小產(chǎn)權(quán)的房子能買嗎？小產(chǎn)權(quán)房的購房合同有效嗎？能夠轉(zhuǎn)讓嗎？法律風(fēng)險有哪些？童律師一一為您解答。

小產(chǎn)權(quán)房沒有土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同房管局不會給予備案。由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的所謂“產(chǎn)權(quán)證“，也不是合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房分兩種

建在集體建設(shè)用地上也就是建在農(nóng)民宅基地上的房子，只屬于該村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買。

建在集體企業(yè)用地或耕地。這種屬于違建。

關(guān)于合同是否有效

一般認(rèn)定為無效。但也有不同處理：

有效：1.本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間（戶口在同一個鄉(xiāng)）的農(nóng)村房屋買賣。

2.本鄉(xiāng)以外的人員購買，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，有效。

無效：購買者為本鄉(xiāng)以外人員，也未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓

小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

根據(jù)法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員（戶口不在本集體之內(nèi)）的第三人轉(zhuǎn)讓或出售——也就是說，購買后不能合法地轉(zhuǎn)讓過戶。

關(guān)于法律風(fēng)險

政策風(fēng)險。開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)建設(shè)項目被整頓，有可能導(dǎo)致停建或被拆除。此時，無法取得房屋，有可能也不能及時索回房款。

拆遷風(fēng)險。由于小產(chǎn)權(quán)房天生的缺陷（沒合法產(chǎn)權(quán)），所以購房人也就不是合法的產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)遇到國家征地拆遷，無法得到對產(chǎn)權(quán)的拆遷補(bǔ)償。

質(zhì)量風(fēng)險。“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)監(jiān)管不全面，開發(fā)單位的資質(zhì)也難以言明，房屋質(zhì)量、售后、保修，都難以保證。

您好，謝謝邀請！

1、首先，何為小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

2、如上所述，小產(chǎn)權(quán)房并沒有真正合法有效的產(chǎn)權(quán)，因此這類房子在銀行是無法設(shè)定抵押的。小產(chǎn)權(quán)的交易，未交過備案，主要為雙方簽訂協(xié)議，約定俗成。因此小產(chǎn)權(quán)房的交易是沒有法律保障的。

3、綜上所述，我的建議是，若是該小產(chǎn)權(quán)已建設(shè)完畢（在建的不建議購買，存在無法完工的可能性），打算自住的話而不是投資交易的話，可以購買。若是投資的話，不建議購買小產(chǎn)權(quán)房。

謝謝邀請衡水房哥~

一、何為小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房通常是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，產(chǎn)權(quán)證由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)房管部門頒發(fā)，沒有繳土地出讓金的房。

在這里房哥需要指出的是，有很多人認(rèn)為只有70年產(chǎn)權(quán)的房才是大產(chǎn)權(quán)的房，這個觀念是錯誤的，像平時40年、50年產(chǎn)權(quán)的房，也是屬于大產(chǎn)權(quán)的范圍，只要土地性質(zhì)不是農(nóng)村集體土地，就不屬于小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房優(yōu)點

1.價格相對大產(chǎn)權(quán)房便宜，尤其目前一套房基本都得百萬以上，很多家庭經(jīng)濟(jì)條件有限，很難承受的起如此高額的房款，這時候小產(chǎn)權(quán)房就有它的優(yōu)勢，價格便宜，人們購買時壓力比較小。

2.如果是想買了用來出租的話，也是比較合適的，買入的價格比較便宜，如果該房的地理位置還算可以，那么投資的回報率也是相當(dāng)可觀的。

三、小產(chǎn)權(quán)房缺點

1.無法辦理“不動產(chǎn)權(quán)證”，不受法律保護(hù)，只能用來居住，無法正常買賣。

2.有時候，銷售為了更快的將房賣出去，一般都會向購房者允諾，將來開發(fā)商會統(tǒng)一辦理房產(chǎn)證，那么房哥在此提醒大家千萬別信，因為在2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》發(fā)布，明確指出，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。這相當(dāng)于對小產(chǎn)權(quán)房“無證”身份的再次宣判。

總體來說，房哥是不建議購買小產(chǎn)權(quán)房，無法辦理不動產(chǎn)證，日后你的房屋將很難享受與商品房一樣的權(quán)利。

以上僅是房哥個人愚見，如有不足，還望見諒~

小產(chǎn)權(quán)本身就是畸形市場下的衍生品，先天不足的同時，也無法保障其價值。在物權(quán)法、不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)及未來房地產(chǎn)稅的征收體系內(nèi)就沒有所謂小產(chǎn)權(quán)房的立足之地；除了能滿足短期居住外，沒有更多價值可言；如果還不明白其中道理，可以回答以下幾個問題作為考量：

1、銀行給小產(chǎn)權(quán)房貸款嗎？如果銀行都不認(rèn)可其產(chǎn)權(quán)價值，為什么你要考慮買？

2、當(dāng)需要資金籌措的時候，你的小產(chǎn)權(quán)房可以獲得抵押嗎？答案顯然是否定的，那么沒有抵押價值的房子還能稱之為不動產(chǎn)嗎？

3、你的房子可以被傳承嗎，是否可以獲得法律層面的認(rèn)可？答案顯然也是模糊的；如果是這樣，買了的房子孩子們同意嗎？

房子是用來居住的，不假；與其買沒有法律保護(hù)和產(chǎn)權(quán)明晰的房子，還不如租房子呢？不要圖便宜而落入小產(chǎn)權(quán)的無盡煩惱中！

如果是買來自己住，在現(xiàn)在房價高企的情況下，不失為一種曲線救國的道路，如果是投資或者希望增值，則不用考慮了，轉(zhuǎn)手政策風(fēng)險比較大。

所謂的”小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由村委會或是開發(fā)商自行印制發(fā)放的。沒有真正的產(chǎn)權(quán)，這種房屋沒有國家發(fā)的土地使用證或預(yù)售許可證，自行簽訂的購房合同國土房管局也不會給予備案，也就是說不受法律保護(hù)。

前幾年，由于城市管理部門監(jiān)管不力，一時也出現(xiàn)了部分城鎮(zhèn)居民，把自己的住房推倒開發(fā)”小產(chǎn)權(quán)房”沖擊市場。

在房價昂貴的今天，小產(chǎn)權(quán)房因沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，又沒有土地出讓金的特點，所以小產(chǎn)權(quán)房在廉價的誘惑下也有一定的市場。

“小產(chǎn)權(quán)房”對于是剛性需求，又沒有經(jīng)濟(jì)實力購買”大產(chǎn)權(quán)”商品房的，就可以考慮購買。但是要考慮今后不需要了就無法轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)目前的法律規(guī)定，購買小產(chǎn)權(quán)房是得不到產(chǎn)權(quán)保證的，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，同時在購買的過程中不能抵押、不能貸款、不允許買賣或進(jìn)入二級市場，再轉(zhuǎn)讓時要補(bǔ)繳一筆不小的土地出讓金，一旦出現(xiàn)糾紛缺少法律支持。

小產(chǎn)權(quán)房一般都是非法用地，不管是集體所有或國有土地。其中不乏有私自擠用公用通道和綠地等違法占地。加之建設(shè)前未經(jīng)城建、規(guī)劃和土地等部門的許可(未辦準(zhǔn)建證)，有可能被列為違章建筑，如果拆遷得不到任何補(bǔ)償。

小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量也令人堪憂，房屋開發(fā)商(或原房主)為了賺取更多利潤，又沒有建設(shè)質(zhì)量管理部門的監(jiān)督，建筑工程出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象也不足為奇。

小產(chǎn)權(quán)房住進(jìn)去后還存在很多遺留問題，如房屋的維修、衛(wèi)生、治安、用水用電，以其鄰里糾紛等等，都會無部門和人員處理。

綜上所述，開發(fā)商(或原房主)非法利用集體(或國家)土地，不僅造成國家土地收益的流失，還嚴(yán)重侵害了購房者的合法權(quán)益。造成業(yè)主無法辦理房屋產(chǎn)證、土地使用證、契稅證等合法手續(xù)。一句話:小產(chǎn)權(quán)房不受法律援保護(hù)。因此，購買小產(chǎn)權(quán)房存在極大風(fēng)險。

因為現(xiàn)在房子是越來越貴，經(jīng)常是一代人甚至是兩代人的積蓄才能買一套，買房子一定要慎重。當(dāng)然了，小產(chǎn)權(quán)房這個事，我們的意見還是要謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，盡量不要碰。

為啥呢？

咱們今天來稍微分析分析。

小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房，它這個“小產(chǎn)權(quán)”其實是咱民間的一種表述。說白了，你要從合規(guī)性上來套的話，它其實是沒產(chǎn)權(quán)。

因為這種房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證的，當(dāng)然了，你的這個購房合同在房管局是不能備案的。那么你就不可能拿到一個合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這其實就是小產(chǎn)權(quán)房，最大最大的問題。

那么由于這個問題，由于這個根上的問題，它會引出一系列的麻煩和風(fēng)險。

一、不能做抵押

比如說最直接的：你沒有房產(chǎn)證，沒有備案，你就不能去銀行做貸款。你就只能一把躉交或者說是最多了不起分期嘛，其實壓力也蠻大的。那么你不能去銀行做貸款，同理你未來也不能拿這個房子去銀行做抵押啊，當(dāng)然了你買賣的時候可能也有很多的風(fēng)險和坑。這是一方面。

二、配套設(shè)施缺乏管理

那么另一方面呢，小產(chǎn)權(quán)房一般是灰色地帶，規(guī)劃外的。我們知道，除了物業(yè)，像這個供電供水，供暖供氣，這些都是有規(guī)劃的。所以說小產(chǎn)權(quán)房，你就只能指望這個村或者這個鄉(xiāng)這些問題都能給你解決好，但是如果一旦出現(xiàn)糾紛那很麻煩啊，有可能真的給你停水停電啊。

三、被規(guī)劃時無補(bǔ)償

那么接著說啊，除了這個配套之外，由于你是不在規(guī)劃內(nèi)的，如果這個地被規(guī)劃進(jìn)去了要拆你——那可能是個群體性事件啊，這個咱先撇開不說——你真的沒有什么道理可講的，更別提什么補(bǔ)償款啊，什么之類的，到時候只能有這個被拆的命運了。

四、難以繼承

如果再說到遺產(chǎn)的繼承啊等等方面，那真的是坑坑麻煩太多了。

五、質(zhì)量無保障

最后，我們繞到房子質(zhì)量本身來講，還是那個理兒啊，沒有產(chǎn)權(quán)，沒有監(jiān)管是個灰色地帶，那這個房子質(zhì)量好壞就全看這個開發(fā)商的心情和良心了。

如果你碰上一個非常有良心的開發(fā)商，好好給你蓋，權(quán)當(dāng)罷了；

但是缺少監(jiān)督的情況下，人家是能偷就偷能省就省，說不定這個房子就可能有很大的質(zhì)量隱患。以后的修繕、修葺可能就有比較大的問題。

所以綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房，由于它根上就有問題，沒有一個合規(guī)的房產(chǎn)證。它就可能引出一系列的問題、麻煩和風(fēng)險。

所以建議大家，面對小產(chǎn)權(quán)房是謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，能不碰就不碰。

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說句心里話，我們買小產(chǎn)權(quán)房也是很無奈的選擇，我們二人靠工資生活，上有四個老人，下有小孩讀大學(xué)，愛人四十來歲就有糖尿病，費用也不少。。。。。。國家也說了房子是用來住的，不是用來炒的。為什么就要打壓小產(chǎn)權(quán)房呢？？？我實在買不起開發(fā)商的商品房！

