，兩者需要分別跟銀行解除、簽訂合同，這就是具體操作需要考慮的問題之一。

具體執行的可操作性問題

具體操作起來其實目前還有疑問，需要銀行這邊出對應的政策說明。直接說3個問題：

1、貸款期限和利率、首付比例怎么算;

我舉個例子來說明，還是前面說的A要賣房給B，A的貸款年限本來是30年，當初執行的可能是優惠利率，假設是貸款基準利率(現在都是根據LPR來浮動了，這里只是舉個例子);而B可能是非首套房，所以不能享受優惠利率，B若貸款可能利率是上浮較大比例的;甚至B的首付款比例都需要提高，所以這套房子隨后過戶完，房貸債務也必須要替換掉。

上面的信息量是不小的，而且不能猜測，不同銀行應該在法律和規定框架下出政策。

2、雖然抵押的房子可以過戶，但是需要經過抵押權人同意。

上面那張圖里專門標出了紅框的一句話，給各位想辦理抵押房產過戶的朋友提個醒。

雖然民法典規定了處于抵押狀態的房子可以過戶，但是需要雙方協商，有約定的按照約定來。

注意這個雙方可不是買賣雙方，這其中一方是抵押權人、債務人，也就是銀行(如果牽涉房主向個人貸款產生的個人債權債務，以及抵押權是一個道理)。而銀行的房貸協議里一定都已經注明了一條：房產產權變更需要經過抵押權人的同意。出于保護自己的利益，銀行的條款大同小異都會包含這個意思。

而且，本身房屋過戶，抵押人(貸款人)就需要通知抵押權人(銀行)，雙方就可以協商，但法律并不規定銀行必須同意啊。當新的買家的貸款資質、貸款條件能被銀行接受，我想才有商議的可能性。

3、對買房人來說，以后要更加當心的一點就是，買二手房之前，需要先去查一下該房產是否處于抵押狀態。這個對于原房主而言有義務配合一起去房管局做個查詢，辦理過抵押登記的房產是一目了然的。這里特別提醒一句，因為民法典既然規定了可以過戶，那么這屬于買賣雙方的自愿原則，法律不會干預并且認為是買方已經知曉并同意，所以買家自己要承擔這個責任。

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