延期交房三個(gè)月可以退房嗎

如果開發(fā)商因疫情不能及時(shí)交房，業(yè)主能不能因此解除合同呢？還是要區(qū)分情況，具體問題具體分析！小菜分享下對(duì)這個(gè)問題的法律意見，供參考。

第一、疫情的法律定性

1月20日，國(guó)家衛(wèi)健委經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，發(fā)布2020年第1號(hào)文，將新冠肺炎定性為乙類傳染病，但采取甲類傳染病的預(yù)防和控制措施。

2月26日，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新冠肺炎疫情防控有序推動(dòng)企業(yè)開復(fù)工工作的通知》，將新冠肺炎定性為不可抗力。

根據(jù)我國(guó)《民法（總則、通則）》和《合同法》的規(guī)定，不能預(yù)見、不能避免，并不能克服的客觀情況，是不可抗力。

綜上分析，我們可以確認(rèn)：本次新冠肺炎屬于不可抗力。

第二、商品房買賣合同原定交房日期在疫情爆發(fā)之前

開發(fā)商在與買房人簽署的《商品房買賣合同》中約定的交房日期在新冠肺炎爆發(fā)以前。

也就是說，在疫情爆發(fā)以前，開發(fā)商就應(yīng)該把房子交給買房人了，但無法交房，出現(xiàn)了延遲交房現(xiàn)象。疫情發(fā)生后，交房時(shí)間被進(jìn)一步延遲。

01、如何定性？

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

在這種情況下，疫情對(duì)開發(fā)商延遲交房的違約定性沒有任何影響，開發(fā)商不能援引疫情免除自己的違約責(zé)任。

02、如何處理？

開發(fā)商遲延交付房屋的，存在單方過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定，向買房人承擔(dān)違約責(zé)任。

另據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，開發(fā)商延遲交房后，買房人有意退房的，應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商延遲交房后，催告開發(fā)商及時(shí)交房。經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人可請(qǐng)求解除合同，退房退款，賠償損失。當(dāng)事人另有約定的除外。

也就是說，開發(fā)商延遲交房后，買房人不想要房子了，這時(shí)應(yīng)該先催告開發(fā)商盡快交房，經(jīng)買房人催告后，開發(fā)商在三個(gè)月內(nèi)仍然不能交房的，這個(gè)時(shí)候買房人才可以請(qǐng)求解除合同，退房退款，并賠償損失。

綜合本節(jié)分析，疫情在這種情況下，對(duì)雙方商品房買賣合同的履行幾乎是沒有影響的。

第三、商品房買賣合同約定的交房時(shí)間在疫情爆發(fā)期間

開發(fā)商與買房人在《商品房買賣合同》中約定的交房時(shí)間剛好在疫情期間，也就是疫情爆發(fā)后，合同約定的交房時(shí)間才到來。

01、如何看待延遲交房？

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。

很顯然，出于疫情防控需要，開發(fā)商經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)倡議，售樓部關(guān)停，工地暫定施工，開發(fā)商出現(xiàn)延遲交房行為，就是疫情導(dǎo)致的，可以援引不可抗力的規(guī)定，免除自己延遲交房的違約責(zé)任。

02、開發(fā)商有哪些合同義務(wù)？

雖然疫情是大家都知道的事情，但基于合同義務(wù)角度考慮，開發(fā)商在遭遇疫情沖擊后，不能按照《商品房買賣合同》約定的日期交房，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知買房人，防止損失擴(kuò)大，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候提供相關(guān)的證明。

買房人知道還是不知道是一回事，但開發(fā)商是否通知，是否適時(shí)提供證明又是另外一回事。

因此，開發(fā)商因?yàn)橐咔樵颍霈F(xiàn)了交房延遲，應(yīng)該及時(shí)通知買房人；買房人享有知情權(quán)，尤其是享有知道順延交房日期的權(quán)利。

03、開發(fā)商因?yàn)橐咔檠舆t交房，買房人能因此退房嗎？

通過上面的分析可知，疫情是不可抗力。

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，因不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，可以解除合同。

（1）疫情能導(dǎo)致《商品房買賣合同》目的無法實(shí)現(xiàn)嗎？

雙方《商品房買賣合同》目的是開發(fā)商收錢交房，買房人付錢接房。從雙方目前合同履行進(jìn)度看，買房人已經(jīng)付款，差接房，開發(fā)商已經(jīng)收錢，差交房。