當(dāng)今的房價不是人人都能買的起的，有些人會說等房價跌了再買，跌10％你會買嗎，顯然不會，你還想跌20％再下手，越跌越不敢買，只能期待，看著別人有著自己的房子，快樂一家老小，讓人看著都幸福，所以很多人都是逼不得已冒著風(fēng)險才買小產(chǎn)權(quán)，都是為了給家人一個家，對于什么投資什么風(fēng)險都故不上了，因為有些家人真的等不起，相信祖國的智慧，也希望能給小產(chǎn)權(quán)從新定義。

個人認(rèn)為如果錢不太緊還是建議買大產(chǎn)權(quán)，如果確實錢緊，買小產(chǎn)權(quán)也是可以的，但要購買已經(jīng)成一定規(guī)模，入住率已經(jīng)很高的小產(chǎn)權(quán)房，以盡可能的保障自己的利益。現(xiàn)在國家主抓依法治國，未來對于這些擦邊球的無國保的小產(chǎn)權(quán)，國家早晚會動這一塊，所以謹(jǐn)慎購買。

這個問題太復(fù)雜了，首先要看是那個地區(qū)，哪個年代建設(shè)的房子，另外土地的性質(zhì)是什么，本人根據(jù)多年的經(jīng)驗可以基本告訴你幾點注意的問題；

第一，如果是正在建設(shè)中的小產(chǎn)權(quán)房子，我勸你別買；

第二，如果已經(jīng)有大量居民入住且還有不少當(dāng)?shù)剞r(nóng)民回遷上樓的小產(chǎn)權(quán)，你可以考慮；

第三，如果是建設(shè)在農(nóng)村建設(shè)用地或工業(yè)用地上的房子可以放心購買；

第四，租用二三十年的土地上蓋房子不要買；

第五，大量居住的小產(chǎn)權(quán)房個人出售，如果可以加蓋鄉(xiāng)或村委會公章的就可以買；

總之，小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險比較大，除非從價格上具有絕對優(yōu)勢，否則就別考慮了，以上為個人觀點，僅供參考！

小產(chǎn)權(quán)房占用的集體土地，集體土地沒有70年產(chǎn)權(quán)限制。從這里來講比商品房還合適。但是他土地沒有參與拍賣過程，國家沒有從中取利，所以國家就不承認(rèn)。天天吹風(fēng)要取締，嚇得人心惶惶。其實不管你大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)，國家要強(qiáng)拆，你抱煤氣罐都阻止不了。要是不拆，什么房都能住一輩子。根據(jù)自己的實力選購房子吧。

你要是自住，不賣，可以考慮，你要是說我住幾年條件好了再賣，那你就慎重了，因為小產(chǎn)權(quán)買的時候便宜，賣的時候也便宜，根本賣不上錢，而且有錢的也不會買小產(chǎn)權(quán)的房，到時候爛手里，那就搞笑了。

謝謝邀請！

小產(chǎn)權(quán)房能不能買，仁者見仁，智者見智。

我就跟你說一個現(xiàn)象。這里是蘇北的一個縣城，6年前，親戚因為手頭緊，不寬裕，剛好看上了一套小產(chǎn)權(quán)房，很明確，就是小產(chǎn)權(quán)房，就邀我去看看。我去看了，那是城市資產(chǎn)投資公司投資開發(fā)的房子，這個公司是代表政府的，我說能買，親戚就買了，有房產(chǎn)證，是鎮(zhèn)政府辦的，上面土地性質(zhì)一欄寫的是劃撥，而普通商品房寫的是出讓，沒有土地證。去年，親戚又告訴我，他的房子已經(jīng)變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房了，就是要補(bǔ)交一部分土地出讓金。

說這么多，就是想告訴您，有的小產(chǎn)權(quán)房是可以買的。

首先，您要明確，這類房子只能住，沒法進(jìn)行交易的。

其次，選擇小產(chǎn)權(quán)房，要看投資方是誰，不是說非得政府投資才行，至少，您要選擇成建制的，有一定規(guī)模的小區(qū)，千萬不要選就一棟兩棟的買。

最后，如果不是實在手頭不寬裕，不建議您買這樣的房子。

如何選擇，請您慎重考慮，因為房子不是小事情。

希望能夠幫到您，謝謝！

?2014年，有個朋友在本市買了一套小產(chǎn)權(quán)房，也就是城中村還建的房

?2016年房價大漲，這套房在當(dāng)時賣價的基礎(chǔ)上翻了一倍，2017年后來房東要求收回房屋，不賣了

?這事到了法院，判決買賣無效，因為法律不允許小產(chǎn)權(quán)買賣，也就是買賣無效。房東把錢還給買家并附帶利息，買家清退房屋還給房東

?如果這種風(fēng)險您覺得可以承受或者避免的話，可以考慮入手一套

商品房好處是貴些，可以銀行貸款，買賣也方便，小產(chǎn)權(quán)價便宜，可的一次性付款而且再賣不好賣。如果只買不住而且手頭緊也可以買小產(chǎn)權(quán)房。最好買城中村改造的還建房，可以到村委會改為自己的名字放心些！

目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村城鎮(zhèn)建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。小產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，此類住房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的，屬于違法建筑。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，即使合法的“小產(chǎn)權(quán)房”也只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換，而不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售。●小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的實質(zhì)差異：1.從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。2.從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。3.從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。4.從使用成本看，物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。5.從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，服務(wù)管理水平不是很高。現(xiàn)國家有規(guī)定，城里人是不允許購買小產(chǎn)權(quán)房的，小產(chǎn)權(quán)房也不能上市交易。但作為農(nóng)村人來說，還是有這種買賣的，但也有一定風(fēng)險。由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。•油漆工程的驗收方法•裝修預(yù)算制定•材料選購順序•交房手續(xù)及流程

作為一個財經(jīng)工作者，如果要買房還是要買商品房，兩證齊全，受到國家法律保護(hù)，也具有商品屬性，可以上市交易。就是說買了商品房不會有任何后遺癥”。

之所以說不能買小產(chǎn)權(quán)房，是因為小產(chǎn)權(quán)房是建立在集體土地之上的房屋，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的土地證或房產(chǎn)證，購房合同在國土房管局不會給予備案，所以產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。也就是通常所說的“地方糧票”，沒有商品房那種由國家房管部門頒布的具有“全國糧票”的通用性和適用性。由此，買了小產(chǎn)權(quán)房之后存在很多問題，比如沒有上市交易的可能，在遭遇拆遷時補(bǔ)償很低。

由此，為穩(wěn)妥起見，還是宜購買小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房從理論上講不能買賣，但我們是否可以換一個角度考慮，權(quán)當(dāng)在租房子，只不過一次性付了幾年、十幾年租金而已。以后如果能有機(jī)會轉(zhuǎn)正更好，不能轉(zhuǎn)正也就當(dāng)做付了租金。小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險在于:國家對土地征用和政府對違建拆遷，這一點大家都心知肚明。大多數(shù)買小產(chǎn)權(quán)房者是因為自有資金不足，沒辦法。如果有錢誰又愿意冒這樣的風(fēng)險呢？建議:買房之前，對國土規(guī)化和政府的態(tài)度做些初步了解，雖然不一定能得到什么承諾，但多了解一些總是好的。有一個簡單方法，就是買成熟一些，入住率高、人口多或集體單位建的房子。這樣的地方即使政府征用，也不會不考慮已經(jīng)有那么多人居住的事實，強(qiáng)拆，把人都趕到街上去吧！

謝謝！這個時候，小產(chǎn)權(quán)房屋最好不要買。很不安全。現(xiàn)在對非法占用耕地正在整頓。最好不要碰這個紅線。如果是二手房，十年前建的，并且是大樓盤小產(chǎn)權(quán)，小區(qū)住戶在千戶以上的，有一定的“抵抗力”，現(xiàn)在運轉(zhuǎn)正常，可以考慮。

1、看你買的小產(chǎn)權(quán)社區(qū)的規(guī)模。要是只有一兩幢房，建議你還是小心一些為妙。如果有三幢以上的，你放心買好了，要真的拆除或整治，當(dāng)?shù)豘F還真不好下手；

2、既然在乎這小產(chǎn)權(quán)房的便宜，也就說明你是剛需，不是投資了吧。小產(chǎn)權(quán)房可以解決居住的問題，不適合投資。

3、盡量買交了房的現(xiàn)房，也就是交了錢后，馬上給鑰匙的那種，改簽的各種協(xié)議都給他簽好，交款的憑證之類的都留著。不要買所謂小產(chǎn)權(quán)房的”期房，小產(chǎn)權(quán)本身就是非法的，期房更加加大了風(fēng)險

我們小區(qū)里大產(chǎn)權(quán)少，小產(chǎn)權(quán)太多了。我曾經(jīng)給我同事辦理取暖合同，要求用房產(chǎn)證。我拿著他的小產(chǎn)權(quán)房書，上寫‘永久性產(chǎn)權(quán)‘，有辦事處的紅色公章。我的70年產(chǎn)權(quán)。喔靠，什么情況？買時比我的便宜多了。后來又買了經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)時我們就不能買第二套了，人家兩套還都便宜的，你說我什么心情啊。

要長遠(yuǎn)看買“小產(chǎn)權(quán)房”最合算，因價格低實用，又不用納稅費，所以很受窮人階層的歡遷迎擁護(hù)！全國有三分之一以上的房子是他們說的“小產(chǎn)權(quán)房”，這是個龐大的群體是任何人也不敢下手去拆除的！當(dāng)然權(quán)貴是不買這種房子的，所以他們對這樣的房子一直不放手的進(jìn)行扼殺。

不建議買

首先要明確小產(chǎn)權(quán)房的定義。所謂的小產(chǎn)權(quán)房的定義主要是為了區(qū)別于有獨立房產(chǎn)證的普通商品住宅或者商業(yè)辦公用房，所以通常集體產(chǎn)權(quán)或者沒有獨立房本的農(nóng)村宅基地房都叫小產(chǎn)權(quán)房。關(guān)鍵特征為是否有獨立房本，或者說是否有產(chǎn)權(quán)證相對應(yīng)的土地使用權(quán)。

其次，小產(chǎn)權(quán)房交易不受保護(hù)的關(guān)鍵在于物權(quán)變動不受保護(hù)。由于是農(nóng)村土地為集體所有，建小產(chǎn)權(quán)的土地，所有權(quán)屬于村集體。農(nóng)村的村委會只是把土地的使用權(quán)分配給你，農(nóng)民獲得這塊土地從來不需要付錢，因此也從來沒有獲得過這塊地的支配權(quán)，自然無權(quán)對土地進(jìn)行交易。

第三，小產(chǎn)權(quán)房交易只能是私下方式，無法入市交易，無法進(jìn)行銀行抵押、貸款，更無法進(jìn)行過戶更名。因為沒有獨立房本，也沒有進(jìn)行物權(quán)變更的權(quán)利。這也是為什么小產(chǎn)權(quán)房交易只有不正規(guī)的小中介才代理，并且在交易過程中，如果原房主不同意分期，買房人必須要全款買房。

第四，由于沒有獨立房產(chǎn)證和相對應(yīng)的地權(quán)，所以政府有足夠合理合法的權(quán)利去征收小產(chǎn)權(quán)房使用的土地。在很多城市，一些人因為沒有足夠的資金買了小產(chǎn)權(quán)房，最后因為碰到所在區(qū)域重新規(guī)劃建設(shè)，自己買的小產(chǎn)權(quán)房要面臨拆遷。這種情況并不是大家所想的拆遷讓人一夜暴富，相反最終的結(jié)果基本上都是賠了夫人又折兵，因為沒有獨立房產(chǎn)證和土地使用權(quán)，自己辛辛苦苦攢錢買的房子，只能眼看著被推倒，自己卻拿不到任何補(bǔ)償。

