裁判要旨
無權轉租合同無效，裝修費用等應予以返還 。
案情概述

1、A號商鋪系案外人甲所有的房屋，出租給乙公司管理和使用。

2、2012年6月20日乙、丙公司簽訂《租賃合同》，該合同約定：乙公司將系爭房屋出租給丙公司作經營服飾使用，租期自2012年9月20日起至2013年11月30日止，租期屆滿，雙方終止租賃關系，乙公司收回該房屋，丙應如期交還，不得以任何理由拖延交還和提出補償要求；丙對該房屋不得轉租，不得有抵押或其它任何侵犯乙公司權益的行為。

3、2012年8月21日，丙與丁簽訂《商鋪租賃合同》，約定：被告將其合法擁有的系爭房屋出租給原告丁使用，建筑面積105平方米，租期三年，自2012年9月20日至2015年9月19日止，丙于2012年9月20日將房屋交付給丁使用。

4、2013年9月3日，乙公司向丙履約代理人發出書面《告知書》，告知被告系爭房屋租期屆滿后將不再續租，雙方終止租賃關系，要求被告提前做好相關準備工作，到時配合如期交還房屋。房屋交涉，得知丙將房屋轉租給丁，乙公司遂要求原告搬離。

5、丁要求丙退還多收的租金、押金以及賠償損失未果，訴至法院。
爭議焦點

被告是否無權轉租以及轉租是否超過剩余租賃期限？
法院認為

本院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人與承租人建立租賃合同關系，是基于雙方之間的信賴。因此，我國法律規定，承租人經出租人同意的，可以將租賃物轉租給第三人，未經出租人同意的轉租合同以及轉租期超過承租人剩余租賃期限的轉租合同無效。本案中，根據丙與出租人乙公司簽訂的《租賃合同》，被告承租系爭房屋的租賃期限至2013年11月30日期滿，且合同中明確約定被告不得轉租。被告在未征得網盾公司同意的情況下將系爭房屋轉租給原告丁，且轉租期超過被告的剩余租賃期限，故原、被告簽訂的《商鋪租賃合同》應為無效合同。根據本院對乙公司所作的調查，乙公司對被告轉租并不知曉。因此，被告關于乙公司知道轉租，但在6個月內未提出異議，視為同意轉租的抗辯，依據不足，本院不予采信。被告明知其沒有轉租權仍然轉租，應當對合同無效負主要的過錯責任。原告在知道被告是轉租的情況下，有義務審查被告是否享有轉租權以及被告的剩余租賃期限，對于被告提供的租賃合同復印件可以前去乙公司核實。現由于原告自身審查核實不嚴，導致所簽租賃合同被判令無效，故原告應對合同無效負次要的過錯責任。至于原告主張的裝修費損失，從原告提供的《建筑裝飾工程施工合同》來看，裝修內容包括室內外裝飾及道具安裝，其中道具安裝是可以拆除后重新安裝在A號商鋪內繼續使用的，室內外裝飾也包括可拆除和不可拆除兩部分。再結合無效合同的過錯責任以及原告使用裝修已達15個月之久，不可拆除部分的裝修存在一定折舊等因素，本院酌定被告賠償原告不可拆除部分的裝修殘值5萬元。
參考案例

上海鄂爾多斯羊絨制品有限公司與季蘭花房屋租賃合同糾紛一審民事判決書（2014）靜民一（民）初字第693號
筆者見解

筆者贊同法院觀點。

德國和臺灣學者主張合同有效，從物權行為理論出發，區分負擔行為和處分行為，《租賃合同》屬于雙方設立債權、債務的協議，并非處分行為，租賃合同有效，但讓與房屋使用權轉移的合意（物權契約）效力待定。

依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。反向解釋出租人在知道或應當知道承租人轉租，在六個月內提出異議，可以請求認定轉租合同無效，人民法院可以支持。且依據《合同法》第二百二十四條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。《中華人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（五） 違反法律、行政法規的強制性規定。認定無權轉租的合同無效也符合《合同法》的規定。
相關法條

《中華人民共和國合同法》

第五十二條

有下列情形之一的，合同無效：

（一） 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二） 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三） 以合法形式掩蓋非法目的；

（四） 損害社會公共利益；

（五） 違反法律、行政法規的強制性規定。

第五十六條

無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八條

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

第二百二十四條

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十五條

承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條

出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。