社區(qū)小產(chǎn)權(quán)房子能買嗎

你好我是鄉(xiāng)野老孫的作者很高興為你解答一下問題。

1新農(nóng)村建設(shè)改造，也一個(gè)不錯(cuò)的事情但是我覺得想買農(nóng)村社區(qū)的房子不太好吧為啥呢？畢竟你不是這個(gè)村里的村民，沒法購買，但是現(xiàn)在也有好多村里蓋的樓上出售的但是買的很少，大產(chǎn)權(quán)的沒有，村里蓋的都是集體房產(chǎn)證，也說也沒有升值空間。

2 在一個(gè)就是你購買了村里的樓房你不定能安穩(wěn)的居住，畢竟你是外來人，不管在哪都有幾個(gè)存心不良的人就怕使壞，村里的房子只有居住權(quán)沒有買賣權(quán)，要么村里有親戚的還可以考慮一下購買，不然以后很麻煩。

3 最主要的是農(nóng)村的樓房必須一次性付清，不能貸款，這一點(diǎn)就很拿人。所以說呢理性購房好點(diǎn)！

我02年二環(huán)西路邊1280一平買的小產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在同小區(qū)的賣7000多一平，到村委交點(diǎn)錢改個(gè)集體的合同就行。小區(qū)對面河道擴(kuò)寬拆了一座小產(chǎn)權(quán)樓，政府又給旁邊蓋了一座一模一樣的，居民整體搬遷，新樓還都給辦證了。再說一個(gè)，同學(xué)結(jié)婚買的小產(chǎn)權(quán)，去年拆遷了，補(bǔ)償款和帶證的回遷房。你說該不該買。

小產(chǎn)權(quán)房一般情況下我個(gè)人不建議去買，原因：

1：什么是小產(chǎn)權(quán)房呢？小產(chǎn)權(quán)房就是未得到國家相關(guān)部門的審核批準(zhǔn)所建的房子，土地大都是組織集體土地或村集體宅基地甚至是違規(guī)國有土地所建。

2：小產(chǎn)權(quán)房，沒有國家相關(guān)部門批準(zhǔn)，辦不了產(chǎn)權(quán)證，購買者只有使用權(quán)沒有所有權(quán)，雖簽了一份使用年限合同，但遇到市場規(guī)劃拆遷，購買者得不到法律的有效保護(hù)，很難得到補(bǔ)償賠償。

3：如果開發(fā)商是違規(guī)占用國有土地所建，那遭到國家相關(guān)部門強(qiáng)拆的可能性極大。此時(shí)，購產(chǎn)者將會處在線房兩空的境地。所以不建議購買。

如果購買者真想購買，第一：先了解開發(fā)商是誰，目開發(fā)的有哪些成功的商業(yè)樓盤，實(shí)力怎么樣。第二：所建的土地是開發(fā)商競拍所得還是村集體組識土地或是集體單位組織的土地。是村集體組織的土地或是集體單位組織的土地，那開發(fā)商必要是要與它們合作開發(fā)而且是第一大股東，所有經(jīng)營方式都是大股東管理。第三：為了預(yù)防萬一，簽合同時(shí)必須把未到使用期限中途遭拆遷賠償條件寫清楚。

我身邊的朋友有好幾個(gè)人買了農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房！我們總結(jié)出來的建議是，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房，滿足一定的條件下，是可以買的！

一，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房在與當(dāng)?shù)厣唐贩坎顑r(jià)很大時(shí)，而且買房子主要是用來自己住的時(shí)候，可以購買。

我們這里的商品房價(jià)現(xiàn)在達(dá)到了5000多一平米，但幾個(gè)城郊農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房每平米只要2800元，只要一半的錢，就能住上一樣的大房子，何樂而不為呢？

人們都說城里人買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，說什么拆遷的時(shí)候會血本無歸，其實(shí)不然！你買的剛剛修好的樓房，怎么會說拆就拆了，只要房子是用來住的，你買來是用來住的就不會有太大的麻煩，如果你想用來投資，到時(shí)候以后再轉(zhuǎn)賣出去，可能會存在一些麻煩。