第五，不要以為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的春天來臨。之前如火如荼進(jìn)行的不動產(chǎn)確權(quán)登記，被很多不良自媒體虛假炒作，說是小產(chǎn)權(quán)房的春天來臨，可以趁著這波工作，實現(xiàn)“有產(chǎn)權(quán)”。這種說法是非常不負(fù)責(zé)任的，后期官方已有明確說明，小產(chǎn)權(quán)房并不會因此轉(zhuǎn)正。所以買房需謹(jǐn)慎，且買且珍惜。

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從法律角度來說，購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險很大，但是為什么各地還是建那么多小產(chǎn)權(quán)房呢？另外，小產(chǎn)權(quán)房確實也很多人購買居住。

1.房子的主要功能是居住，我同事的弟弟90年代技校一畢業(yè)就到深圳打工了，過了幾年交了女朋友，一起在附近上班。后來結(jié)婚了，他們在龍華買了一套當(dāng)?shù)卮逦藿ǖ?房一廳。那個小區(qū)的設(shè)施和當(dāng)時普通的小區(qū)沒什么區(qū)別，唯一的就是村委明確告訴他們，這是小產(chǎn)權(quán)房。2400元一平方米，現(xiàn)在人家住了10多年了。

2.便宜，價格大約是市場商品房價的3分之一到4分之一。

3.許多大城市都限購，小產(chǎn)權(quán)房沒這限制，很多人買小產(chǎn)權(quán)房出租賺租金。

假設(shè)100平的小產(chǎn)權(quán)房，單價賣1萬，全款要100萬。跟深圳均價過5萬的商品房相比小產(chǎn)權(quán)房才賣1萬一平米確實很便宜。但是別忘了你買個大點的小產(chǎn)權(quán)房要全款付幾十上百萬。能拿出上百萬的資金的人都寧愿去買個小點的商品房了，首付也就只要百來萬，誰發(fā)神經(jīng)花個上百萬去買沒有房產(chǎn)證的房子？要是哪天國家要強(qiáng)拆你的小產(chǎn)權(quán)房，而且不給賠償，或者賠償很少，那你豈不是一下子虧了幾十上百萬？稍微有點腦子的人都不敢冒這個風(fēng)險。小產(chǎn)權(quán)房什么時候可以買？當(dāng)單價足夠低，全額總款也只有商品房首付的三分之一或三分之二，這時候就可以買。小產(chǎn)權(quán)房之所以有市場就是因為便宜，如果買個小產(chǎn)權(quán)房的總款都要接近商品房的首付金額了，幾個人還會去買呢？小產(chǎn)權(quán)房用來自住可以，等于一次性交清了幾十年的房租(前提是幾十年之內(nèi)政府不會強(qiáng)拆你的房子)，投資就是一個坑。假設(shè)你在深圳買的小產(chǎn)權(quán)房面積100平，入手單價5000塊。5年之后你想賣掉，單價賣1萬，總房款要100萬。這100萬的總房款都可以在深圳作為首付買個小點的二手房了。比如周邊配套比較好的老破舊，單價只要三萬多四萬左右，面積六七十平，總款二百多萬，首付三層不到100萬或接近100萬。花100萬買個老破舊的商品房還可以盼拆遷賠償，但是花100萬買個小產(chǎn)權(quán)房純粹用來自住么？如果只講究自住屬性干嘛不去租房？至少租房不用擔(dān)心房子被強(qiáng)拆，別人的房子你住膩了就換，豈不是很劃算？如果買小產(chǎn)權(quán)房用來收房租，前提是你買的單價足夠低，后期的房租漲得快，五年十年之后你能收回成本然后開始盈利。否則就只能收一輩子的房租，收個二十年三十年才能回本。而且在這二三十年之內(nèi)政府不會強(qiáng)拆你的房子。如果強(qiáng)拆還會給你賠償。

一句話，如果買小產(chǎn)權(quán)房自住就等于是一口氣交清了幾十年的房租。但是住的提心吊膽，沒點安全感。如果用來投資，你就死了那條心。就算幾年之后賣出去賺了二三十萬，三四十萬也不過是跑贏了通貨膨脹，比把錢存在銀行強(qiáng)一點點。但是同樣的時間內(nèi)商品房可能升值了幾百萬。財富得以保住不被縮水，而且還大賺了一筆。

如果長期自住又資金不寬裕的，可以買。

小產(chǎn)權(quán)房有的是企業(yè)集資房，有的是城中村集體建房，地理位置還是不錯的，成規(guī)模的也還可以。

但你要明白的幾點是：

1房子是小產(chǎn)權(quán)，集體土地或劃撥地，沒有土地證。

2不能上市交易。可以私下交易，通過主題單位進(jìn)行。

3遇到拆遷或者征收你的權(quán)益受限制。

4小產(chǎn)權(quán)房的好多物業(yè)公司都是特殊的如村里的人或者當(dāng)權(quán)人的親戚朋友，管理和收費不規(guī)范。外來戶可能受欺負(fù)。

5買小產(chǎn)權(quán)房的人素質(zhì)相對差些，不是絕對啊，請不要誤會。人為環(huán)境不好。

6國家政策不準(zhǔn)許或不提倡。一旦有風(fēng)吹草動不好脫手。

50多萬元的確可選余地不大，但差1000元每平不值當(dāng)?shù)某惺茱L(fēng)險，還不如買5000元每平的商品房！

以上僅做為個人建議，望慎重考慮！

購買小產(chǎn)權(quán)房其實要看個人的價值觀和需求。世界上沒有絕對的能不能！存在即是合理的。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)可謂解決的很多人的住房問題，相比租房人們敢裝修了，也要穩(wěn)定很多。但是小產(chǎn)權(quán)房確實沒有法律的支持與保障。購房協(xié)議也不受法律保護(hù)，有利有弊。

那么究竟什么樣的需求應(yīng)該買小產(chǎn)權(quán)房呢？

外來做生意、務(wù)工的不需要落戶的，購買小產(chǎn)權(quán)房可以解決住房問題。

不要求長期居住幾十年的，小產(chǎn)權(quán)房屋建設(shè)在集體土地之上，拆遷為概率大。可能不能長期居住。

投資吃租金的，因為房價便宜，買來吃租金回本也快。

解決階段性住房要求的，等到資金足夠就換房的。小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)手，等到資金足夠轉(zhuǎn)手賣房也不錯。

什么樣的人不應(yīng)該買小產(chǎn)權(quán)房？

需要落戶長期居住的，小產(chǎn)權(quán)房不能落戶，解決不了教育、醫(yī)療等問題。

希望通過拆遷獲利的，網(wǎng)上很多案例，拆遷翻臉的很多，購房者被逼只能離開，協(xié)議又不能受法律保護(hù)。

想以小產(chǎn)權(quán)房取代住房的。小產(chǎn)權(quán)房取代住房不實際，畢竟今后走向不明朗。

所以，購買小產(chǎn)權(quán)房全看自己的情況而定。有人買值了，有人買賠了，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

小產(chǎn)權(quán)房之所以稱為小產(chǎn)權(quán)，就是因為它的產(chǎn)權(quán)是沒有的，建小產(chǎn)權(quán)的土地是沒有經(jīng)過公開的招拍掛的程序，土地的使用權(quán)仍然是國家政府沒有批準(zhǔn)你去見這種住宅用房，所以這樣的房子就沒有房產(chǎn)證，也在法律上是沒有保障的。

所以這種情況下，我們一般是不建議購買小產(chǎn)權(quán)房的，雖然說小產(chǎn)權(quán)房價格會比商品房便宜，這主要便宜也是因為他的土地是沒有交土地出讓金的，所以才會便宜，但是這種說白了，它也就是一種違章建筑，如果要進(jìn)行清理的話，那有可能得不到任何賠償，因為你本身就是違法的。

雖然目前來看，全國這種小產(chǎn)權(quán)房的量是很大的，沒有這種全部清理的可能性，未來有可能會出臺相關(guān)的方式，去讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，那這個轉(zhuǎn)正的過程中，肯定是要補(bǔ)交土地出讓金，或者其他方式去解決，這里面后續(xù)的問題也會比較多。

小產(chǎn)權(quán)房在全國來看都是一個問題，所以說能不買還是不要買，盡量選擇商品房，商品房作為投資居住都是很好的。

歡迎關(guān)注我，隨時隨地解答樓市問題！

您好！小產(chǎn)權(quán)房本身不合法，所以對于小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易均為違法行為，特別是買方的權(quán)利，不會受法律保護(hù)。所以強(qiáng)烈建議題主不要購買。

下面將從小產(chǎn)權(quán)房的定義、小產(chǎn)權(quán)房的利弊、小產(chǎn)權(quán)房的購買風(fēng)險。

第一，小產(chǎn)權(quán)房的定義

小產(chǎn)權(quán)房是一類“違法建筑”的總稱，主要違法原因包括土地實際用途不符合原有規(guī)劃用途、或者土地實際使用人不符合原有規(guī)定。目前市面在售的小產(chǎn)權(quán)房主要包括：將村集體擁有產(chǎn)權(quán)的土地，賣給非村集體成員居住；將非住宅用地建造商業(yè)住宅。

小產(chǎn)權(quán)房本身不合規(guī)，也沒有產(chǎn)權(quán)，所以買方不受法律保護(hù)。由于部分小產(chǎn)權(quán)房項目是由村集體或地方政府主導(dǎo)開發(fā)的，所以購買的時候會有所謂的“產(chǎn)權(quán)證”，不過請注意分辨“小產(chǎn)權(quán)證”和正規(guī)商品房的“產(chǎn)權(quán)證”的差別。這種“產(chǎn)權(quán)證”只能做登記作用，在法律上并不能反映房屋的產(chǎn)權(quán)。

第二，小產(chǎn)權(quán)房的利弊

1、小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢

• 小產(chǎn)權(quán)房和同地段的房屋項目價格更便宜，單價甚至可以低50%左右。其中原因主要有兩個，地段相對偏遠(yuǎn)，本身地價就便宜；再加上不需要繳納土地出讓金，無形中，房屋成本就會低不少。
• 其次，小產(chǎn)權(quán)房的購買不受當(dāng)?shù)叵拶徺Y格和購房資格影響。所以即使是違法房屋，也很受歡迎。

2、小產(chǎn)權(quán)房的劣勢

• 小產(chǎn)權(quán)房本身違法就是最大的劣勢，也是絕不能購買的理由。
• 其次也因為房子本身沒有經(jīng)過國家監(jiān)管，所以本身的設(shè)計、消防、水電暖配置、包括房屋周邊配套設(shè)施，也都不夠理想，可能會對未來的居住造成影響。

第三，小產(chǎn)權(quán)房的購買風(fēng)險

1、小產(chǎn)權(quán)房的購買過程不受法律保護(hù)，買賣雙方可以隨時反悔，對買家的傷害更大。

《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。

小產(chǎn)權(quán)房買賣違法，所以雙方簽訂《購房合同》也只能稱為“君子協(xié)定”，無法對買賣雙方進(jìn)行約束。比如，一旦面臨房價上漲迅速，賣方后悔覺得房價賣低了；或者房子面臨拆遷，可能有補(bǔ)償，賣方后悔賣房了；賣方隨時可以“買賣不合法”為理由，要求追回房屋。

