私人買賣小產權樓房注意事項

謝邀答。1，最好通過正規中介進行交易和簽定買賣合同。2，合同中必須闡明您要求的合理條款。比如說，該房產有否直系，旁系，朋友，債主，合伙人的爭議，萬一房東隱埋其中，一但你入住，那就麻煩了。3，通過中介匯款，款到后房東必須寫好收據，鑒字蓋章，您一定要妥善保管好收據和合同。4，合同，房錢兩凈后，再去當地產權部門辦理過戶手續。就可以入住了。

現在的房子一種就是小產權房。因為小產權房的價格是比大產權房便宜太多的，很多人都很糾結能不能買小產權房。

那么，到底什么是小產權房？與大產權房有什么區別、有哪些法律風險呢

一、什么是小產權房

大產權房：由國家頒發產權證的叫做大產權房，包括40年產權、50年產權和70年產權。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產權房。

小產權房：“小產權房”并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。

小產權房分為3種：

（一）在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，非本村的市民不能購買。

（二）在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

（三）各類農業園或養老院的別墅。

二、小產權房比大產權房多哪些風險？

（一）大產權有房產證，小產權沒有房產證。

大產權房有五證，分別是國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證或銷售許可證。正因為大產權房有五證，所以大產權房受法律保護，有完整產權。而小產權房沒有五證，不受法律保護。就是說，拆遷時，大產權業主能拿商品房拆遷補償，小產權業主沒有。

（二）大產權房比小產權房質量更有保證。

大產權房建造時程序嚴格，質量監督力度強；小產權房質量沒人監督，存在安全隱患。

（三）小產權房不能在房地產管理部門登記備案

小產權房由于沒有正規的產權證，不能在房地產管理部門登記備案，不能作為抵押或上市專賣。買小產權房不能貸款，只能一次性付全款。

三、小產權房能否轉成大產權房？

這種情況可能性不大。根據《土地管理法》第六十三條明確規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有使用權，其興建的房屋只能在集體成員內部流轉，而無權賣給城市

總之，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋小產權房一般是集體土地建的房子。不能過戶，其中最為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產證，就意味著購房人不是合法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。小產權房遭遇拆遷無補償，即使有補償，也是很少的一部分，并且因為法律不承認房主的產權，很可能補償費用只給農村的大隊或者鄉政府。因此，小產權房買賣具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。

01.小產權弊端一：需全款支付，不能貸款、不能抵押，杠杠率為0，流動性接近0。

租房客群體收入不高（不排除部分高收入人群個人習慣喜歡租房），特別是住城中村租客，科技園上班2-3萬/月基本是大多數程序員收入，部分其他行業收入可能會更低。

因而，像一次性付款支付100來萬或70-80萬（小戶型）對大部分人沒有儲蓄依舊是個難題。

同樣對于老家強二線城市，有這個70-80萬首付款，買到的就是200-250萬房子，樓盤品質、生活層次是完全不同的。所以大多人考慮會回老家強二線置業為先。

上面提到杠桿率為0（即不能貸款，不能抵押），無法享受到房產的金融屬性；另外，流動性差，代表未來你的下家接盤俠可能性很小。

02.小產權弊端二：產權不合法，不能正常交易，基本是地下交易。

產權不合法，無非擔心被強拆和購買后遭毀約兩種。其一，深圳目前基本沒有強拆的案例或者很少，建議適當購置人口較多區域，太過便宜或接近邊界線少接觸；其二，像購買之后遭到原業主毀約案例也有不少，可以咨詢專業律師相關法律問題如何避免。

03.一般而言剛需客購買小產權幾率或很低，但投資客玩小產權偏多。主要是16-17年兩年投資客集中拿貨（按棟買），然后“鳳變冰”裝修后出租，待到整個樓市環境轉變開始散裝出貨（按套賣），獲利空間還算樂觀。

