開發商有權出售人防工程嗎

目前小區車位（庫）類型主要分為以下幾種：

　　1.敞開式地上車位

　　由于小區的土地使用權歸全體業主，通過在小區土地上劃線確定的車位，開發商無權出售，這些成為都屬于全體業主共同使用。

　　2.地下車庫（位）建筑面積分攤

　　如果地下車位作為公攤面積被小區業主分攤了，開發商就無權出售，應該屬于小區全體業主所用，嚴格地說是屬于小區的配套設施，可以由業主委員會委托給物業公司出租給業主使用，出租收益扣除管理成本后劃入小區維修基金。

　　3.改造車位

　　還有一類車位是在小區規劃時就沒有載明的，開發商為了謀取利益私自在建筑物的地下空間改造成的停車位（庫），這種車位由于沒有計算在建筑物的建筑面積內，因此無法取得產權證，除非開發商繳納土地出讓金并辦理產權證，才能夠合法出售，否則仍然屬于業主共有。

　　4.三面有護圍的地上車庫（位）

　　如果開發商在規劃時明確了這類車庫（位）有獨立的用地面積和建筑面積，經過房管局審批核發了產權證，那么開發商就可以正常出售。

　　5.地下車庫（位）屬于人防工程

　　還有一類停車位，是人防工程車位，有的是和普通車位在同一樓層，二者并沒有特別明顯的區別，唯一可以區分的是，人防工程車位區域中有厚厚的大鐵門，在遇到災害或者戰事時用于提供避難場所使用。根據《中華人民共和國人民防空法》第5條規定：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。具體講就是，開發商投資建設了人防工程車位，所以應當享有所有權、收益等所有權的相應全能。而國家也沒有法律法規禁止開發商以轉讓或出租的方式處理人防工程車位的使用權，因此，開發商有權對人防車位使用權做出轉讓或出租的處理。不過如果開發商將人防工程造價納入到公攤物業中，由全體業主買單，那么車位就該歸全體業主所有。

　　6.地下車庫（位）建筑面積未分攤

　　如果車位建筑面積未分攤，且開發商取得了產權證，開發商就能出售車位，前提是只能出售給本小區的業主，但如果跟業主沒有事先確定，就不一定屬于開發商了。對這一點，不少城市都有相應規定，比如《北京市城市房屋管理辦法》第13條規定：“按照國家和本市規定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨同轉讓的，應當在房地產轉讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉讓。” 也就是說如果業主和開發商在房屋買賣合同中沒有對開發商擁有產權的地下車庫進行特別約定，車庫也應當歸業主按份共有，其收益也應歸業主。

　　如何辨別車位產權情況？

　　這車位的問題還真是多啊，我們購房人該如何辨別車位的產權情況呢？

　　根據國家政府公共信息公開的政策顯示，公眾有權向政府查閱所在小區的規劃竣工，購房人可以查閱以下下內容來判斷車位產權情況：

　　1.《土地使用權出讓合同書》

　　就是查看《土地使用權出讓合同書》中是否明確停車位是屬于開發商單獨出資，為其專有部分，如果沒有明確，那么可以認定的是，小區停車場用地與主體房屋是一個整體，按照國家相關法律規定，小區規劃紅線內土地將隨著地上建筑的出售而自然轉移給了業主，這種情況下，車位就該歸全體業主。

　　2.《建筑用地規劃許可證》

　　可以查看小區建設報備中，是否明確了屬于開發商的“專有車位”，如果沒有的話，車位就屬于小區公共配套建設項目歸全體業主所有。

　　3.《建設工程竣工測量報告》

　　每個小區項目完工后，都要進行建設工程竣工測量和建設工程規劃驗收等質量檢測工作，如果地下車庫、半地下室、房屋架空層、設備用房、公眾通道等沒有計入建筑容積率，其建設成本已經分攤到購房價款中，停車場應屬于全體業主。

　　以上材料，業主委員會或者其委托的律師事務所可持委托證明到當地國土規劃局、建設測量部門查閱、復印本小區原始備案相關檔案材料，并且可以以此為依據向開發商追回小區停車場所有權。

說了這么多，
清遠泰東驗房公司老余想告訴大家：

　　1.小區車位并不是一定都屬于全體業主，具體要看住宅相關建設文件和購房合同中有無規定和約定、開發商是否擁有車位的產權證，充分了解車位建設的出資方和產權情況、當地政府相關政策規定后，才能判斷。

　　2.購房人可以持業主委員會的介紹信，或者委托律師、業主本人持有效身份證到相關部門通過查閱《土地使用權出讓合同書》、《建筑用地規劃許可證》、《建設工程竣工測量報告》等材料，核實車位產權情況。