而面對這種情況，通常法院的判例顯示：

根據(jù)中國法院網(wǎng)總結(jié)的關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛處理方法：在買賣雙方中任一方以“合同無效”為由提出終止交易的訴求時，賣方應(yīng)返還房款并賠償相應(yīng)的裝修費用，而買方應(yīng)騰退房屋，并向買方繳納“居住期間租金等額的費用”。

至于是否應(yīng)該賠償買方增值部分，或未來房屋征收的賠償所得，沒有獲得明確結(jié)論，也就是說，如果賣方想反悔，買方必須騰退房屋，并且房屋增值部分也無法獲得補(bǔ)償；對買家的權(quán)益無法保障。

2、即使購買了小產(chǎn)權(quán)房，一旦面臨征收拆遷、很可能不但沒有賠償，還需要繳納罰款。

目前對于小產(chǎn)權(quán)房征收拆遷是否有補(bǔ)償、是否需要繳納罰款，并沒有明確的說法。只能根據(jù)現(xiàn)有的案例處理方法進(jìn)行參考。

• 目前深圳的做法是“征收補(bǔ)償-未繳納地價-罰金”的原則，也就是說，拆遷是有補(bǔ)償、未繳納的土地出讓金也必須補(bǔ)全、罰款也是要罰的。
• 而看北京近期的拆遷來說，主要以“罰”為主，對于補(bǔ)償力度并不明朗樂觀。

也就是說，“小產(chǎn)權(quán)房拆遷了，是不是就一定有補(bǔ)償？”這個問題的答案也并不明確，強(qiáng)烈建議大家不夠購買，也不要去博小概率的“補(bǔ)償”幾率。

希望回答對題主有幫助。

小產(chǎn)權(quán)房是由鄉(xiāng)政府或村委會在集體土地上違法開發(fā)建設(shè)的房屋，其開發(fā)建設(shè)沒有經(jīng)過規(guī)劃和建設(shè)許可。這類房屋在沒有補(bǔ)辦合法建造手續(xù)前，不能取得所有權(quán)，也不能進(jìn)行合法的產(chǎn)權(quán)登記。

小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同是無效的，因此存在法律風(fēng)險。一是如果被確認(rèn)無效，買房人不僅不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)，而且其損失也不能獲得全部賠償。二是如果被強(qiáng)制拆除，其損失同樣得不到合法賠償。三是如果能補(bǔ)辦合法建設(shè)手續(xù)的話，會被要求補(bǔ)繳土地出讓金。

小產(chǎn)權(quán)房能不能買，不是一個法律判斷，而是一個事實判斷。如果你愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，那就買吧。

?法海一粟：運籌帷幄之中，決戰(zhàn)法庭之上。

可以買，公司開發(fā)的相對還比較安全！

小產(chǎn)權(quán)房是未繳納土地出讓金等費用的房子，其產(chǎn)權(quán)不是有國家房管部門頒發(fā)的。如果是居住的話，基本沒有什么區(qū)別，出售價格要比大產(chǎn)權(quán)房低很多，現(xiàn)在各個城市的小產(chǎn)權(quán)房不在少數(shù)。如果是自己單位領(lǐng)頭開發(fā)建設(shè)，還是比較安全的，可以購買。

目前，大部分城市基本不允許建設(shè)小產(chǎn)權(quán)住房。小產(chǎn)權(quán)住房額性質(zhì)大致可以分為三種：一、在集體建設(shè)用地上建成的，只屬于改村的集體所有者。二、在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。三、各類農(nóng)業(yè)園或者養(yǎng)老院等。這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償，風(fēng)險較大。

在相對安全的情況下，如果小產(chǎn)權(quán)房的價格比起商品房低很多的話，還是可以考慮的，畢竟可以省下很多錢。但是還是盡量選擇形成規(guī)模的，形成片區(qū)，即使以后涉及到政府拆遷也不可能受到太大影響。購買時盡量多叫些見證人并在協(xié)議書上簽字，未來政策允許辦證的話，對自己也會有利些，避免吃大虧，那就得不償失了！

如果有固定收入還是買大產(chǎn)權(quán)吧，小產(chǎn)權(quán)便宜一半但是要全款，這些錢做首付肯定夠了。小產(chǎn)權(quán)多數(shù)是城中村拆遷的，附近村子拆遷后很多租我們小區(qū)，所以我是見到這些人素質(zhì)的（我也是農(nóng)村出來的，沒有貶低誰）。另外回遷樓質(zhì)量沒保證，物業(yè)便宜但是服務(wù)也差。不知道小產(chǎn)權(quán)有沒有公共維修基金，電梯壽命普遍只有20年以后肯定要換，這也是事。同樣的房子，增值也不行，大產(chǎn)權(quán)從10000到20000，小產(chǎn)權(quán)從5000到10000，差距越來越大

我們這里小產(chǎn)權(quán)房1000多一平，鄰縣要4000左右一平，買的人很多，我們整個小區(qū)都是小產(chǎn)權(quán)房。到兩邊市區(qū)都是8公里左右，我們小區(qū)大概有常住人口8000左右，誰敢以后來隨便不給錢拆這個小區(qū)？

把房價降下來，誰還去買小產(chǎn)權(quán)，大家買小產(chǎn)權(quán)的動機(jī)是什么？！便宜！！民強(qiáng)則國強(qiáng)，那么自己的人民都住不上房了，一年掙的錢還不夠還貸的，這樣的人民強(qiáng)嗎？為什么東南亞小國家敢挑釁中國，自己國內(nèi)到底怎么樣鄰居最清楚！！

大連的小產(chǎn)權(quán)房很多但是相對來講便宜是便宜就怕不穩(wěn)妥價格上也相差沒多少錢一平米現(xiàn)在國家針對小產(chǎn)權(quán)房的問題明確指出不予辦理不動產(chǎn)權(quán)證也就是沒有產(chǎn)權(quán)所以所有的這樣的房子相對來說都不安全但有一個好處就是沒有產(chǎn)權(quán)年限限制但不敢保證的是房子回收的時間至于其他的我的知識面也是太過片面就不多做妄論了

謝邀！

小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)然可以出售。我記得我們老家那邊有很多的土改房都是小產(chǎn)權(quán)房，最終也有很多人都賣了出去。這個其實如果僅僅當(dāng)做居住來說的話，有有沒有房產(chǎn)證都沒有多大的意義。但是如果涉及到戶口上學(xué)等問題，那就會有很大的差別。

小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？看完這五點你就知道了！

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一、什么叫小產(chǎn)權(quán)房

現(xiàn)在一般來講，房屋有商品房，小產(chǎn)權(quán)，以前還一個軍產(chǎn)房，

商品房就是正常的紅本，可以上市交易，房管部門有登記的，小產(chǎn)權(quán)房通常都是指利用村集體土地建出來的房屋然后銷售，沒有正規(guī)的報批報建手續(xù)，嚴(yán)格來說叫違建。

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二、歷史遺留建筑

當(dāng)然有一些屬于歷史遺留建筑，雖然沒有正規(guī)手續(xù)，嚴(yán)格來說也不叫違建，簡單講關(guān)內(nèi)如果是99年前建的房屋，關(guān)外04年建的房子，即便沒有正規(guī)手續(xù)，也可按歷史遺留建筑處理，不屬于拆違范圍。這類房屋可以同構(gòu)申報來確權(quán)，拆遷也是能得到正常補(bǔ)償?shù)模?/p>

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三、小產(chǎn)權(quán)合同效力

小產(chǎn)權(quán)法買賣從法律上來講合同就是無效的，不具備合法性，所以，從法律以上來講當(dāng)初付出去的房款給誰找誰要，因為合同是無效的。無效處理原則就是，恢復(fù)原狀還房款的還房款，還房產(chǎn)的還房產(chǎn)。

小產(chǎn)權(quán)房的買賣會被當(dāng)成合同無效的處理通常都是返還房款，也可以要求銷售方（村民或村委）酌情賠償?shù)囊欢ǖ牟顑r損失（因購買小產(chǎn)權(quán)房，房價上漲了，當(dāng)時失去買房機(jī)會。因為買賣雙方都清楚是小產(chǎn)權(quán)房，都存在過錯，這個酌情賠償不會多。

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四、小產(chǎn)權(quán)是否能住、辦理學(xué)位

住可你當(dāng)沒有問題，住屬于占有權(quán)，通過是在可以的，學(xué)位嚴(yán)格意義上是不可以的，但是村辦的幼兒園肯定，民辦小學(xué)肯定沒有問題。有的中介說小產(chǎn)權(quán)可以擁有學(xué)位的，這個買房子之前一定要在教育局網(wǎng)上核實。

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五、是否能得到拆遷補(bǔ)償

這里我們分兩類建，歷史遺留建筑，講關(guān)內(nèi)如果是99年前建的房屋，關(guān)外04年建的住宅，即便什么手續(xù)沒有，也是可以得到拆遷補(bǔ)償?shù)模劣谥蠼ǖ姆孔樱绻{入開發(fā)，目前開發(fā)商實踐做法，也是給予補(bǔ)償?shù)模詾槭谴褰ǚ孔樱瓌t上補(bǔ)償對象是村委，當(dāng)然村委不耍賴，同意把補(bǔ)償款給購買者也是沒有問題的，通過來說，村委為了順利拆遷。當(dāng)然如果是新建的房子，向拆遷那得猴年馬月。

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買賣小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險，大家需謹(jǐn)慎

謝邀。分享一篇道哥視頻。房產(chǎn)稅離我們越來越近了。小產(chǎn)權(quán)房會成為一個新的投資洼地嗎？

道哥，中國注冊金融分析師培養(yǎng)計劃辦公室主任，作為從業(yè)20年的資深研究員，曾在國家智囊機(jī)構(gòu)工作過的專家，道哥擁有政策端高端人脈資源，能夠精準(zhǔn)把握、認(rèn)知房地產(chǎn)政策；在市場上與國際、國內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)系密切，對市場動態(tài)和趨勢分析中肯。2017年主講《道哥答買房問》半年時間在全網(wǎng)獲超億萬次推薦，超過800萬人次觀看，數(shù)十萬人評論和點贊。

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這個問題，最好是證件齊全才合適。

不建議購買的！！

小產(chǎn)權(quán)房是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證

一、小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險

1、五證不全

假如沒有“五證”是不能操持房產(chǎn)證的。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”由于在價錢上深受資金無限制的購房者的喜愛，但“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險，最大的成績就是無法操持產(chǎn)權(quán)，不受法律的維護(hù)。

2、萬一拆遷補(bǔ)償難

小產(chǎn)權(quán)房，除了不能操持房產(chǎn)證外，那些“廉價房”實踐上屬于在政府規(guī)則范圍以外的違章修建，假如和國度的規(guī)劃相抵觸，還很有能夠被撤除，而且業(yè)主得不到拆遷安頓補(bǔ)償卻無話可說。

3、質(zhì)量平安無保證

一些小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為了賺錢會偷工減料，存在質(zhì)量平安隱患。這類房屋普通由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易呈現(xiàn)成績。

4、遺贈容易出成績

小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏產(chǎn)權(quán)，將來在遺產(chǎn)承繼時也會遇到許多費事。借新鄉(xiāng)村建立、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運作形式，具有打擦邊球的性質(zhì)。

5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或停止上市買賣

小產(chǎn)權(quán)房由于不能辦產(chǎn)權(quán)，也就意味著這房子在法律上不是屬于你的，所以假如要抵押普通銀行不會存款給你，法律也不允許上市買賣