二，購買小產(chǎn)權(quán)房可以同時(shí)得到一個(gè)農(nóng)村戶口的時(shí)候，可以購買。

在我們這里，購買小產(chǎn)權(quán)房也是有條件的。一是給購房方可以買一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房所在村的戶口，前幾年5000塊錢一個(gè)，你家買小產(chǎn)權(quán)房子的時(shí)候，就可以一并買了這個(gè)村的一個(gè)戶口。一家子只要一個(gè)戶口在這個(gè)村，就不用擔(dān)心小產(chǎn)房日后的權(quán)益了。

三，小產(chǎn)權(quán)房所在的村子干部或者群眾與你有一定親屬朋友關(guān)系的時(shí)候，可以購買。

在我們這里能夠買到小產(chǎn)權(quán)房的人大多都是頂著親戚的名義，或者以村干部關(guān)系好你才能夠買到一套，即使日后拆遷，村民們能夠得到補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，你作為出資方，最起碼能夠收回建房成本的。

最后想告訴你的是，全國農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房總數(shù)量是一個(gè)非常龐大的數(shù)字，不是說拆就能拆的！在個(gè)別地方，一些沒有任何手續(xù)的房子，連小產(chǎn)權(quán)房子也不如的空房子在拆遷的時(shí)候都得到了相應(yīng)的補(bǔ)償，更何況這小產(chǎn)權(quán)房并不能完全等同于違法建筑，起碼在村子里是被認(rèn)可的！

所以，有條件的話農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房是完全可以購買的！不過，欠缺的地方就在于住在小產(chǎn)權(quán)房子里，小區(qū)里面可能會有一些農(nóng)民會打場曬糧，有的可能還搞搞養(yǎng)殖，衛(wèi)生情況不是太好，周圍鄰居的素質(zhì)參次不齊，如果你有充足的心理準(zhǔn)備，也是可以克服的！

總之，遇到這樣的購房機(jī)會，看中條件是完全可以購買的！抓緊機(jī)會下手吧。

其實(shí)，不存在社區(qū)小產(chǎn)權(quán)房和非社區(qū)小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房就是小產(chǎn)權(quán)房。

要搞清楚小產(chǎn)權(quán)房是否能辦理產(chǎn)權(quán)證，就要把小產(chǎn)權(quán)房的一些關(guān)鍵問題搞清楚。

什么是小產(chǎn)權(quán)房

我們平時(shí)說的小產(chǎn)權(quán)房是就是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，這種房子是修建在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有制土地之上的房子，就是小產(chǎn)權(quán)房。

商品房和小產(chǎn)權(quán)房最大的區(qū)別在于土地性質(zhì)。

小產(chǎn)權(quán)房是集體土地所有制上修建的，沒有繳納土地出讓金，以出售為目的的非法修建的住宅；而商品房的出讓地，繳納了土地出讓金，具有商品房預(yù)售許可證，經(jīng)過國家招拍掛出讓的土地上修建的住宅。

小產(chǎn)權(quán)房的買賣不受法律保護(hù)

一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地上修建的住宅，是沒有產(chǎn)權(quán)的房子，有的人為了區(qū)別于商品房，就把這名字取為小產(chǎn)權(quán)房，這小產(chǎn)權(quán)說通俗一點(diǎn)，就是沒有產(chǎn)權(quán)的房子，不能辦理產(chǎn)權(quán)證和不能按揭貸款，買賣屬于非法的買賣，簽訂的合同也是不受法律保護(hù)的合同。

具體其原因是因?yàn)榧w土地只能滿足本村村民的使用，包括修建工廠，修建住宅等都是合法的，但如果你要把集體土地修建成住宅進(jìn)行銷售，這法律就不允許了，就是非法的。

因此，集體土地所有制上修建的對外出售的住宅，是非法的，不受法律保護(hù)，當(dāng)然就無法辦理產(chǎn)權(quán)證了。

買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦呢

如果你因?yàn)橘I了小產(chǎn)權(quán)房而無法辦理產(chǎn)權(quán)證，在未來很多權(quán)益是無法保障的，比如小產(chǎn)權(quán)所在地需要拆遷，你就無法獲得更多的拆遷補(bǔ)償。