另一種是投資客博舊改購買農民房，比如近年的白石洲、布吉、向南村、湖貝、河西等地區農民房較火，但這中間不一定能100%穩妥，舊改周期長（基本10年以上，有的資金壓力大會被拖死），另外是賠付標準不一定穩，比如沙井鳳凰村舊改1.3/1.4萬拿貨，最終僅賠付0.9萬/平的標準，損失慘重。

總結，小產權有利有弊，剛需上車看個人意愿。

感謝題主邀請。

首先，需要明確下小產權房的范疇，一般包含（1）村民自行籌資興建的農民房；（2）村委會和村民在集體土地上自行開發建設的統建房，村民既是建造者也是股東，年年坐等分紅；（3）開發商出錢，村集體出地合作建設的樓盤。小產權房本質上只能轉讓使用權，且轉讓需要滿足四點要求：（1）需經本村村民委員會同意和鄉級政府批準；（2）轉讓人和受讓人必須同為本村村民；（3）受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；（4）宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一并轉讓。

其次，購買小產權房存在以下風險：（1）不能辦理房產證；（2）無法避免“一房多賣”風險；（3）監管質量無法保證；（4）無法進行銀行貸款，因為沒有產權證；（5）無法轉讓；（6）無法分割處理，特別是離婚、繼承等問題，法院無裁決依據；（7）有可能無償征用；（8）業主違約風險。

購買小產權房必須明確有效和無效的情況，有效情況即（1）本集體組織成員之間買賣；（2）如出售給本鄉鎮以外的人，取得有關組織和部門的批準。無效情況即（1）本集體與他集體組織成員之間買賣；（2）集體組織成員和城鎮居民之間買賣；（3）未辦理抵押登記。

因此，本質上是不建議購買小產權房的。但是限于經濟壓力等多因素的影響，如果不得不購買小產權房，那應該在了解上述前提基礎下，做到注意以下事項，才可放心購買：

（1）看建設主體是否合法。實施主體是村民，或是農村集體經濟組織的法人和房地產開發資質的經濟實體，或是村委會依法委托的房地產開發商，均有可能。但一定要取得合法的開發資格，最好有政府批文及公示等文件。

（2）看是否取得國有土地使用證。按規定開發用地，必須由土地整理儲備中心征為國有建設土地，實現土地性質轉變，并由國土房產局核發國有土地使用證。

（3）看是否符合城市規劃。必須符合城市總體規劃。可參見城市規劃圖和土地利用規劃圖，進行土地性質辨別，如果是非住宅用地規劃，那就沒有本質性保證。

（4）是否取得了建筑工程施工許可證。按照《建筑法》的規定進行報建、招標、施工、監理及組織竣工驗收。

（5）要注意合同條款。合同是一個人是否擁有房屋使用權最好的證明。合同當事人、標的、房屋的價格及付款時間的約定、交房期限、權利擔保、違約責任、合同雙方認為約定的是它事項，均應有明確說明。

（6）注意資金的安全。由于購房款是一筆很大的資金，所以，在交易時盡量不要使用現金，通過銀行轉賬的方式留下憑證比較好。

希望對題主和大家有參考意義！謝謝。

謝邀！

小產權房交易火爆的真正原因是交易價格較低，相對比購買商品房或二手房，其不利后果太多，很容易發生糾紛，所以，購買小產權房應該注意以下幾點：

1、因外部原因而導致賣方惡意毀約（譬如：拆遷、房屋漲價）

2、防止賣方“一房二賣”

3、因產權有瑕疵而引發的糾紛（譬如：家庭析產而牽連出小產權房買賣糾紛等）

4、因離婚繼承而引發的糾紛

5、因房屋質量而引發的糾紛

除了上述糾紛外，購買此類房產還需要注意房產具體位置、購房款支付、產權問題、房屋拆遷等情形進行約定，針對每種情況還需有相應的違約責任等，所以，購房人要購買小產權房時，還是咨詢專業房產律師為宜！