小產(chǎn)權(quán)房因為沒有繳納土地出讓金，是不可以正規(guī)出售的，也就是說產(chǎn)權(quán)是不受保護(hù)的。國家一直要治理小產(chǎn)權(quán)房，但因為存量巨大，一時還沒有很好的辦法。能找到下家的話可以簽三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但很可能將來有糾紛時無法解決，因為本來就不合法。

中國65%的房產(chǎn)都屬于小產(chǎn)權(quán)房，自建房等等性質(zhì)的非大產(chǎn)權(quán)房。如果只是為了解決自己居住的話，可以放心大膽的買。如果是為了以后升值的話，那就不能買。國家目前已經(jīng)明確房子是用來住的性質(zhì)，如果不炒房的話，滿足自己有生之年的居住問題的話，完全可以買。

我不倡導(dǎo)買小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房是由于土地沒有經(jīng)過合法出讓、轉(zhuǎn)讓程序而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其對應(yīng)的一系列建設(shè)手續(xù)包括規(guī)劃、土地、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)、消防、房產(chǎn)登記等是沒辦法完成的，這樣其權(quán)益會收到一定的影響。例如沒有規(guī)劃手續(xù)，則就不知道該項目是否符合城市發(fā)展的要求，萬一哪天由于重大工程需要拆遷怎么辦？其內(nèi)部的規(guī)劃設(shè)計是否合理，日照能否滿足要求等？沒有建設(shè)、質(zhì)監(jiān)手續(xù)，沒有建設(shè)主管部門的監(jiān)督和檢查，設(shè)計、施工單位的資質(zhì)、技術(shù)和質(zhì)量如何保證？沒有這些手續(xù)作前提，消防怎么驗收？……因為8000多的房價只買2000多，差的不只是土地出讓金。

上述這些問題，即使對于專業(yè)人員來說也是個頭疼的事，更何況一般人員，為此常常會顧此失彼，出現(xiàn)這樣那樣的問題，這是我不建議買小產(chǎn)權(quán)房的重要原因。

如果特殊情況確實需要買小產(chǎn)權(quán)房的話，我建議首先看其位置，是否符合城市大的規(guī)劃要求，最好是有規(guī)劃部門認(rèn)可的設(shè)計方案。那種買了就等著拆遷補(bǔ)償?shù)南敕ㄊ墙^對要不得的！這種權(quán)益也是得不到保證的，再就是買了以后辦不成房產(chǎn)證，當(dāng)然也做不了抵押貸款。至于房屋的質(zhì)量問題，只能是自己瞪大眼睛了（盡管瞪了也沒用）。

小產(chǎn)權(quán)房能買，購買這樣的房產(chǎn)申請銀行貸款，銀行是不會批準(zhǔn)貸款要求；小產(chǎn)權(quán)房購買合同不受法律保護(hù)，不具有房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)(產(chǎn)權(quán)房可以買賣、轉(zhuǎn)讓、處分)，國家對這樣性質(zhì)的房屋買賣沒有明文禁止，也沒有明文準(zhǔn)許，也就是說小產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)行私下交易，雙方簽訂好買賣協(xié)議(當(dāng)然此買賣協(xié)議不受法律保護(hù)，但產(chǎn)生爭議時，因為違反行政規(guī)定，撤銷此協(xié)議時，不至于錢屋兩空)。需要說明的是，購買所謂小產(chǎn)權(quán)房只是此房屋使用權(quán)，發(fā)生爭議時有很大的法律風(fēng)險。

估計，現(xiàn)在選擇買小產(chǎn)權(quán)房的家庭實屬是無奈之選，現(xiàn)在的所謂大產(chǎn)權(quán)房，都被炒房客，炒房團(tuán)，炒房機(jī)構(gòu)等等吧，炒的剛需買房者無望了。

大多數(shù)買小產(chǎn)權(quán)房的都是些農(nóng)民，以前租房打工，現(xiàn)在爭了些錢，想留在城里有自己的房，免得房東要求般家，或漲房租，也有些是孩子結(jié)婚，要求不高，只求城里有房的年輕人。

我今天見到一婦女，兒子與女朋友感情非常好，她也希望孩子們早點結(jié)婚，打工爭的錢在老家蓋了漂亮的大房子，女孩沒要求，但女方母親要求城里有房，小產(chǎn)權(quán)也行，但也買不起，淚流滿面。

所以不要以為全是高大尚，有多少買不起大產(chǎn)權(quán)房，也買不起小產(chǎn)權(quán)房的家呀！

其實改革開放前，人們要么住自己建的房，要么住單位分配的房一家基本就一套房，夠住，或緊點都沒關(guān)系，真正的體現(xiàn)了房是用來住的。

現(xiàn)在到處是人民幣貶值，房價會繼續(xù)漲，專家們搖旗吶喊，到處鼓樓炒房，人心不足蛇吞象?真不知到專家們手握著多少房，賺多少知足。人點錢的人都想炒房，所以你看現(xiàn)在，有錢的，沒錢的都談房，或眉飛色舞，哀聲嘆氣。焦慮的人大增

一生很短，只是希望大家都有房住，無論何種性質(zhì)的房。

不能買！

所謂的小產(chǎn)權(quán)房相對的就是大產(chǎn)權(quán)房，兩者的主要區(qū)別就是是否得到政府的認(rèn)可，政府下發(fā)產(chǎn)權(quán)證（土地使用證），而小產(chǎn)權(quán)房則沒有。

沒有土地使用證那么產(chǎn)權(quán)就不在你手中，房子表面上是你的，但實際上是借用了集體的地建起來的，如果幾十年過百年就這么住人，問題不大，但現(xiàn)在城鄉(xiāng)的變化也很大，沒準(zhǔn)十有八九會遇到以下的事：

1、土地/房子過戶

說白了，你沒有證，那就無法過戶，除非是私下買賣，但對方覺得沒有保障，成交概率很低。

2、繼承

無非也就是私下把房子給兒女住，但法律上是不承認(rèn)的。

3、拆遷補(bǔ)償

土地是集體的，那么拆遷補(bǔ)償?shù)慕疱X也是集體的。

所以大家千萬不要冒險去買這類型的房子。

小產(chǎn)權(quán)房如果自己居住，不計劃再出售還是可以購買的。畢竟小產(chǎn)權(quán)房便宜，在資金緊張的情況下，完全可以購買小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行居住，如農(nóng)民工，比租房還是劃算很多。

但是，小產(chǎn)權(quán)房不能作為長久規(guī)劃，只能是短暫性的住房規(guī)劃，畢竟是小產(chǎn)權(quán)，隨時都有被拆除的可能，為了控制風(fēng)險，在購買小產(chǎn)權(quán)房時還是要謹(jǐn)慎小心，多了解一些情況，咨詢調(diào)查該房近期有沒有拆除跡象，有沒有政府規(guī)劃項目等。盡可能降低風(fēng)險成本。

小產(chǎn)權(quán)可以買，但是不要買！沒房產(chǎn)證，而且升值空間不大，以后萬一拆了，可能和你都沒關(guān)系，也得不到賠償，小產(chǎn)權(quán)一般都是農(nóng)村改造房，如果是本村的村民的話，買了沒啥影響，不是本村村民的話還是不要買了，另外小產(chǎn)權(quán)和安置房還不一樣，安置房會有不動產(chǎn)權(quán)證的，但是標(biāo)記有安置房三個字，小產(chǎn)權(quán)只有和開發(fā)商簽訂的合同，而且不受法律保護(hù)，我就有一套小產(chǎn)權(quán)，11年買的，17年賣的，加上裝修費，還賠錢了，環(huán)境極差，衛(wèi)生極差，住的人雜，物業(yè)就是村委會，亂收費，有問題不處理，態(tài)度極差，另外小產(chǎn)權(quán)一般都是全款或一年兩年分期，相比較貸款買商品房，付款壓力更大！

很多人都問小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？但是，卻不了解什么是小產(chǎn)權(quán)房？下面首先說一下什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房主要指兩類：其一是經(jīng)過國家相關(guān)政府部門的土地、規(guī)劃、建設(shè)環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的城中村改造房;其二是未經(jīng)過任何國家相關(guān)部門和環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

根據(jù)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

小產(chǎn)權(quán)房沒有不動產(chǎn)權(quán)證，很多有宅基地使用權(quán)證。宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一般需要同時具備幾個條件：(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房;(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;(5)宅基地使用隨房一并轉(zhuǎn)讓。

一般在司法實踐中，對于農(nóng)村房屋買賣合同效力以認(rèn)定無效為原則。當(dāng)然，并非所有的買賣均是無效的，需要具備上述所說的條件。

以上內(nèi)容僅供參考，如有其它問題可私信!

小產(chǎn)權(quán)可以買，但是不要買！沒房產(chǎn)證，而且升值空間不大，以后萬一拆了，可能和你都沒關(guān)系，也得不到賠償，小產(chǎn)權(quán)一般都是農(nóng)村改造房，如果是本村的村民的話，買了沒啥影響，不是本村村民的話還是不要買了，另外小產(chǎn)權(quán)和安置房還不一樣，安置房會有不動產(chǎn)權(quán)證的，但是標(biāo)記有安置房三個字，小產(chǎn)權(quán)只有和開發(fā)商簽訂的合同，而且不受法律保護(hù)，我就有一套小產(chǎn)權(quán)，11年買的，17年賣的，加上裝修費，還賠錢了，環(huán)境極差，衛(wèi)生極差，住的人雜，物業(yè)就是村委會，亂收費，有問題不處理，態(tài)度極差，另外小產(chǎn)權(quán)一般都是全款或一年兩年分期，相比較貸款買商品房，付款壓力更大！

很多人都問小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？但是，卻不了解什么是小產(chǎn)權(quán)房？下面首先說一下什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房主要指兩類：其一是經(jīng)過國家相關(guān)政府部門的土地、規(guī)劃、建設(shè)環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的城中村改造房;其二是未經(jīng)過任何國家相關(guān)部門和環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

根據(jù)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

小產(chǎn)權(quán)房沒有不動產(chǎn)權(quán)證，很多有宅基地使用權(quán)證。宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一般需要同時具備幾個條件：(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房;(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;(5)宅基地使用隨房一并轉(zhuǎn)讓。

一般在司法實踐中，對于農(nóng)村房屋買賣合同效力以認(rèn)定無效為原則。當(dāng)然，并非所有的買賣均是無效的，需要具備上述所說的條件。

以上內(nèi)容僅供參考，如有其它問題可私信!