目前房子已經(jīng)建好，配套設(shè)施設(shè)備完善，就差完成一個(gè)交接手續(xù)。也就是說，雙方的合同已經(jīng)履行了大部分內(nèi)容，房子具備交房條件，但差交接手續(xù)，沒有如期交房，障礙在于疫情。

而疫情又是短期事件，只能延遲交房時(shí)間，不能從根本上導(dǎo)致無法交房，也就不能導(dǎo)致《商品房買賣合同》目的無法實(shí)現(xiàn)。

既然疫情不能導(dǎo)致《商品房買賣合同》目的無法實(shí)現(xiàn)，也就不具備法定的單方合同解除權(quán)。

因此，不管是業(yè)主，還是開發(fā)商，都不能以疫情為由，單方解除合同。

（2）應(yīng)該如何處理？

通過上面的分析可知，如果買房人以疫情為理由，請(qǐng)求解除合同，并退房退款的，訴訟到法院的話，基本上是不能得到法院支持的，因?yàn)檫@個(gè)理由在法律上站不住腳。

相反，如果開發(fā)商以疫情為理由，要求順延交房日期的，基于不可抗力影響，是可以得到支持的，因?yàn)橐咔閷?dǎo)致其履行不能。

因此，業(yè)主在接到開發(fā)商延期交房通知后，應(yīng)及時(shí)審查順延期限是否合理？發(fā)現(xiàn)順延日期過久的，可以提出質(zhì)疑。

比如，疫情周期才3個(gè)月，開發(fā)商順延了5個(gè)月交房，這就是明顯的不合理。

另外，開發(fā)商順延交房日期后，業(yè)主要注意，如果不是因?yàn)椴豢煽沽κ录_發(fā)商再次延期的，適用上面說的處理方式，也就是催告其盡快交房，經(jīng)催告后滿3個(gè)月還未交房的，可以解除合同，退房退款，并賠償損失。

（3）特殊情況

開發(fā)商定好的交房日期在疫情期內(nèi)，但本身如果沒有疫情爆發(fā)的話，也不能按時(shí)交房。

這種情況下，基于“情勢(shì)變更”和公平原則，開發(fā)商依然享有順延交房時(shí)間的權(quán)利，如果順延期限是合理的，開發(fā)商利用“老天”給的這段時(shí)間加班加點(diǎn)地完成了交房條件，在順延截止日期內(nèi)正常交房，不視為違約行為。

反之，如果順延的截止日期內(nèi)，開發(fā)商仍然不能按期交房的。業(yè)主可以先催告，等3個(gè)月滿后，依法解除合同，退房退款，賠償損失。

綜合全文分析，開發(fā)商延遲交房發(fā)生在疫情爆發(fā)之前，業(yè)主的救濟(jì)方式是先催告交房，滿3個(gè)月還不能交房，可以退房退款，要求賠償。開發(fā)商延遲發(fā)生在疫情以后，也就是開發(fā)商本來是可以正常交房的，但因?yàn)橐咔榉揽兀坏貌谎舆t，就不能解除合同，也不能退款退房。

開發(fā)商整死業(yè)主也對(duì)的，你違約試試

根據(jù)法律規(guī)定，若購(gòu)房合同中未約定逾期交樓解約條款，則在約定交樓之日期滿，經(jīng)購(gòu)房者催告，一般三個(gè)月后仍不能按期交樓，購(gòu)房者可以協(xié)商或起訴解除退房。