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二手的小產權房最好不要買，因為會帶來很多麻煩，相比一手的小產權房，二手小產權房存在著更大風險，日后極有可能出現經濟糾紛，造成很大損失。下面做個簡要論述：

1、小產權房的分類有哪些？

通常所說的小產權房指的是建在集體建設用地上的房屋，大致可以分為三類：第一類是由村委會統一組織建設的；第二類是村委會與開發商合作開發建設的；第三類是村委會直接把地賣給了開發商或者個人開發建設的。對于一二類小產權房，一般可由鄉鎮政府辦理產權證，也就是鄉（鎮）產權；第三類多是由村委會辦理產權證明，也稱村產房。此外，還有一類侵占耕地建設的房屋，屬于違建，不在本文討論范圍。

2、哪一類小產權房可以購買？

按照規定小產權房只能出售給本集體經濟組成員，不得對外向城市居民銷售。也就是說，城市居民購買小產權房沒有法律保障，一旦出現糾紛，可能維權困難。但實際情況是，由于小產權房的集體建設用地無需繳納土地出讓金以及相關房地產開發稅費，相比價格高企的商品住宅有著非常大的吸引力，因此，很多人還是會考慮購買。

一般來說，直接由村委會或者與其合作的開發商處購買第一、二類小產權房自住問題不是很大，因為這兩類房屋通過鄉鎮政府辦理了建設手續，房屋建設本身合規，只是銷售對象不合規，房屋拆除的風險很小。同時，村委會是集體建設用地的所有者代表，通常也不會出現用地糾紛。但是，第三類情況就所有不同，因為在新修訂的土地管理法實施（2020年1月1日起施行）之前出讓集體建設用地本身屬于違法行為，一旦政策有變，村委會可能因利益驅動反悔，出現與購買土地的開發商或者個人的經濟糾紛，屆時就會殃及購房者。因此，如果打算購買小產權房，就一定要買第一、二類的，風險相對小。隨著集體建設用地入市的合法化，這兩類小產權房也是最有可能轉正的。

3、為什么二手的小產權房不能買？

由于二手小產權房的交易對象是原購房者而非土地擁有者代表的村委會，交易憑證只有雙方簽訂的房屋買賣協議，因而，可能無法獲得村委會的相關產權證明，或者無法在村委會備案。由于新修訂的土地管理法準許集體經營性建設用地入市，預計集體建設用地將身價倍增，極有可能會出現一些小產權用地糾紛（應該主要是第三類小產權）。同時，小產權房或許也可能獲得有條件轉正。如果購買的二手小產權房得不到村委會的認可或背書，不給你辦理相關手續，那么就可能陷入極大的風險。

綜上所述，對于有意購買小產權房的朋友，建議優先選擇第一、二類的小產權房，謹慎考慮第三類，二手的盡量不要去買。

不建議購買后期隱患太多。

存在四大問題：1.被拆除的風險，如遇拆遷你得不到任何拆遷。2.容易發生產權糾紛，由于沒有合法的合同和房本，你無法查到有無債權糾紛，有沒有一房多賣風險很大。3.小產權房不能落戶孩子上學難。4.水大多為臨時用電或高價電，飲水多為井水不衛生，氣是臨時高價氣、暖氣為自己供暖溫度較低，物業為開發單位自己的物業服務差，配套設施差。

如果不得不購買，建議找規模大配套全的優先，再看看附近的規劃，有無拆遷的可能，這樣能降低被拆的可能。

具體的注意事項有：

其一、注意開發主體是否合法，即主體要取得合法開發土地的資格；

其二、注意看該房屋是否取得了國有土地使用證；

其三、注意該房屋是否符合城市規劃；

其四、注意看該房屋有無商品房銷售許可證；

其五、簽訂房屋買賣合同注意寫明房屋的價格、付款時間、交房期限、權利擔保等內容。

《民法典》第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

以上是律師為大家講解的關于”私人買賣小產權樓房注意事項“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。