房屋漲價(jià)后賣方違約不想賣了，該如何處理？

市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲易導(dǎo)致賣房者反悔，賣房反悔一旦涉及“違約”，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。若因?yàn)榉績(jī)r(jià)波動(dòng)而拒絕將房屋出售或者出售給第三人，結(jié)果可能得不償失。賣房反悔主要涉及兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，簽訂《買賣定金協(xié)議書(shū)》后反悔和簽訂《房屋買賣合同》后反悔。但是不管是哪一種，只要不履行合同約定，就涉及“違約”，需承擔(dān)法律責(zé)任。

一、簽了定金協(xié)議后能反悔嗎?

簽署定金協(xié)議后反悔，屬于單方面違約行為。

違約后果：

雙倍返還定金

法律依據(jù)：

1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

2.根據(jù)《買賣定金協(xié)議書(shū)》：“甲乙雙方應(yīng)于簽署本協(xié)議后_____個(gè)工作日內(nèi)簽署《北京市存量房屋買賣合同》(“《買賣合同》”)等相關(guān)法律文件。甲乙雙方應(yīng)在本協(xié)議約定的期限內(nèi)簽署房屋買賣合同。如甲方違約，甲方應(yīng)向乙方雙倍返還定金;如乙方違約，則甲方已收取的定金不予退還。”

所以，在簽署定金協(xié)議并收取定金之后，如果賣方反悔，按照我國(guó)《擔(dān)保法》以及合同約定，需要賠付雙倍的定金給買方。如果買方支付的是大額定金，那么賣方需承擔(dān)的賠付數(shù)額將更大，極有可能得不償失!

二、簽了買賣合同后能反悔嗎?

簽買賣合同后反悔，同樣屬于單方面違約行為。

違約后果

1)還是要買：

買方上訴法院，可能判決強(qiáng)制過(guò)戶給買方。

法律依據(jù)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

若買方不接受協(xié)商，可以上訴至法院要求賣方必須履行購(gòu)房合同。當(dāng)買方滿足以下5個(gè)條件時(shí)，也可主張強(qiáng)制過(guò)戶。

a.簽訂的買賣合同有效;

b.購(gòu)房人具有購(gòu)房資質(zhì);

c.購(gòu)房人具有全款能力;若批貸函已下發(fā)，部分法院也會(huì)支持過(guò)戶;

d.售房人構(gòu)成根本違約，即售房人明確表示不賣的證據(jù)材料及逾期履行合同約定的義務(wù)超過(guò)十五日的證據(jù)材料;

e.交易房屋未被限制，如查封等;

但是，法院是否會(huì)判決強(qiáng)制過(guò)戶，需要根據(jù)具體的案情來(lái)定，并且如果法院支持買方訴訟，買方還可以要求賣方支付違約金，盡管違約金酌情承擔(dān)，但屆時(shí)真是得不償失了。

注：

1.繼續(xù)履行必須建立在能夠并應(yīng)該實(shí)際履行的基礎(chǔ)上。如果此時(shí)賣方已經(jīng)將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經(jīng)完成過(guò)戶的情況下，售房人已經(jīng)無(wú)法實(shí)際交付房屋了，在此情況下，買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

2.法院只可能判決強(qiáng)制過(guò)戶，但是并不能由法院判決或裁定戶口遷出。

2)我不買了：

買方有權(quán)解除合同，并要求賣方承擔(dān)根本違約責(zé)任

以鏈家購(gòu)房合同為例，根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》第四條第二款：“拒絕將該房屋出售給乙方(買方)或者擅自提高房屋交易價(jià)格的，則甲方(賣方)構(gòu)成根本違約，甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向乙方支付違約金。”