在這種情況下可以認(rèn)定開發(fā)商違約，但能否要求退房主要取決于購(gòu)房合同中對(duì)此是如何約定的，如果有這方面的約定，則按約定處理。比如規(guī)定開發(fā)商超過一定期限后仍無法交房時(shí)，購(gòu)房者可以退房，但如果在約定期限前開發(fā)商交了房，就不能以延期交房為由提出退房。延遲交房的法律界定是指到了開發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超過這個(gè)期限開發(fā)商還不能交房，購(gòu)房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。如果你們已經(jīng)在合同中約定開發(fā)商延遲交房違約賠償?shù)模贤^續(xù)履行，在合同簽定的延遲期內(nèi)你就不能以開發(fā)商逾期交房為由請(qǐng)求解除合同。如果合同中沒有延遲交房這方面的約定，則需要具體問題具體處理，一般情況下超過三個(gè)月，你可以申請(qǐng)法院要求解除合同（在開發(fā)商不同意的情況下）。 退房即開發(fā)商解除與購(gòu)房者之間的買賣合同，將購(gòu)房款退還給購(gòu)房者。在辦理退房手續(xù)的過程中有兩個(gè)問題比較重要，一是購(gòu)房者要解除什么合同；二是解除這些合同過程中的先后順序。　　如果購(gòu)房者提出的退房要求被開發(fā)商接受，那么有兩個(gè)合同需要解除，一是購(gòu)房者與開發(fā)商的買賣合同，二是購(gòu)房者與銀行的借款合同。　　房屋買賣合同的解除，意味著雙方財(cái)產(chǎn)的返還或權(quán)利的恢復(fù)，對(duì)于已經(jīng)入住的購(gòu)房者而言，需要將已經(jīng)占有的住宅交還給開發(fā)商，對(duì)于還沒有入住的購(gòu)房者者來說，則需要放棄占有即將入住的住宅。開發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求購(gòu)房者支付房款，對(duì)于已經(jīng)收取的部分要退還給購(gòu)房者。　　解除合同履行完畢后，雙方的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)將恢復(fù)到簽訂合同前的狀態(tài)，買賣合同的解除與履行無須其他人的協(xié)助，雙方自己即可以完成。　　借款合同的解除，表明購(gòu)房者將一次性歸還從銀行的借款，然后不再支付任何本金和利息，無須承擔(dān)任何還款的義務(wù)。　　這個(gè)合同的解除與買賣合同不一樣，它需要在除了銀行與購(gòu)房者之外的第三方、也就是開發(fā)商的協(xié)助下才能完成。因?yàn)橘?gòu)房者雖然從銀行取得了借款，但并不直接占有這部分借款，銀行借款通過轉(zhuǎn)帳的形式由開發(fā)商取得。如果要?dú)w還借款，必須由開發(fā)商向銀行歸還已經(jīng)占有的借款，才可以實(shí)現(xiàn)歸還借款的目的。銀行只有收到開發(fā)商以購(gòu)房者名義還來的借款后，才能認(rèn)定購(gòu)房者已經(jīng)履行了全部還款義務(wù)，雙方的借款合同才能真正的解除。因此借款合同的解除與履行需要第三方協(xié)助才能完成。　　因?yàn)橛腥疆?dāng)事人，而且有兩個(gè)合同，由于在空間操作上無法同步進(jìn)行，就會(huì)出現(xiàn)時(shí)間上的先后順序問題；從實(shí)際行為上，認(rèn)為目前較為普遍的有以下三種：　　一、購(gòu)房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后取回首付款，再與銀行解除借款合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款。　　二、購(gòu)房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后再與銀行解除借款合同，然后取回首付款，最后由開發(fā)商歸還銀行借款。　　三、購(gòu)房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，最后取得首付款。　　這三種過程有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是購(gòu)房者首先要與開發(fā)商解除買賣合同，表明購(gòu)房者放棄對(duì)住宅行使占有的權(quán)利。在這種情況下，購(gòu)房者存在一種風(fēng)險(xiǎn)，一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果開發(fā)商不能按時(shí)歸還銀行借款，則購(gòu)房者除了喪失房屋權(quán)利外，仍然需要承擔(dān)向銀行還款的義務(wù)，即所謂“錢房?jī)煽铡薄Ｈ绻_發(fā)商在此期間出現(xiàn)破產(chǎn)，則購(gòu)房者損失更為巨大，不僅住宅(僅指沒有取得產(chǎn)權(quán)證的)可能會(huì)作破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)被拍賣，而且已經(jīng)支付的首付款無法取得，同時(shí)還要支付年限不等的銀行借款。　　為了使購(gòu)房者最大限地避免上述風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)商不會(huì)破產(chǎn)的前提下，認(rèn)為在實(shí)際操作時(shí)可以通過以下程序：　　一、購(gòu)房者首先與開發(fā)商簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，一個(gè)附條件的關(guān)于解除買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議。　　二、購(gòu)房者再與銀行簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，也是一個(gè)附條件的解除借款合同的補(bǔ)充協(xié)議。　　三、開發(fā)商歸還銀行借款，購(gòu)房者與銀行簽訂的協(xié)議中確定的條件出現(xiàn)，購(gòu)房者與銀行的借款合同解除。　　四、開發(fā)商歸還購(gòu)房者的首付款，并協(xié)助辦理購(gòu)房者退房的各種相關(guān)手續(xù)。　　五、第三、第四個(gè)行為履行完畢后，第一步中雙方簽訂的協(xié)議中假設(shè)的條件出現(xiàn)，購(gòu)房者與開發(fā)商的買賣合同解除。　　同時(shí)提醒，如果是開發(fā)商違約行為導(dǎo)致購(gòu)房者退房的，開發(fā)商除退還房屋全部?jī)r(jià)款及相應(yīng)利息外，還應(yīng)包括違約金，如果違約金不足以彌補(bǔ)購(gòu)房貸款損失和房屋裝修損失等的，差額部分購(gòu)房者還可以向開發(fā)商繼續(xù)要求賠償

