不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股再股權(quán)轉(zhuǎn)讓

【問題】 超市以房產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓要繳納營(yíng)業(yè)稅？依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）文件的規(guī)定，是否可以理解為以房產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓不需要繳納營(yíng)業(yè)稅？ 【解答】 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）第一條規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 第二條規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。 第三條規(guī)定，《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）第八、九條中與本通知內(nèi)容不符的規(guī)定廢止。 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤(rùn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1997]490號(hào)）規(guī)定：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)法規(guī)，以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤(rùn)的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營(yíng)業(yè)稅：以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅；以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)等投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 財(cái)稅[2002]191號(hào)結(jié)合國(guó)稅函[1997]490號(hào)及國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)文件規(guī)定，從以下四個(gè)層面掌握文件精神： 1、以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅； 2、以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)中的“土地使用權(quán)”投資入股，收取固定利潤(rùn)的，按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅； 3、以無形資產(chǎn)中的“商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)”等投資入股，收取固定利潤(rùn)的，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅； 4、單純的股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。 再問：怎樣理解單純的股權(quán)轉(zhuǎn)讓這一含義？如按本案例，先以房產(chǎn)進(jìn)行投資取得公司股權(quán)，若干年后因營(yíng)運(yùn)情況不佳，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，是否可以理解為單純性的股權(quán)轉(zhuǎn)讓？ 再答：股權(quán)是指基于股東地位而可對(duì)公司主張的權(quán)利。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體是股東，轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是股東的權(quán)利，通常要在工商機(jī)關(guān)進(jìn)行變更登記。 以房產(chǎn)或其他資產(chǎn)作為投資成本取得公司股權(quán)，成為公司股東。若干年后因營(yíng)運(yùn)情況不佳，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)。發(fā)生在新老股東之間的此交易事項(xiàng)，屬于單純性的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）文件規(guī)定:(1)以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資人股，接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。(2)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，對(duì)于以土地使用權(quán)作價(jià)人股的投資方不用繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)股權(quán)投資再轉(zhuǎn)讓的情況也不用繳納營(yíng)業(yè)稅。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，印花稅只對(duì)稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證征稅。以現(xiàn)金方式對(duì)外投資簽訂的協(xié)議不屬于印花稅應(yīng)稅列舉范疇，不需要繳納印花稅。

土地增值稅：只有房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資入股，或投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，繳納土地增值稅，其它非房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資入股，或投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，是不需繳納土地增值稅的。即兩方中只要有一方為房企，則需交土地增值稅，否則免征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。房產(chǎn)稅：對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，被投資企業(yè)按房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征。對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。契稅：以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這種交易業(yè)務(wù)屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買價(jià)繳納契稅。企業(yè)所得稅：以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，需要分解為兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理，其中的視同銷售業(yè)務(wù)，需要確認(rèn)視同銷售所得，繳納企業(yè)所得稅。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股再股權(quán)轉(zhuǎn)讓“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。