為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，你要收集好有關(guān)你購買房子的一些證據(jù)證件，以便在房子出現(xiàn)糾紛的時(shí)候，找到對自己有利的證據(jù)。

你可以把你購買的合同（雖然這合同不受法律保護(hù)，但在出現(xiàn)糾紛的時(shí)候，還是可以證明你是購買的這小產(chǎn)權(quán)房）；支付房款的收據(jù)；房款轉(zhuǎn)賬的憑據(jù)；也包括人證和其他物證等。

在出現(xiàn)糾紛的時(shí)候，法庭對此的判斷，是征求買賣雙方的意見，如果賣家愿意出售，買家愿意接受，那法院就會判決房子保持原狀；如果賣家不愿意賣了，那買家就要?dú)w還房子給賣家，賣家退還買家的房款，如果買家由于購買這房出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)損失，賣家應(yīng)該適當(dāng)?shù)慕o予買家一些補(bǔ)償。

總之，在小產(chǎn)權(quán)房的買賣當(dāng)中，買家處于不利的位置，處于一個(gè)劣勢當(dāng)中。

從上面幾點(diǎn)分析來看

購買的小產(chǎn)權(quán)房由于是在集體所有制土地上修建的住宅，本身是不受法律保護(hù)的，不支持本村之外的人購買，因此，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理產(chǎn)權(quán)證，只有鄉(xiāng)政府頒發(fā)給你的房屋使用證，沒有產(chǎn)權(quán)證。

當(dāng)然，這也是我個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。歡迎各位對這個(gè)問題在下面留言，發(fā)表你們的觀點(diǎn)和意見，相互交流和學(xué)習(xí)。

首先，要評價(jià)小產(chǎn)權(quán)房子有沒有風(fēng)險(xiǎn)，我們先要明白什么是小產(chǎn)權(quán)房子。

許多人把相對于商品房70年產(chǎn)權(quán)的40年產(chǎn)權(quán)和50年產(chǎn)權(quán)認(rèn)為是小產(chǎn)權(quán)，這是非常錯(cuò)誤的。我國房屋產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成的，因此居民所購買的房子有兩個(gè)證：《房產(chǎn)證》和《土地使用權(quán)證》。房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證明，只要房子還在，個(gè)人就擁有該房子的所有權(quán)。但土地的使用權(quán)則依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條劃分為：1.居住用地70年；2.工業(yè)用地50年；3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地70年；4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5.綜合或者其他用地50年。由此可見，70、40、50只是根據(jù)土地使用方式不同而劃分的年限，事實(shí)上都是屬于“大產(chǎn)權(quán)”的范圍的。

而所謂的小產(chǎn)權(quán)就是房屋銷售者的土地來源是集體所有，并不是花錢由政府出讓得來。 也因此誕生了“小產(chǎn)權(quán)”房屋的各種風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)一：沒有房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當(dāng)然購房合同也不可能在房管局備案。沒有房產(chǎn)證，就意味著購房人不是法律認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)人，不能以法律為武器來維護(hù)自身的權(quán)益。（注：這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此也被叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。與正式的產(chǎn)權(quán)證有差別。）

風(fēng)險(xiǎn)二：不能辦理銀行貸款和抵押貸款。

購買小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款；

同樣未來也不能拿這個(gè)房子去銀行做抵押。

風(fēng)險(xiǎn)三：無法過戶

小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶。小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證。

風(fēng)險(xiǎn)四：易拆遷，難補(bǔ)償

小產(chǎn)權(quán)所集中出現(xiàn)的地段，往往是城市建設(shè)的灰色地帶。一旦納入城市規(guī)劃，將成為拆遷的首選。但購房人因不是房屋合法所有人，將很難得到補(bǔ)償。即使有補(bǔ)償費(fèi)，也可能只是給土地所在的集體如：農(nóng)村的大隊(duì)或者鄉(xiāng)政府。這樣購房者的利益等于是沒有任何的法律支撐。