開發(fā)商推遲交房怎么辦，是否有三個(gè)月的延長(zhǎng)期？

一、開發(fā)商推遲交房怎么辦？正常情況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》，都有明確的延期交房的違約責(zé)任。比如在多少天內(nèi)，按照已付房款的一定比例支付違約金。在此基礎(chǔ)上又超過多少天，業(yè)主可以退房、或者不退房。

如果合同約定的業(yè)主可以退房，則業(yè)主可以向開發(fā)商申請(qǐng)，按照合同約定退房，同時(shí)要求退還已付房款、約定的利息、違約金。

如果合同約定不能退房，或者可以退房但業(yè)主選擇不退房，則合同繼續(xù)履行，也可以要求開發(fā)商支付延期交房的違約賠償責(zé)任。

具體的約定可以查看簽訂的《商品房買賣合同》有關(guān)延期交房的違約條款。

二、開發(fā)商可以免除延期交房違約責(zé)任的情行

如果開發(fā)商延期交房是因不可抗力原因?qū)е碌难悠诮环浚诤侠淼钠谙迌?nèi)，開發(fā)商可以不承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

但是，發(fā)生不可抗力事件后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面及時(shí)通知業(yè)主，告知不可抗力事件的影響。

比如今年的疫情影響，就是屬于不可抗力事件，開發(fā)商滿足以下幾點(diǎn)之一，延期期限在合理期限內(nèi)，就可以不承擔(dān)違約責(zé)任。

（1）、合同約定的交房時(shí)間剛好在公布的疫情期間。

（2）、開發(fā)商已經(jīng)開始交房，但在這個(gè)過程中，國(guó)家公布發(fā)生了疫情，后來暫停交房。

（3）、合同約定的交房時(shí)間在疫情公布之后房屋仍處于建設(shè)過程中，由于疫情影響，建設(shè)過程也在疫情期間暫停。

但是，如果開發(fā)商延期交房的行為，在發(fā)生不可抗力事件之前，按照《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間，就已經(jīng)違約了，后來發(fā)生不可抗力事件的，開發(fā)商同樣要承擔(dān)違約責(zé)任，不能適用不可抗力的免責(zé)。三、延期交房是否有三個(gè)月的延長(zhǎng)期

今年由于疫情影響，即使后來國(guó)家通知要求復(fù)工，各地根據(jù)疫情影響情況可以逐步復(fù)工。

在實(shí)際工作中，各地對(duì)人員的流動(dòng)仍然管理比較嚴(yán)。而作為房地產(chǎn)行業(yè)的人員，來自五湖四海。因此開發(fā)商很難在政府通知的復(fù)工時(shí)間正常復(fù)工。

有的地方政府為了解決由于疫情影響導(dǎo)致的延期交房問題，專門出臺(tái)了地方政策，可以延期交房。

比如成都就是規(guī)定了因疫情影響延期交房的時(shí)間不能超過3個(gè)月。

至于延期交房3個(gè)月，是不是開發(fā)商就可以免除違約責(zé)任，這要根據(jù)項(xiàng)目的具體情況而定。只有走到訴訟程序由法院認(rèn)定。

不好退，別說有疫情，沒疫情開發(fā)商業(yè)不退呀，最多按照合同要求給你一點(diǎn)點(diǎn)補(bǔ)償，就很不錯(cuò)了

以上是律師為大家講解的關(guān)于”延期交房三個(gè)月可以退房嗎“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。