3月3日上午，北京市西城區(qū)人民法院“訴源治理直通車”線上講堂聚焦“北京疫情期間房租可以延期交嗎？”這一熱點(diǎn)話題，法官就公眾關(guān)心的合同類糾紛常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行普法。

因疫情延遲復(fù)工，疫情期間房租可以延期交嗎？

西城法院民一庭法官徐瀾濤表示，疫情防控期間，租客對(duì)租賃房屋的使用和收益可能會(huì)受到一定的限制，特別是在政府發(fā)布行政命令或采取行政措施，要求租客延遲復(fù)工的，在這種情況下，租客可以要求減免因行政命令或管控措施導(dǎo)致的延遲復(fù)工期間的租金。

徐瀾濤直播普法

此外，如租客因被隔離或受到出行管制，致使其無(wú)法使用房屋，租客有權(quán)要求房東依照公平原則減免其在隔離期間的房屋租金。但是，如果“疫情”或行政機(jī)關(guān)的管制措施，并未導(dǎo)致租客合同履行的障礙，如租客僅是基于恐懼感染肺炎而不使用房屋，那么因?yàn)橐咔榈陌l(fā)生與租客不能履行合同義務(wù)之間沒(méi)有必然的因果聯(lián)系，租客不能以不可抗力為由要求減免租金，更不能免除違約責(zé)任。

值得注意的是，合同法規(guī)定“當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”。“也就是說(shuō)，如果租客在疫情發(fā)生前就已經(jīng)存在遲延支付租金的情況，那么，就不能以‘疫情不可抗力’為由免除責(zé)任。”徐瀾濤補(bǔ)充道。

因疫情影響，房東必須減免租金或延長(zhǎng)租期嗎？徐瀾濤提醒，這符合一般情理，但并不屬于房東的合同義務(wù)。“租金的減免及租期的延長(zhǎng)都屬于對(duì)合同內(nèi)容的變更，需要雙方進(jìn)行充分協(xié)商，如雙方不能協(xié)商一致的話，應(yīng)及時(shí)通過(guò)訴訟解決。法院會(huì)從房東的承受能力、租賃房屋的用途、以及疫情對(duì)合同履行的影響程度等方面進(jìn)行綜合判斷。”

新冠肺炎疫情過(guò)后，房屋租賃合同糾紛案件會(huì)不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)？

徐瀾濤表示，疫情過(guò)后，房屋租賃合同糾紛案件很有可能會(huì)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。“2003年非典疫情結(jié)束后，西城區(qū)因疫情直接引發(fā)案件62件。2004年因疫情引發(fā)的租賃合同案件23件，之后呈逐年減弱的特點(diǎn)。”

徐瀾濤說(shuō)，本次新冠疫情波及范圍廣、時(shí)間長(zhǎng)，加上近年來(lái)房屋中介公司發(fā)展迅猛，部分公司以“二房東”身份進(jìn)行房屋出租賺取租金差價(jià)，將資金用于企業(yè)規(guī)模急速擴(kuò)張。疫情之下，一旦租客大量退租或到期不能支付房租，中介公司無(wú)法按時(shí)向房東支付租金，可能出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)陷入資金鏈斷裂、房東陷入無(wú)法收到租金的困境，甚至導(dǎo)致集團(tuán)性訴訟發(fā)生。

一場(chǎng)新型冠狀肺炎的疫情影響了整個(gè)春節(jié)，也影響了樓市。

一時(shí)間，售樓處和中介公司都關(guān)門大吉，什么時(shí)間恢復(fù)正常還是未知。對(duì)于沒(méi)買房的人來(lái)說(shuō)，可能會(huì)關(guān)心疫情之后的房?jī)r(jià)。但是對(duì)于已購(gòu)房人群和租房者來(lái)說(shuō)。房貸和房租更關(guān)乎切身利益。