感謝邀請，小產(chǎn)權(quán)房也就是特定時期的產(chǎn)物，說白了就是缺少市場交易的相關(guān)手續(xù)，如果有愿意接盤的，不在乎手續(xù)的，當(dāng)然可以賣，只是小產(chǎn)權(quán)房一般都是村鎮(zhèn)集體產(chǎn)權(quán)，不受相關(guān)法律的保護(hù)，難免產(chǎn)生不必要的糾紛，所以還是挺麻煩的。

看你是用來自住還是投資了，你說的應(yīng)該是公寓房，這種公寓房一般來說也不講究戶型了，因為大部分就是一室，而且朝向也是四面八方的，有的樓盤可能沒有煤氣這點你要考慮到，如果房子周圍屬于寫字樓，人流量比較大的地方是可以考慮的，或者說這個樓盤是有學(xué)區(qū)的；如果位置偏，投資的話不建議考慮；如果您是想自己住的話，說實話，一般公寓就四十來平價格二十萬左右，你要是放置家具的話，真的很小，實際居住起來不太方便，假如是自住，又是剛需，建議還是最后考慮公寓。

小產(chǎn)權(quán)房因為辦理不了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，買賣只有債權(quán)，無法取得物權(quán)，風(fēng)險很大。

我覺得還是可以買的。有人說小產(chǎn)權(quán)房沒證以后升值和轉(zhuǎn)賣都存在變數(shù)。可現(xiàn)在看，房產(chǎn)稅箭在弦上，他要收你的錢，他就得落你的權(quán)。如果不落實你的權(quán)，那么小產(chǎn)權(quán)反而可避稅。所以我認(rèn)為早晚會給小產(chǎn)權(quán)出政策，給出路的。

不建議買小產(chǎn)權(quán)房，因為雖然小產(chǎn)權(quán)房的買賣是可以的，但是只有一紙合同，也只能私下交易，什么證據(jù)都沒有，唯一可以有的就是到公證處做一個公正，就算是最官方的手續(xù)了！

還有就是小產(chǎn)權(quán)房是不能在房管局做登記，也不能做抵押，所以無法貸款購買，只能全款購。買。也就是說小產(chǎn)權(quán)房沒有任何金融屬性的功能，不能享受到大產(chǎn)權(quán)房的政策福利，比如，教育，戶口，抵押貸款等。因為小產(chǎn)權(quán)房是屬于集體所有，所以也只能買家和賣家同屬一個集體才能進(jìn)行交易。

說來說去，小產(chǎn)權(quán)房能幫你解決的只有居住問題。除此外還不受法律保護(hù)。最近廣州就提出小產(chǎn)權(quán)房的拆遷是不予補(bǔ)償?shù)摹?/p>

另外，小產(chǎn)權(quán)房還很容易發(fā)生一房多賣的情況，如果不幸碰到不良賣家，后果是很麻煩很嚴(yán)重的。

即使沒有錢也建議購買大產(chǎn)權(quán)房。因為普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認(rèn)可和接受。可以賣給任何人。并且購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進(jìn)行使用、或轉(zhuǎn)讓，不用補(bǔ)繳任何費用。

總體來說，就是購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險很大。如果錢不夠的話，購買大產(chǎn)權(quán)房可以按揭，還可以使用住房公積金進(jìn)行貸款。住房公積金進(jìn)行貸款，利率很低的。買房不是買白菜，還需慎重慎重再慎重。錢花了，最重要的就是買個安心。

買小產(chǎn)權(quán)房怕沒證，買大產(chǎn)權(quán)房沒錢又怕掉價，深圳10000多的大把人要，就怕買不到，3000到4000的，現(xiàn)在基本年青夫妻三兩年都可以買一套，要怪就怪政府沒有把你家鄉(xiāng)把造福，不然也不會買沒證的而且又貴的

其實你們都有一個誤區(qū)，老是在那里糾結(jié)小產(chǎn)權(quán)房能不能出售的問題，那么你們怎么買的就怎么賣出去就可以了，腦子轉(zhuǎn)不過彎的人也不適合在大城市發(fā)展，留心不要被騙就可以了，多漲心眼，多了解你要買的周邊，可以問問樓長什么的。

給你們算筆帳你們就明白了，12年深圳龍崗買的小產(chǎn)權(quán)，價格17萬一百平米，當(dāng)時房租價格一百平米是六百多，等于一年七千多房租，水電還得加價，那么等于25年收回成本，現(xiàn)在房租是1400左右，算他一百平米房租1200吧，收回成本是十年左右了，懂了？估計這是深圳最后的站票了，現(xiàn)在違建查那么嚴(yán)，基本沒有新建的小產(chǎn)權(quán)了。

小產(chǎn)權(quán)房就像私生子，或者叫非婚生子女，不被法律允許，可國家拿他沒辦法，最后還得承認(rèn)他，我覺得不管什么產(chǎn)權(quán)，只要住滿了或者入住率高，一點不賠償，省長來了也拆不了。沒人入住的風(fēng)險就很大，有可能強(qiáng)拆

現(xiàn)在城市的小產(chǎn)權(quán)房比商品房便宜很多，如果為了住買這種房子還是比較劃算的，但是這種房子沒有房產(chǎn)證，不受國家法律保護(hù)，不好買賣，將來房產(chǎn)稅出臺后，房價會下跌，小產(chǎn)權(quán)房價格也會下跌，小產(chǎn)權(quán)房一般屬于多套房子，將來會收房東的房產(chǎn)稅，房東會找買主承擔(dān)，這就會產(chǎn)生糾紛，因為房價低跌多了，買主也被套住了，買主屬于首套房，不愿意承擔(dān)房產(chǎn)稅，法院都無法解決。因此現(xiàn)在買小產(chǎn)權(quán)房，一定要在協(xié)議上注明，將來房產(chǎn)稅誰來承擔(dān)？

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)建議不要購買，不要看著房價便宜，但是不受法律保護(hù)，臨時居住可以，但是又有多少人是買了臨時居住的呢，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)會給個人帶來很多的麻煩，比如孩子上學(xué)，戶口等，以后房子拆遷也沒有保障。個人建議寧可買有產(chǎn)權(quán)的二手房也盡量不買小產(chǎn)權(quán)房子。

買吧，小產(chǎn)權(quán)房雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但這個基數(shù)很大，不會一直黑著。小產(chǎn)權(quán)很大部分分化了商品房帶來的住房壓力。如果沒有小產(chǎn)權(quán)，大產(chǎn)權(quán)就不是這個價了，即使你有錢也不一定能買的到了。雖然有違法律，但灰色地帶不只此一片。不過小產(chǎn)權(quán)還是找熟識之人購買穩(wěn)妥。

對于這個問題，首先我們要鬧清楚到底什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房其實并不是一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆擅Q，他是相對于大產(chǎn)權(quán)也就是我們能夠辦到產(chǎn)權(quán)證的房屋而言的。能夠正常辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋我們一般叫做大產(chǎn)權(quán)，那么不能辦理產(chǎn)權(quán)的房子呢？就顧名思義起了一個名字叫小產(chǎn)權(quán)了。

但是它確切的含義，其實指的是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

這樣的房屋到底能不能買賣呢？需要看具體的情況。

因為小產(chǎn)權(quán)房大多數(shù)指的是農(nóng)村宅基地上的房屋，這種房屋根據(jù)法律規(guī)定，只有本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員才能購買，如果不是本村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，或者是城鎮(zhèn)戶口的人員是不能進(jìn)行買賣的。因為這樣的房屋是不能對外進(jìn)行流轉(zhuǎn)的。即使你們私底下簽訂的這樣的協(xié)議也交了錢，買賣房屋，只能說你們存在買賣房屋的事實，但是這樣的行為本身就是違法的，就是無效的，所以一旦將來產(chǎn)生爭議，這樣的房屋買賣合同也一般會判定為無效。而判定無效的后果就是雙方需要返還，也就是說，您需要把買的房子還給人家，但是人家也需要把你買房的錢退給你。

但是往往出現(xiàn)這樣糾紛的時候，大多都是農(nóng)村的房屋出現(xiàn)了拆遷，所以這時出售房屋的農(nóng)民就后悔了，覺得我要不賣的話，能獲得高額的拆遷款，所以都積極的去主張無效，但是這種情況下即使被判定無效，也不一定就只是返還購房款這么簡單，因為購房款遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)買房人的損失，所以這種情況下到底如何判定，如何賠償，需要具體情況具體分析。

但是有一點可以確定的就是買賣這樣的房屋一定是存在很大的法律風(fēng)險的，所以建議大家不要以身試法！

如果您有相關(guān)的法律問題，或者需要進(jìn)一步詳細(xì)咨詢，可以關(guān)注本頭條號，私信律師咨詢！

小產(chǎn)權(quán)房是國家明令禁止交易的房屋，買賣小產(chǎn)權(quán)房，雖然從合同法的角度上講，合同是有效成立的，但是因為不能過戶，所以房屋買賣不能完成，產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)移。所以小產(chǎn)權(quán)房不能買，

不知道！

因為能不能買，主要取決于對未來的風(fēng)險判斷，而未來的政策如何其實沒有人知道！

還有由于政策的寬度，導(dǎo)致風(fēng)險依賴于主政者個人的風(fēng)格，認(rèn)知因素過于強(qiáng)大！

因此說，不知道！

大產(chǎn)權(quán)買不起，也不是炒房，買小產(chǎn)權(quán)只是住，對社會更有利

您好，在我國農(nóng)村，農(nóng)民在其集體建設(shè)用地（宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地）上自建房是可以自行經(jīng)營或者進(jìn)行交易的，而且不用繳納類似國有土地使用權(quán)出讓金的費用。而且，農(nóng)村通過出售自建房源所獲得的利益會高于相關(guān)部門征收其土地的補(bǔ)償金額，這就是導(dǎo)致了由鄉(xiāng)（村）集體帶頭在其集體建設(shè)用地上蓋房并將其出售的根本原因。至于，這類房源為什么叫做小產(chǎn)權(quán)房，完全是因為人們在社會中約定俗成的稱謂，如果將其規(guī)范化，可以稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。具體解釋可以理解為該類房源的房產(chǎn)證是由鄉(xiāng)（村）集體所頒發(fā)。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律效力是這么認(rèn)為的，不能一概的否定小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同無效，而是應(yīng)該從相應(yīng)的證件中認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同是否有效。關(guān)于此類問題，我在下方列出具體內(nèi)容供大家參考。1.小產(chǎn)權(quán)房賣給同鄉(xiāng)（村）內(nèi)集體組織經(jīng)濟(jì)成員，則應(yīng)認(rèn)定該買賣合同應(yīng)屬有效合同。2.小產(chǎn)權(quán)房賣給外鄉(xiāng)（村）集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如辦理其相關(guān)手續(xù)（類似于宅基地流轉(zhuǎn)的手續(xù)），則應(yīng)認(rèn)定該買賣合同應(yīng)屬有效合同。3.小產(chǎn)權(quán)房賣給擁有城鎮(zhèn)戶口的居民，其買賣合同應(yīng)屬無效合同，但是也有例外。用一句話概括則是以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

您好，感謝邀請。

小產(chǎn)權(quán)的房子不建議購買，觀點如下：

1.沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房合同國土房管局不會給予備案，不具有真正合法有效的產(chǎn)權(quán)房；

2.交易不受法律保護(hù)，交易時購買人不能向銀行按揭貸款；

3.容易發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，由于沒有房產(chǎn)證，毀約風(fēng)險很大；

4.沒有落戶功能和金融屬性，小產(chǎn)權(quán)房不能落戶不能貸款，轉(zhuǎn)手也會沒那么簡單。

以上內(nèi)容供參考，希望對您有所幫助。

很大部分人不了解，到底什么是小產(chǎn)權(quán)房？

所謂的小產(chǎn)權(quán)房通俗點說，就是沒有房產(chǎn)證。“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有三種：一是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。三是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。

小產(chǎn)權(quán)房存在哪些風(fēng)險呢？

沒有房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證

從法律的角度而言，小產(chǎn)權(quán)指的是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋。也就是說這類房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當(dāng)然購房合同也不可能在房管局備案。因此，無法擁有一本合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。此外，還無法擁有產(chǎn)權(quán)證。因為辦理產(chǎn)權(quán)證，需要擁有國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。而這些小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)者是不具備五證，因此小產(chǎn)權(quán)房購買者無法到房管部門辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證。所以，小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證以及產(chǎn)權(quán)證的。