所以，如果賣方在簽訂定金協(xié)議以及房屋買賣合同之后違約，那么雙方可自行協(xié)商違約金數(shù)額。協(xié)商不成買方可以以訴訟的方式要求售房人承擔(dān)房屋總價(jià)款的20%的違約金;且違約金數(shù)額多少是根據(jù)實(shí)際損失而定。在訴訟過(guò)程中，法官會(huì)根據(jù)以下(但不限于)因素來(lái)綜合判斷違約金的具體數(shù)額。

a.守約方的實(shí)際損失(核心);

b.違約方的惡意性程度;

c.合同履行的程度;

此外，購(gòu)房人也可同時(shí)要求售房人按照合同約定承擔(dān)其已向居間方支付的服務(wù)費(fèi)用。

3)我不買了：

雙倍返還定金

購(gòu)房人可通過(guò)協(xié)商或者訴訟的方式要求售房人雙倍返還定金。

法律依據(jù)：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第一百二十條：“因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

注：若法院判決的違約金數(shù)額低于守約方的實(shí)際損失(若房屋價(jià)格上漲部分已經(jīng)超過(guò)房屋總價(jià)款的20%，那么超過(guò)部分的金額也是購(gòu)房人的實(shí)際損失)，那么守約方還可向違約方主張賠償其損失;否則，違約責(zé)任和賠償損失是不能同時(shí)適用的;但違約責(zé)任和定金罰則只能二選其一，不可同時(shí)適用。此外，至于買方選擇何種方式保護(hù)自己的權(quán)益，買受人可根據(jù)自己的實(shí)際情況和需求而定，出售人作為違約方是無(wú)權(quán)選擇解約的，選擇權(quán)在于買方!!!

三、網(wǎng)簽后還能反悔嗎?

除承擔(dān)上述責(zé)任，如果買賣雙方經(jīng)協(xié)商并獲得買方允許，買賣雙方可以到住建委申請(qǐng)注銷網(wǎng)簽。

注銷網(wǎng)簽流程:

(買賣雙方同時(shí)到場(chǎng))

1.填寫注銷申請(qǐng)

通過(guò)住建委服務(wù)窗口簽約的，當(dāng)事人填寫《存量房買賣合同信息注銷申請(qǐng)表(自行成交)》。

通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)進(jìn)行簽約的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)在系統(tǒng)中填寫注銷申請(qǐng)并打印《存量房買賣合同信息注銷申請(qǐng)表(經(jīng)紀(jì)成交)》

2.當(dāng)事人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)向服務(wù)窗口提交如下材料：

1)填寫完成的《存量房買賣合同信息注銷申請(qǐng)表》(當(dāng)事人已簽字或蓋章)。

2)當(dāng)事人身份證件原件和復(fù)印件，房本，打印的網(wǎng)簽合同;委托辦理的，還需提供授權(quán)委托書(shū)。

3.服務(wù)窗口的工作人員核對(duì)注銷材料后，在網(wǎng)簽系統(tǒng)中注銷該合同網(wǎng)上信息。

四、繳稅后還能反悔嗎?

除承擔(dān)上述責(zé)任，支付雙倍定金或者違約金，如果買賣雙方協(xié)商一致，雙方可直接去地稅局，排號(hào)辦理退稅。

退稅所需資料：

1.買賣雙方簽訂的《房屋終止交易合同》;

2.書(shū)面退費(fèi)申請(qǐng)書(shū)，需雙方簽字;

書(shū)面退費(fèi)申請(qǐng)書(shū)應(yīng)包括原合同內(nèi)容、繳稅情況、退房原因、終止合同簽訂時(shí)間。

3.稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一代開(kāi)發(fā)票;

4.原網(wǎng)簽合同原件及復(fù)印件;

5.原房產(chǎn)證原件及復(fù)印件;

6.完稅憑證或交款憑證;

7.交易雙方身份證及復(fù)印件;

8.退稅人開(kāi)戶的工商銀行活期存折原件及復(fù)印件(余額不少于50元)。

資料來(lái)源：

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》

鏈家經(jīng)紀(jì)人蔣先昌對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)

以上是律師為大家講解的關(guān)于”房屋漲價(jià)后賣方違約不想賣了，該如何處理？“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。