　　3.目前國家對車位的相關法律還不是很完善，為了自己的合法權益不受侵害，最好了解了以上1、2的內容后，再決定是否買車位，以及是否聯合業主進行維權。

（以上資料來源網絡）

無權。首先，小區的人防工程所有權人是區民防局。其次，如果民防局給開發商發了人防工程使用證，開發商也只是有權以車位租賃的名義向車位使用人收取租金，但租期不得超過20年。再次，根據物權法規定，只有物的所有權人，才有權處分（出售）物的所有權（產權）。

如果負層是有產權且屬于開發商，其出租出售是合法的，但要優先滿足本小區業主。如無產權則歸屬全體業主所有，可由業委會授權其出租，收益歸全體業主所有。

小區人防車位沒有產權，開發商有權利賣沒有？

1、國家防空法有關規定

城市民用建筑建設地下人防工事，是開發商按照國家防空法的有關規定建設的。

根據防空法的有關規定，地下防空設施是誰投資誰受益。

由于開發商在辦理產權證時，人防面積是獨立的，沒有分攤給業主。因此，其產權屬于開發商。

地下人防面積，按照誰投資誰受益原則，開發商就把這部分面積，劃成車位，增加收益。

二、開發商能否銷售人防車位

從權屬角度看，開發商是不能銷售人防車位的，因為銷售后沒有辦法確權，也就辦不了不動產登記證書。

開發商為了收回部分資金，緩解資金困難，銷售的人防車位，一般采用的都是簽訂租賃協議。

由于租賃協議最長期限不能超過20年時間，就會在租賃協議中，明確租賃到期后自動續期，不再支付任何價款。

由于辦不了產權證，開發商的銷售行為，其實質就是銷售人防車位的永久使用權。

人防工程的地下停車位不能買，是違法行為，因為一但有戰爭爆發，人防工程要使用時候，地下的空間都是公有的，其車位不就是公用的了嘛，不要貪圖便宜，而犯錯了，這在人防工程條例中明確規定了的，不必問而是嚴格執行的；也可以和物業管理公司聯系，商量著去租用，在今天這么多的汽車情況下，但明確規定一旦戰爭爆發，其租用合同立即停止執行，其車位為公用設施，這些事情發生，一定要和政府人防工程辦公室申請同意，并且備案后才能使用，如果不同意，那一定不能使用。

有些人防工程是民用和人防共管共用，這些是和平年代，人防工程的地下工程可以民用，一有戰爭必須是人防辦接管，而不是物業管理公司管理，你說車位還是你的不？肯定是大家共用的，還能私用嗎？所以沒必要說買下自己私用。謝謝。

有的地下車位屬于人防工程。所謂人防工程，是指為了保障戰亂時期人員的掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的位于地下的防護建筑，是國家強制要求配套的建筑，禁止開發商銷售。依法按照國家和省規定的比例結合城市新建民用建筑修建的防空地下室，應當按照設計文件在實地標注，任何單位和個人不得出售。國家還鼓勵人防工程實行平戰結合，必建人防工程可以出租，法規明確此類“必建人防工程”不得出售。不得出售意味著無法轉讓所有權，房產部門也不核發必建人防工程的房產證。一段時期以來，一些開發商為急于回收成本，受利益驅使不再按月出租人防車位，改為強行以長期出租或附贈等形式向業主變相出售人防車位，損害法律權威和公共利益。當然，這里也有一種情況，有些開發商超出必建義務還多建了一些人防工程，這些超建人防工程是可以出售并可以取得產權證的，并且產權年限與地面建筑相同。

感謝邀請！這個問題我來回答:

其一，人防車位的問題。人防車位的由來，是根據《人民防空法》的規定，每個小區的開發商在修建房屋時都要修建一定的人防工程。如果不修建的話，就要向國家繳納人防工程異地建設費。所以很多開發商會把地下停車場的一部分劃為人防工程。這部分相當于開發商需要把產權移交給國家。那么這部分開發商就不能出售了。只能用于出租。

其二，小區地面車位的問題。根據《物權法》的規定，小區地面車位因為在建筑紅線范圍內，屬于全體業主共有。因此這些地面車位，開發商同樣無權出售。開發商既然無產權，其實嚴格來說，出租都談不上，只能收一個叫管理費的東東。

其三，對于小區地下車庫內除去人防工程的其他車位，現行普遍做法是允許開發商出售，可以給業主辦產權證。其實這種做法爭議也很大。畢竟地下車庫占用的還是業主共有土地，且開發商聲稱的未將地下車庫建設成本納入小區整體核算，誰相信開發商這么道德呢？

人防也能賣嗎？那就不屬于開發商的東西，賣毛啊！話說回來能賣給誰啊，只能是使用！

以上是律師為大家講解的關于”開發商有權出售人防工程嗎“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。