無法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款

由于小產(chǎn)權(quán)房沒有經(jīng)過備案，沒有房產(chǎn)證的，因此銀行是不給予貸款的。因此，若需要購買小產(chǎn)權(quán)房，則是需要一次性交清放款的。不僅僅說是買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進(jìn)行貸款。

小產(chǎn)權(quán)房交易難

小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。

拆遷補(bǔ)償難，質(zhì)量沒保證

由于并不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將很難得到補(bǔ)償。若小產(chǎn)權(quán)房屋違反國家政策被強(qiáng)拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。另外，現(xiàn)在不少的開發(fā)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋時，因職能部門監(jiān)管不力，為賺錢而對房屋使用的材料進(jìn)行偷工減料，存在嚴(yán)重安全隱患。目前，有不少的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質(zhì)量問題。這樣一來，對于居住的安全性以及品質(zhì)都大打折扣。而且，這類房出現(xiàn)的房屋質(zhì)量糾紛，購房者維權(quán)難，終只能自行承擔(dān)損失。

因此，小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險重重，建議不要輕易購買小產(chǎn)權(quán)房，雖然價格便宜，但是居住安全實在無法得到保障，也許某一天你還正在睡夢中，你的房子就成為違規(guī)建筑，被通告限期拆除，你只能陷入投訴無門欲哭無淚的困境中無人可幫。

您好，在我國農(nóng)村，農(nóng)民在其集體建設(shè)用地（宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地）上自建房是可以自行經(jīng)營或者進(jìn)行交易的，而且不用繳納類似國有土地使用權(quán)出讓金的費用。而且，農(nóng)村通過出售自建房源所獲得的利益會高于相關(guān)部門征收其土地的補(bǔ)償金額，這就是導(dǎo)致了由鄉(xiāng)（村）集體帶頭在其集體建設(shè)用地上蓋房并將其出售的根本原因。至于，這類房源為什么叫做小產(chǎn)權(quán)房，完全是因為人們在社會中約定俗成的稱謂，如果將其規(guī)范化，可以稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。具體解釋可以理解為該類房源的房產(chǎn)證是由鄉(xiāng)（村）集體所頒發(fā)。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律效力是這么認(rèn)為的，不能一概的否定小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同無效，而是應(yīng)該從相應(yīng)的證件中認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同是否有效。關(guān)于此類問題，我在下方列出具體內(nèi)容供大家參考。1.小產(chǎn)權(quán)房賣給同鄉(xiāng)（村）內(nèi)集體組織經(jīng)濟(jì)成員，則應(yīng)認(rèn)定該買賣合同應(yīng)屬有效合同。2.小產(chǎn)權(quán)房賣給外鄉(xiāng)（村）集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如辦理其相關(guān)手續(xù)（類似于宅基地流轉(zhuǎn)的手續(xù)），則應(yīng)認(rèn)定該買賣合同應(yīng)屬有效合同。3.小產(chǎn)權(quán)房賣給擁有城鎮(zhèn)戶口的居民，其買賣合同應(yīng)屬無效合同，但是也有例外。用一句話概括則是以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

什么大產(chǎn)權(quán)，什么小產(chǎn)權(quán)？只要有賣的，就有買的。只要允許買賣，只要條件許可，只要是房子就是住人的，居住的舒適感根本沒什么兩樣。什么集體與否，都是生存在中國的土地上，都在國家管轄范圍之內(nèi)。至于買還是不買？那要根據(jù)你自己的實際能力，根據(jù)你自己的心情，量力而行，由自己來決定了。

大家的回答都已經(jīng)很好的解釋了，下面來分析下身邊的案例：

南昌市民魏先生最近遇到一件特別糟心的事，他借了一百多萬出去后，錢要不回來，沒辦法，對方拿了一套小產(chǎn)權(quán)房抵債，抵了60萬。但是沒想到后來發(fā)生的事，不僅讓債沒抵成，搞不好魏先生自己還要搭進(jìn)去十幾萬。按魏先生的說法，這套位于南昌朝陽洲的房子，是一套小產(chǎn)權(quán)房，由一位名叫陶長生的人抵債抵給自己的，但現(xiàn)在房子被換了鎖，自己連門都進(jìn)不去。魏先生說他知道是誰干的，現(xiàn)場也直接撥通了對方的電話。

按現(xiàn)在這種情況來看，對方可能想把房子收回去，但魏先生認(rèn)為對方的行為是沒有道理的，因為他手上有兩人簽訂的合同，以及涉及債務(wù)糾紛的法院判決書。魏先生：合同有，所以說簽下來兩年以后問我要房子，我肯定不給他了，因為我裝修也花了十多萬，房子才兩年多，為什么你簽合同時候不說這個事呢？按常理來說，這套房子是農(nóng)民公寓，屬于小產(chǎn)權(quán)房，不允許私下交易的。但是在房屋買賣合同里面，陶長生簽了字按了手印，在法院判決書里面也表述了，說這套房子是60萬抵債給了魏先生。

江西豫章律師事務(wù)所律師周麗：他簽訂的這份買賣合同僅僅是取得了房屋的使用權(quán)，并沒有取得房屋的產(chǎn)權(quán)，所以針對這種情形，一般的情況，可以找到當(dāng)?shù)氐拇逦瘯M(jìn)行協(xié)調(diào)，或者公安機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)。周麗律師認(rèn)為，這份合同具有法律效力，但因為小產(chǎn)權(quán)房不能買賣，所以效力僅限于讓陶長生把這套房子的使用權(quán)轉(zhuǎn)給魏先生，產(chǎn)權(quán)仍然歸當(dāng)?shù)卮逦瘯w所有。律師建議，魏先生現(xiàn)在可以到法院起訴，要求對方把房屋的使用權(quán)歸還給自己。

所以說，不管是買賣還是抵債，只要涉及到小產(chǎn)權(quán)房的，一定要三思，因為后續(xù)很容易有麻煩甚至糾紛。

要不要買小產(chǎn)權(quán)房，先了解一下下面幾個問題：

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什么是小產(chǎn)權(quán)房？

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小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

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小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房是地方政府認(rèn)可，國家不認(rèn)可的，而從產(chǎn)權(quán)來說只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

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小產(chǎn)權(quán)房交易可能存在哪些風(fēng)險？

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1、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的很有可能被認(rèn)定為無效合同。若合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。

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2、小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)，所以不具有轉(zhuǎn)讓資格。“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。因此也不能合法的過戶，對其升值空間產(chǎn)生較大的影響。

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3、如果遇到政策或者變動需要拆除房屋的話，購房者將無法獲得任何賠償，或者購買時的本金。購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

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在實現(xiàn)生活中，為了解決小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題，通常的做法是轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)，或者以以租代售的方式來轉(zhuǎn)讓房屋。

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小產(chǎn)權(quán)房能否過戶？

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很多人都以為小產(chǎn)權(quán)房是不能過戶的，其實是可以的，但是有限制條件，因為國家實行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。

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根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

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因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。也就是說，如果購房者不是本村集體成員，就無法過戶，不過你的情況是可以過戶的。

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購買小產(chǎn)權(quán)房可以到銀行按揭嗎？

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首先，小產(chǎn)權(quán)房是國家不認(rèn)可的，國家規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房不能買賣，買賣合同不受法律保護(hù)。是不能辦理貸款業(yè)務(wù)的。

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同時，從銀行貸款來說，銀行貸款必須提供合法的物業(yè)進(jìn)行抵押，而小產(chǎn)權(quán)房是沒有經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)而建造的，無法提供合法產(chǎn)權(quán)證明，因此也就無法辦理抵押貸款。除非是抵押貸款貸款，也就是拿現(xiàn)有手頭的大產(chǎn)權(quán)房子已抵押貸款的方式向銀行貸款用來買這個房子。但是抵押貸款的利息特別高。

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所以，如果是村外的購房者，筆者不建議購房者選擇小產(chǎn)權(quán)房，如果不考慮房產(chǎn)投資、再轉(zhuǎn)讓，僅僅自住的情況下，可以考慮購買，不過買的時候，要降低風(fēng)險，最好找一個律師起草一份雙方買賣合同，避免以后出現(xiàn)糾紛。

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不過題主是村內(nèi)集體成員，可以考慮購買。

不可以，小產(chǎn)權(quán)是現(xiàn)代社會一個畸形產(chǎn)物，既不被國家承認(rèn)，又真實地存在著，相當(dāng)于在一個灰色的空間里。是個矛盾但尺早會解決。

小產(chǎn)權(quán)房子如果你是以前買的，那又是自己住不用急，必競和鄉(xiāng)裏有合同，假如係還沒買，那最好別買，小產(chǎn)權(quán)沒大本也就沒有法律保護(hù)更別想佔農(nóng)民便宜，否則吃虧的是你。

這要根據(jù)個人情況了，你要是剛需還沒錢的話就買吧！現(xiàn)在農(nóng)村的小伙子找對象必須至少在縣城有房，沒房就打光棍了，買小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)然是很好的選擇，等將來家庭收入穩(wěn)定了再去買商品房，免得現(xiàn)在為了娶媳婦買了商品房背一身債務(wù)，或者首付還款三十年鬧得翻不了身，買小產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于騰出來了資金，有助于創(chuàng)業(yè)發(fā)展；但你要是工作穩(wěn)定資金寬松，那就別買小產(chǎn)權(quán)房了，畢竟小產(chǎn)權(quán)保值率不如商品房，將來出手也不太容易，不如直接買流通的商品房，保值流通都安全！

房子是用來住的，小大產(chǎn)權(quán)無非是土地性質(zhì)問題，但是價格差到天上地下，本人做為一個房產(chǎn)銷售人士觀點，只要是有規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房并且有土地歸屬單位的購房合同書的可以購買，減少居住資金占用成本，剩下的資金做投資賺利，再說一遍小產(chǎn)權(quán)房不是違建房！

小產(chǎn)權(quán)能不能買就看你了，反正根據(jù)法律是不合法的，也就是按照規(guī)定給你拆了沒有任何補(bǔ)償你是無話可說的，但是現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)只要拆遷也會補(bǔ)償?shù)模疃?:1補(bǔ)償，也就是拆你100平賠你100平，相比大產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償少很多。

因為真是整治小產(chǎn)權(quán)牽連甚廣，國家也拿不出很好的解決辦法。小產(chǎn)權(quán)要是能轉(zhuǎn)正吧，我估計買大產(chǎn)權(quán)的會掀起一場不小的風(fēng)波，因為對他們太不公平，畢竟大小產(chǎn)權(quán)價格相差太多。所以國家也只能對已經(jīng)交易的小產(chǎn)權(quán)睜一只眼閉一只眼了。

但為什么會補(bǔ)償呢？有的人為人買了國家也不敢給我拆了，只要拆遷就要給我賠償，不賠償就鬧，我想你應(yīng)該聽說過因為拆遷賠償一直鬧的，所以現(xiàn)在政府為了防止鬧都給補(bǔ)償了。我們這大產(chǎn)權(quán)拆遷按家里人頭分房，拆一套房的話家里有5個人就分5套，小產(chǎn)權(quán)拆1套分1套。

但是現(xiàn)在關(guān)于住宅規(guī)定越來越明確，所以最好別買小產(chǎn)權(quán)。就像前段時間有地區(qū)出臺相關(guān)規(guī)定，沒有預(yù)售證預(yù)售房子的開發(fā)商要付法律責(zé)任，更別說小產(chǎn)權(quán)了。

雖然便宜很多，但是還是有風(fēng)險的，雖然很多人說房價那么貴你讓我們沒錢的住哪，但是買大產(chǎn)權(quán)的會說了我花100萬買個100平的，你在附近花50萬就買個120平的，公平嗎？

