今天林律師想跟大家來分享一下怎么才能買到法院拍賣的房子，我一共把這里面分成了五個(gè)步驟，接下來呢我就跟大家一一的來講。

那首先呢第一步，你要找到一個(gè)你中意的就是你要拍的房子，那接下來呢就是要認(rèn)真仔細(xì)的看網(wǎng)頁上的拍賣公告，看一看公告上是否有寫明是否交集，是否有租約等重要性。再看看公告上有沒有預(yù)留法院人員的電話，如果有的話，那一定要先記下來，這就是第一步。

那第二步呢就是要看看網(wǎng)頁上有沒有附帶相關(guān)的附件。例如，房產(chǎn)的評估報(bào)告查冊文件，這里呢就要著重跟大家來講一講查冊，因?yàn)橛性S多小伙伴在后臺問我說唉我怎么樣才能了解到這個(gè)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況。很簡單，看查冊查冊簡單的說就是房屋產(chǎn)權(quán)信息的一個(gè)報(bào)告，它記錄著房屋的產(chǎn)權(quán)情況，一般里面都會(huì)寫明房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號、登記時(shí)間。房屋面積等許多重要信息，這里是一個(gè)模板，我把重要的地方圈出來給大家看一看。那面對法拍房登記時(shí)間尤為需要注意。因?yàn)槟壳坝泻芏喑鞘卸紩?huì)有設(shè)置房屋的一個(gè)限售政策，例如比較常見的。房屋交易未滿兩年，再次交易會(huì)征收增值稅。如果你拍的這套法拍房呢，它距離上一次交易到現(xiàn)在被拍賣。還未滿兩年，那你也需要繳納這一部分的稅費(fèi)，甚至有一些法拍房，他可能連房產(chǎn)證都還沒出。這里面呢又可能會(huì)涉及到要繳納兩手稅費(fèi)的情況。所以呢大家一定要了解好當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)事實(shí)、政策以及這一套房屋的產(chǎn)權(quán)情況。可能有小伙伴會(huì)問，如果說網(wǎng)頁上沒有附帶查冊文件，要怎么辦？那這種情況呢就需要看一看你們當(dāng)?shù)胤抗芫值囊粋€(gè)政策。因?yàn)橛幸恍┑貐^(qū)呢，你是可以提供房產(chǎn)地址去向房管局申請查詢房屋的產(chǎn)權(quán)情況。那具體呢，還要以你們當(dāng)?shù)氐囊?guī)定為準(zhǔn)。

那講完前兩步，第三步呢就是你了解完這些網(wǎng)頁上的信息之后，我建議呢你要去拍賣房屋的所在地實(shí)地走訪一下。尤其是法院，如果在公告上有寫組織看樣，那一定要提前報(bào)名，跟著法院的工作人員去實(shí)地走訪，去了解一下這個(gè)拍賣房屋的一些信息。比如里面有沒有人居住，尤其是法院不負(fù)責(zé)清場交付的拍賣房一定要注意。因?yàn)槿绻锩婺貨]有人住。那意味著你可能到時(shí)候就可以直接收房了。那如果里面有人住的話，那你就一定要提前考慮好你的清場成本，以及你去實(shí)地走訪，也可以了解到房屋的朝向。戶型等一些比較重要的信息，而且到了實(shí)地之后也要找一找小區(qū)的物業(yè)，問一下房屋的水電物業(yè)費(fèi)有沒有欠費(fèi)等情況，明確一下自己的一個(gè)購房成本。那最后呢我還建議要走訪一下周邊，比如說那些呃中介地產(chǎn)，了解一下這套房子有沒有過什么負(fù)面新聞。例如失火、兇宅呀這種情況都一定要去注意。我后面呢會(huì)跟大家聊一期，關(guān)于我身邊發(fā)生的一套就是。拍賣房就拍到了兇宅的一個(gè)非常典型的案例。

第四步，如果你還確定要買，那就準(zhǔn)備參拍上班呢，就要提前繳納好保證金。這個(gè)步驟呢比較簡單，這里我以阿里拍賣為例。在支付寶里搜索銀行專用款項(xiàng)，點(diǎn)擊進(jìn)去有一個(gè)賬戶將資金轉(zhuǎn)進(jìn)該賬戶里，再點(diǎn)擊參拍就可以了。其他拍賣平臺的保證金繳納方式基本也都是殊途同歸，唯一要注意的一個(gè)點(diǎn)就是因?yàn)楸ＷC金的數(shù)額一般都會(huì)比較大。銀行卡很容易出現(xiàn)被限額的問題，那這個(gè)呢就要你提前聯(lián)系好銀行客服，問問如何調(diào)整額度。那搞定前面這些呢就是到了。

最重要的一步，競拍。那參與競拍后呢，你會(huì)生成一個(gè)競拍號。就像我現(xiàn)在給大家展示的一個(gè)網(wǎng)頁這樣子，操作界面都非常簡單。盡快過程中呢其實(shí)真正競爭的時(shí)間呢往往都是最后五分鐘。那在最后五分鐘的時(shí)候，每當(dāng)有人出價(jià)一次就會(huì)延時(shí)五分鐘。那在這里，我建議大家在參拍前一定要先設(shè)定好一個(gè)心理的預(yù)期價(jià)位，因?yàn)樵谧詈蟮奈宸昼姷母偱臅r(shí)間里。留給你去思考的時(shí)間是很短暫的，而且有一些人呢尤其在參拍的最后很容易上頭，出的價(jià)越來越高，慢慢的就脫離了自己。一開始。心理設(shè)定的一個(gè)預(yù)期價(jià)位，所以呢一定要提前先設(shè)定好一個(gè)價(jià)位，點(diǎn)到為止，千萬別上頭。接下來呢如果你進(jìn)來沒有成功。一般二十四小時(shí)內(nèi)，平臺就會(huì)把你的保證金退回到你原來的賬戶。

如果你競拍成功了，那恭喜你，你就要準(zhǔn)備。下面一步申請辦理過戶，你要在法院規(guī)定的日期內(nèi)去繳納剩余的房款，并且聯(lián)銷法官，那我要在第一點(diǎn)的時(shí)候提到，你要去看一看公告里有沒有留下法院的聯(lián)系方。方式，因?yàn)槟氵@樣子才能夠提前與法官做好溝通，確認(rèn)好法院出具裁定書的一個(gè)時(shí)間，等你拿到裁定書，就到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過戶。就可以了。

那以上呢就是一次司法拍賣，從頭到尾的過程呢，這中間呢其實(shí)我也準(zhǔn)備了一些其他的素材，但是因?yàn)檫佬Ч膯栴}，最后呢還是沒辦法給大家呈現(xiàn)出來。那在這里呢也祝愿大家能夠去早日拍到一套屬于自己的心里的法拍房在拍賣的過程中呢，往往呢所出現(xiàn)的這些問題，會(huì)比我所講到的要多的多，因?yàn)椤Ｅ潘傔€是一個(gè)沒那么標(biāo)準(zhǔn)化的一個(gè)東西，尤其是不同的拍賣標(biāo)地，不同的一個(gè)地區(qū)，不同的法院都可能會(huì)出現(xiàn)不同的情況。但是呢我認(rèn)為只要你提前做好了功課，做足了準(zhǔn)備，還是一定能夠取得一個(gè)非常好的結(jié)果的。

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