武漢封城，湖北其他市也都相繼封城。許多從異地返鄉(xiāng)的人什么時(shí)候能返回工作崗位還是未知。那么疫情肆虐期間，疫情期間房租可以延期交嗎？

1月26日，銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)金融服務(wù) 配合做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，其中提到：對(duì)受疫情影響暫時(shí)失去收入來(lái)源的人群，要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限。

也就是說(shuō)，疫情肆虐期間，銀行不會(huì)收走我們的房子，也不會(huì)查封我們的房子。但是對(duì)于大多數(shù)有房人來(lái)說(shuō)，一兩個(gè)月的房貸的積蓄恐怕還是有的。

那么疫情期間，租住的房子沒(méi)有實(shí)際居住，可以不交房租嗎？

這就要看你的房東怎么樣了，有的好房東，真的免去了租客的房租。不過(guò)這樣的好房東真的不多。不知道你能不能碰到。

受新冠肺炎的影響，商鋪無(wú)法營(yíng)業(yè)，公司無(wú)法復(fù)工，工作者無(wú)法返工，但租賃的店鋪、辦公室、住宅卻還要一分不少的交給房東。

由此，不少地方政府和相關(guān)媒體都在倡導(dǎo)房東降租或減租，共同抗擊疫情。相信很多個(gè)人都有意或者無(wú)意的將相關(guān)倡導(dǎo)書轉(zhuǎn)發(fā)給房東看過(guò)。更有甚者，某些租房平臺(tái)以不可抗力理由強(qiáng)制要求房東免租1個(gè)月。

然而相關(guān)司法判定：住宅租賃，承租人雖然在隔離或管控期間無(wú)法實(shí)際居住租賃房屋，但一般而言，租金并非其不能承受的損失，繼續(xù)履行合同、支付租金對(duì)承租人而言并不構(gòu)成明顯的不公平，承租人要求減免租金的，一般不予支持。

不過(guò)對(duì)商鋪、辦公室、工廠等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合的房租，司法可能有另外的解讀。該類房屋承租人投入大量裝修、改建等費(fèi)用。如果政策及房東沒(méi)有能力保證其正常運(yùn)營(yíng)，且讓階段性停止運(yùn)營(yíng)，那么房東有義務(wù)且從法律上必須減免相對(duì)時(shí)期房租，因?yàn)樽饪突ㄙM(fèi)金錢購(gòu)買的是產(chǎn)品一定時(shí)期內(nèi)的功能，功能喪失，終止，指相對(duì)時(shí)間內(nèi)買賣不成立，所以需減免該時(shí)間房租。所以在非典期間的相關(guān)案例中，只要是經(jīng)營(yíng)性的場(chǎng)所等，都判決免租一個(gè)月至3個(gè)月。

而對(duì)于個(gè)人住宅，筆者認(rèn)為減免是情分，不減是本分。不能給個(gè)人房東進(jìn)行道德綁架，畢竟大部分房東也是身負(fù)房貸。房貸是商品價(jià)值的分期易主具有永久性，國(guó)家和銀行對(duì)房貸的政策也只能是允許延遲還貸。

當(dāng)然，如湖北或其他比較嚴(yán)重區(qū)域的承租人因疫情被隔離或被行政機(jī)關(guān)嚴(yán)格管制，從而無(wú)法回到出租房屋的，可以向房東協(xié)商，按照公平原則，減免承租人部分租金，確定從疫情開(kāi)始至今已發(fā)生的租金，并對(duì)可預(yù)計(jì)期間內(nèi)的租金標(biāo)準(zhǔn)及租金支付時(shí)間進(jìn)行協(xié)商。

雖然地方政府只是建議房東可以適當(dāng)減速免些租金，因?yàn)樗麄冃睦锩媲宄闹溃@從法理上而言是站不住腳的。但法律無(wú)情人有情，希望更多有條件的房東能夠站出來(lái)，承擔(dān)一些社會(huì)責(zé)任。