小產(chǎn)權(quán)房是住的大產(chǎn)權(quán)是炒的住能買炒不能買。

1.先搞清楚什么是小產(chǎn)權(quán)房：小產(chǎn)權(quán)房是一種約定俗成的叫法，它其實就是農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用。由于這類房屋法律不允許上市交易，所以購買時存在較多風(fēng)險。

2.低價格伴隨高風(fēng)險;一般情況下，小產(chǎn)權(quán)房的價格一般大概低于商品房市場價三分之二，也就是說一般以商品房的三分之一價格，就可以買到小產(chǎn)權(quán)房。

從外地來的人，特別是在一線城市，房價高企的情況下，他可能會選擇購買小產(chǎn)權(quán)房。但小產(chǎn)權(quán)房確實風(fēng)險很多，低價格中伴隨著高風(fēng)險。

3.無法取得房屋所有權(quán)，買賣合同被認(rèn)定為無效:按照有關(guān)規(guī)定，非本村集體成員的人購買小產(chǎn)權(quán)房，或者與村民合作，在集體土地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，是無法取得房屋所有權(quán)，即使雙方簽訂了買賣合同，一般法律都認(rèn)定為無效。一旦賣方要求解除合同，買方就要將房子返還。在現(xiàn)實生活中，小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件時有發(fā)生。

這些年宏力律師律師陸續(xù)接觸過這些糾紛。在廣州的海珠區(qū)，有人當(dāng)時和別人合建了兩棟樓，一棟自己使用，一棟是出資人使用，后來出地皮一方的人去世了，他兒子想把那棟房子拿回來，就找到了我們。我們一看，因為合同確實是無效的，我們給他代理進(jìn)行訴訟，后來由于這棟房子沒有合法報建，所以法院是不處理這一塊的，最終駁回了原告的請求。

不過，如果這棟房子事先進(jìn)行了報建，法院肯定會判定合建協(xié)議無效，出資人要返還房子，但擁有土地權(quán)的一方，也要給予出資人一定的賠償。

出地皮的一方要把出資方的費用、合建的費用進(jìn)行返還，要給一部分的資金占用費用，或者如果造成對方損失，要賠償一部分損失。因為（出資人）如果要投資其他周圍的房子，房價也在升值，要賠償這方面的損失；還有出資方，因為他使用了這棟房，有一定的使用費用，使用費用相當(dāng)于租金，最后進(jìn)行平衡折算。

4.無所有權(quán)帶來的其他風(fēng)險:小產(chǎn)權(quán)房由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，不能上市轉(zhuǎn)賣，較難變現(xiàn)，同時這類房屋在建造時，缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管，導(dǎo)致房屋質(zhì)量難以保證。一旦出現(xiàn)問題，難以維權(quán)。

另外，還存在拆遷補(bǔ)償難的風(fēng)險。政府規(guī)劃征地，如果拆遷，你很難得到補(bǔ)償，因為沒有物權(quán)，沒有辦法過戶，得不到正常的拆遷補(bǔ)償。

如果夫妻兩買了小產(chǎn)權(quán)房后離婚，這個難以解決，小產(chǎn)權(quán)房不好分割，沒有地方去分割，沒有人去管你，法院也不受理。

繼承也是的，如果父親買的，去世之后，子女也難以繼承小產(chǎn)權(quán)房。

現(xiàn)時在政策方面，廣州對于小產(chǎn)權(quán)房，可申報為建設(shè)用地，或可以作為租賃房源住房，但仍然不能作為商品房在市場上流通。所以宏力律師認(rèn)為，在現(xiàn)時的政策和法律框架內(nèi)，盡量不要投資購買小產(chǎn)權(quán)房。

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購房時房子的產(chǎn)權(quán)歸屬是極為重要的，因為這直接決定了房子是誰的問題，但是買小產(chǎn)權(quán)房的人一般的貪圖便宜所以買了。

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小產(chǎn)權(quán)房一般是是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，這類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，所以產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

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2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)，因此小房產(chǎn)權(quán)房子并沒有法律保障。

小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)歸個人，土地使用權(quán)歸集體，房地兩張皮。

出現(xiàn)糾紛國家司法，房地管三張皮;鄉(xiāng)政府，村委也當(dāng)仁不讓，多頭管理。

因此只有本鄉(xiāng)本土的農(nóng)民，且取得合法的宅基地所有權(quán)，才能買房居住。

我的朋友前幾年買了小產(chǎn)權(quán)房給他的母親住，剛花了二十多萬裝修完，區(qū)政府要求拆除，最后的協(xié)商是房東只退房款，不賠償裝修費。我那朋友不單損失了二十多萬的裝修費，周邊的商品房價格上漲，也錯過了買房的時機(jī)。你參考一下

國土資源部今年9月發(fā)布的公告里面關(guān)于歷史遺留問題特別做出了說明，（二）防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。也就是說小產(chǎn)權(quán)房還是無法辦理不動產(chǎn)證的，請思量一下。本人有關(guān)于這個的文章，可以看看具體詳情

小產(chǎn)權(quán)房可以買來住，但一定要買盤子大的、入住率高的樓盤，住的人多才安全，法不責(zé)眾。目前所有的大中城市都存在大量的小產(chǎn)權(quán)房，國家也沒拿出什么辦法來解決，只要不拆遷，花很少的錢，住的比商品房舒服多了，不需要買車位，又沒有物業(yè)費，即使拆遷，只不過補(bǔ)償是少點，但補(bǔ)償款從別處再買小產(chǎn)權(quán)房完全夠用。買小產(chǎn)權(quán)房是非常明智的選擇。

您好！歡迎關(guān)注北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所！小產(chǎn)權(quán)房是指城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村建設(shè)的房屋。其風(fēng)險有二：其一，部分小產(chǎn)權(quán)房沒有相關(guān)合法手續(xù)，違反規(guī)劃，是違法建筑。其二，即使小產(chǎn)權(quán)房是合法建房，也只能在村民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不得售與村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。否則買賣合同無效。

謝邀，新人求粉，針對你這個問題，我說一下我的觀點，話說能不能買和地震沒啥大關(guān)系吧，地震主要看所在地區(qū)的地質(zhì)結(jié)構(gòu)，房子質(zhì)量，還有就是你的運氣，和小產(chǎn)權(quán)沒啥關(guān)系。

然后有關(guān)小產(chǎn)權(quán)，我個人建議是不買的，但是有些大產(chǎn)權(quán)房子太貴，逼不得已也是可以考慮，不過要注意以下幾點，

1.小產(chǎn)權(quán)社區(qū)的規(guī)模，如果只有一棟房子，那還是算了，如果3棟以上，還是可以考慮的

2.可以解決居住的問題，小產(chǎn)權(quán)就先不要考慮投資了

3.盡量買交了房的現(xiàn)房，也就是交了錢后，馬上給鑰匙的那種，需要簽的各種協(xié)議都給他簽好，交款的憑證等所有憑據(jù)之類的都留著。不要買所謂小產(chǎn)權(quán)房的“期房”，小產(chǎn)權(quán)房本來就是非法的，期房更加有風(fēng)險；

希望你能權(quán)衡利弊，謹(jǐn)供你參考吧。

謝邀~這個問題首先是你是否搞清什么是小產(chǎn)權(quán)房，有很多人把40，50年產(chǎn)權(quán)的房子叫小產(chǎn)權(quán)房，這是明顯的概念不清。

小產(chǎn)權(quán)是不建議買的，因為房子是集體產(chǎn)權(quán)，你沒有獨立房本，而且法律上也是不承認(rèn)這種房子的，一旦這個區(qū)域拆遷，你不會拿到任何補(bǔ)償，最后基本上就是房子沒了，錢也沒了。而且這個房子無法進(jìn)行抵押和貸款，所以一般都是小中介或者私人之間進(jìn)行交易，而且基本上都是全款買(別問為什么，剛才說了無法抵押和貸款)。同時，因為這種房子得不到承認(rèn)，所以也就無法落戶，小孩無法正常入學(xué)。

但是不管是小產(chǎn)權(quán)還是大產(chǎn)權(quán)，房子能不能禁得住地震，要看房子本身的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)，一般來說小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量肯定會差一些，但是具體什么結(jié)構(gòu)無法統(tǒng)一說，框架結(jié)構(gòu)確實會更抗震，而且安全安全系數(shù)高一些。總的來說看你住哪，如果你所在的區(qū)域處在地震帶或者地震帶邊緣，那其實是這樣，大震跑不了，小震不用晃，基本上大地震房子都一起塌，小地震房子什么事都沒有。

購買房子是人們?nèi)粘Ｉ钪械囊患笫拢虼速徺I者需要認(rèn)真的選擇，對它的地理條件，面積大小，產(chǎn)權(quán)期限，五證齊全，等問題需慎重考濾，小產(chǎn)權(quán)房是村民或者村集體把有土地使用證的地塊集中起來，建筑成商品房的形式進(jìn)行出售，它的價格和同等地區(qū)的商品房價格便宜好幾倍，難道這些人不知道多賺錢嗎？這里邊肯定有貓宜，小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)管理部門的批復(fù)，不受房產(chǎn)管理部門管理，小產(chǎn)權(quán)房它只有土地使用證而沒有房屋產(chǎn)權(quán)證。土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證有性質(zhì)不同的區(qū)別。土地使用證是國家把土地劃分給你，讓你有種植或住宅的權(quán)利，而不是讓你建筑成商品房進(jìn)行銷售。因此小產(chǎn)權(quán)房屬于違規(guī)違法建筑，在購買房時要擦亮眼晴，不能上當(dāng)受騙。

謝邀~這個問題首先是你是否搞清什么是小產(chǎn)權(quán)房，有很多人把40，50年產(chǎn)權(quán)的房子叫小產(chǎn)權(quán)房，這是明顯的概念不清。

小產(chǎn)權(quán)是不建議買的，因為房子是集體產(chǎn)權(quán)，你沒有獨立房本，而且法律上也是不承認(rèn)這種房子的，一旦這個區(qū)域拆遷，你不會拿到任何補(bǔ)償，最后基本上就是房子沒了，錢也沒了。而且這個房子無法進(jìn)行抵押和貸款，所以一般都是小中介或者私人之間進(jìn)行交易，而且基本上都是全款買(別問為什么，剛才說了無法抵押和貸款)。同時，因為這種房子得不到承認(rèn)，所以也就無法落戶，小孩無法正常入學(xué)。

但是不管是小產(chǎn)權(quán)還是大產(chǎn)權(quán)，房子能不能禁得住地震，要看房子本身的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)，一般來說小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量肯定會差一些，但是具體什么結(jié)構(gòu)無法統(tǒng)一說，框架結(jié)構(gòu)確實會更抗震，而且安全安全系數(shù)高一些。總的來說看你住哪，如果你所在的區(qū)域處在地震帶或者地震帶邊緣，那其實是這樣，大震跑不了，小震不用晃，基本上大地震房子都一起塌，小地震房子什么事都沒有。

小產(chǎn)權(quán)房可以買來住，但一定要買盤子大的、入住率高的樓盤，住的人多才安全，法不責(zé)眾。目前所有的大中城市都存在大量的小產(chǎn)權(quán)房，國家也沒拿出什么辦法來解決，只要不拆遷，花很少的錢，住的比商品房舒服多了，不需要買車位，又沒有物業(yè)費，即使拆遷，只不過補(bǔ)償是少點，但補(bǔ)償款從別處再買小產(chǎn)權(quán)房完全夠用。買小產(chǎn)