風(fēng)險(xiǎn)五：質(zhì)量沒保證

小產(chǎn)權(quán)房子售價(jià)低，開放商成本回收不高。往往會在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，時(shí)偷工減料，職能部門也一般不會監(jiān)管這些房子，在實(shí)際使用中很多小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質(zhì)量問題，一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，購房者基本無法維權(quán)，最終只能自行承擔(dān)損失。此外小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施如供水、供電、供氣等，因?yàn)椴辉趪乙?guī)劃之列，所以不能得到有效保證。

其實(shí)，想買小產(chǎn)權(quán)房的人，一般也知道其間的風(fēng)險(xiǎn)很大，之所以心存僥幸，不過是以為現(xiàn)在沒名沒分的小產(chǎn)權(quán)房，未來也有“轉(zhuǎn)正”的可能。

最近，國土資源部、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)了個(gè)《關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》，其中有一條涉及關(guān)于歷史遺留問題的規(guī)定值得關(guān)注：防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。這個(gè)消息實(shí)際上已表明了，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正無望！

轉(zhuǎn)正無望即意味著不能拿到不動產(chǎn)權(quán)證，很難進(jìn)行入市交易，不能進(jìn)行銀行貸款，更不能拿出來進(jìn)行抵押貸款。如此多的“不能”，意味著購買小產(chǎn)權(quán)房本身就是風(fēng)險(xiǎn)巨大。

先來解讀下“什么叫小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)約定由由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，所以人們將這類房子稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。

買“小產(chǎn)權(quán)房”有一個(gè)最大的好處，就是房價(jià)便宜，而且沒有交易過程中的稅費(fèi)產(chǎn)生。而最大的風(fēng)險(xiǎn)還不是很難進(jìn)行交易，如果遇國家的征地和拆遷時(shí)，很難得到補(bǔ)償，也無法索回買房款。

所以買“小產(chǎn)權(quán)房”之后，就有點(diǎn)命若琴弦的感覺，哪一天特殊情況發(fā)生了，連住的權(quán)力都有可能喪失。

梳理下國家有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的界定，早于2015年國土資源部在《不動產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施前夕便有過回復(fù)：小產(chǎn)權(quán)房本就是非法，不動產(chǎn)登記不可能改變憲法規(guī)定的土地所有制，也不會將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。這個(gè)回復(fù)已是相當(dāng)?shù)拿鞔_。

不過，樓市在2015年至2016年上半年十分的火熱，就有一種傳言稱，小產(chǎn)權(quán)房可以通過繳納部分“差價(jià)款”，納入不動產(chǎn)登記范圍。這種傳言相傳甚廣，卻沒有實(shí)際的依據(jù)，是個(gè)明顯的謠言，誤導(dǎo)了一部分購房者。

今年9月，兩部委發(fā)布的《關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》，以單列條目的形式強(qiáng)調(diào)了“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化”，就是一個(gè)糾正網(wǎng)傳的強(qiáng)力信號。

其實(shí)，隨著樓市調(diào)控不斷深入，長效機(jī)制也正呼之欲出。近期，住建部發(fā)聲支持北京、上海進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)試點(diǎn)，并希望獲得經(jīng)驗(yàn)復(fù)制、推廣。其中，北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)為22000元/平方米，差不多是同區(qū)域、同地段房價(jià)的一半不到。這說明，中國的房改正步入深水區(qū)，剛需想買到價(jià)格便宜的房子，還會更多的渠道與選擇。

沒產(chǎn)權(quán)的房子就像沒拿證的小媳婦一樣，雖然具備居住睡覺等功能，但是有可能媳婦會隨時(shí)走人，而且官司你還打不贏，只能自認(rèn)倒霉。

因此小產(chǎn)權(quán)房不是不能買，買之前就要對可能存在““雞飛蛋打”的情況做好思想準(zhǔn)備，小心臟不好的，最好去買大產(chǎn)權(quán)房心理更踏實(shí)。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”社區(qū)小產(chǎn)權(quán)房子能買嗎“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。