2020的疫情讓大家過(guò)了特殊年，而隨之帶來(lái)了也有很多新的問(wèn)題，比如說(shuō)回到老家過(guò)年，受到新冠肺炎影響已經(jīng)兩個(gè)月沒(méi)有回北京了，那么自己在京租的房子可以見(jiàn)面部分房租嗎？首先小編想說(shuō)私人住宅出租，出租人是否有義務(wù)免除房租，還需要看該房屋租賃合同是否受到了不可抗力的影響。

第一、疫情顯然屬于不可抗力；

根據(jù)《民法總則》第一百八十條規(guī)定：因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。

顯然該疫情是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況，應(yīng)當(dāng)屬于不可抗拒的范圍。但是要想依據(jù)該不可抗力減免租金，必須是因該不可抗力導(dǎo)致了出租人與承租人的租賃合同不能履行，即出租人不能交付房屋，承租人因不可抗力不能支付租金。

第二、因不可抗力導(dǎo)致房屋不在承租人控制范圍內(nèi)的，出租人應(yīng)當(dāng)減免不可使用期間的房租；

如在租賃合同簽訂后，因此受疫情影響導(dǎo)致出租人不能交付房屋（如合同簽訂后無(wú)法交付、房屋已經(jīng)交付但因?yàn)榉揽匦枰?，?dǎo)致承租人無(wú)法進(jìn)入該房屋的繼續(xù)使用），也就是說(shuō)出租人因該不可抗擊導(dǎo)致無(wú)法按照合同約定繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)的，則出租人應(yīng)當(dāng)減免相應(yīng)的房租。

第三、房屋已經(jīng)交付，但是該不可抗力并不影響租賃合同的履行，也出租人不應(yīng)減免房租；

如在租賃合同簽訂后，出租人已經(jīng)交付且該房屋一直在承租人的控制范圍內(nèi)，只是因?yàn)樵撘咔閷?dǎo)致承租人無(wú)法營(yíng)業(yè)，并不是出租人無(wú)法履行交付房屋的義務(wù)，即該不可抗力并未影響出租人與承租人之間租賃合同的履行。所以出租人不應(yīng)減免相應(yīng)的房租。

第四、因疫情導(dǎo)致收入減少無(wú)法繳納房租，顯然不是因不可抗力，導(dǎo)致承租人無(wú)法履行支付房租的義務(wù)。

根據(jù)合同的相對(duì)性原則，租賃合同中承租人的義務(wù)是向出租人支付租金，承租人可以通過(guò)現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、微信、支付寶等方式向出租人支付房租，也就是說(shuō)該不可抗力并不影響承租人履行支付房租的義務(wù)。承租人不能以無(wú)法交付房租為由要求出租人減免房租。

綜上，如因不可抗力導(dǎo)致該房屋不在承租人的控制范圍內(nèi)，導(dǎo)致承租人不能使用該房屋的，出租人需要減免相應(yīng)的房租。如出租人已經(jīng)交付房屋且該房屋一直在承租人的控制范圍內(nèi)，承租人不得以因疫情影響收入減少為由要求出租人減免房租。